DIRECTOR FINANCIERO Y DEL CONTROLLER INMOBILIARIO El control de gestión de gastos de la promoción inmobiliaria. Planificación financiera de la inversión inmobiliaria.

El director financiero de una inmobiliaria se responsabilizará de la gestión y control económico, financiero y fiscal de las sociedades que forman el grupo, así como de la supervisión del proceso de reorganización administrativa y contable general.

Para la estimación de las necesidades, deberá elaborar un presupuesto de tesorería o "cash flow" del siguiente ejercicio.

La Cuenta de Explotación hace referencia estrictamente a los conceptos directamente relacionados con la explotación en sí. Parte de la cifra de ingresos o ventas facilitada por el departamento comercial.

Dentro de la planificación financiera a corto plazo, tiene especial importancia el Presupuesto de Tesorería, también llamado Presupuesto Financiero o Plan de Caja.

Al elaborar el Proyecto de Tesorería, debemos desglosarlo en dos partes: la que se refiere a cobros y pagos corrientes (los que proceden de la actividad de la empresa) y los extraordinarios (los que se producen sólo en determinadas ocasiones, no de forma rutinaria).

La cuenta de resultados provisional se realiza proyectando cada una de las partidas que la integran bien i) en base a estimaciones directas procedentes del presupuesto de caja o balance provisional, bien ii) en base a ratios históricos relacionados usualmente con la cifra de ventas).

Para el control de las inversiones suelen utilizarse los métodos del período de recuperación y la TIR (tasa interna de rentabilidad).

Cash Flow Teórico o económico es la suma del beneficio más la amortización.

Cash Flow real o financiero es el movimiento o flujo dinerario que realiza la empresa, es decir, la diferencia entre ingresos y pagos.

Análisis del Presupuesto Financiero Ordinario (Circulante): comparación entre el Cash Flow Teórico de explotación (Beneficio + Amortizaciones + Provisiones) con la necesidad o excedente que arroja el presupuesto financiero corriente.

La primera exigencia para que exista equilibrio financiero es que el conjunto del patrimonio neto más el pasivo no corriente financien el activo no corriente más una parte razonable del activo corriente. A la parte del activo corriente que se financia con estos fondos o recursos permanentes se le llama Fondo de Maniobra (FM a partir de ahora).

RATIO DE ENDEUDAMIENTO = Total Pasivo / Patrimonio Neto + Total Pasivo

La tasa interna de rentabilidad (TIR) es el techo máximo de actualización que aguanta el proyecto.

Fondo de maniobra es el "colchón" que queda de activo circulante, después de haber pagado las deudas a corto plazo.

El plan financiero abarcará toda la vida de la promoción, y lo referiremos a trimestres, en tanto que el presupuesto de tesorería será el desarrollo mensual de ese plan para cada trimestre, con un mayor nivel de detalle.

Analizando el balance de cuentas de una sociedad promotora, la partida más relevante del activo son las existencias, que activan prácticamente todos los costes del proyecto.

El aplazamiento del pago, básicamente el de la constructora, y los anticipos de los clientes derivados de los contratos de reserva y compra, suponen un flujo de caja muy relevante para el proyecto.

El préstamo del suelo se convierte en préstamo promotor, permitiendo financiar la obra y el resto de costes hasta la entrega.

Una de las principales claves que tienen las promotoras es la posibilidad de aplazar el pago del suelo, por lo que el préstamo concedido por el banco y dispuesto en el momento de la compra del suelo dispara la TIR.

Las promotoras analizan la TIR del proyecto, que evalúa los flujos propios del proyecto, para comprobar que esté dentro de las rentabilidades exigidas razonables, y la TIR del accionista, que analiza los flujos de caja de éste, y ahí entra en juego la deuda.