obligaciones y derechos de las partes contratantes

Obligaciones del arrendador.

Civil

Mercantil

Obligación de Prestar la Cosa Arrendada:

Esta es la obligación principal del arrendador. Con ella se atiende el interés contractual del arrendatario. La entrega debe entenderse en sentido material, y no de tradición, porque lo que se transfiere es el uso de la cosa. Por eso hablamos de la obligación de prestar las cosas.

Esa entrega material o física, que se puede hacer por cualquiera de las formas señaladas en el artículo 754 del Código Civil, que es de conformidad con las “formas de tradición” que establece el legislador en el Art 1978 del Código Civil, pero no se refiere a la transferencia del dominio, sino a las formas de Entrega de la Cosa.

Mantener la Cosa en Estado de Servicio.

Mientras dure el arrendamiento el arrendador tiene que procurar al arrendatario el disfrute de la cosa arrendada, de ahí se desprende que está en la obligación de mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.

Librar al arrendatario de Toda Perturbación.

Art 1986 cc: Reparaciones Restricciones del Arrendador

El arrendador es responsable de las perturbaciones provenientes de las personas que estén bajo su autoridad, entre ellos están los dependientes, sus familiares o sus trabajadores. El arrendador debe garantizar el uso pacífico de la cosa, sin ningún tipo de perturbación.

Si la perturbación es de terceros que no pretendan el derecho sobre la cosa arrendada, entonces las acciones las debe adelantar directamente el arrendatario. Ejemplo: Ruido de los Vecinos.

Pero si esos terceros pretenden algún derecho sobre la cosa arrendada, entonces las acciones las adelantar directamente el arrendador.

Entrega de la Cosa Arrendada:

· Momento: La entrega debe hacerse siguiendo lo establecido en el art. 1882 del Código Civil, inmediatamente después de celebrado el contrato, salvo que las partes estipulen otro momento.

· Lugar: El lugar de la entrega es el que convengan las partes, y a falta de estipulación donde se encuentra la cosa al momento de celebrarse el contrato, o en el lugar donde debe hacerse el pago, según el art. 1646 del Código Civil.

Efectos del incumplimiento del Arrendador de Entregar la Cosa Arrendada.

El artículo 1983 dispone: "El arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con indemnización de perjuicios. Habrá lugar a esta indemnización aún cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe que podía arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito”.

Nótese que aunque la situación aquí prevista configura el incumplimiento de un contrato bilateral, la sanción no es la resolución de este, sino una más enérgica y expedita: el desistimiento del contrato por parte del arrendatario.

Cabe distinguir dos situaciones:

· Incumplimiento por la imposibilidad de Entregar la Cosa Art 1983 cc: Si la primera obligación es la Entrega, implica poner en disposición del arrendatario la cosa acordada al tiempo y lugar acordado, hasta el punto que si el arrendador no puede o no tiene la disposición de entregar la cosa, puede el arrendatario:

- Desistir del Contrato

- Indemnización Perjuicios

Esa posibilidad del arrendador de entregar la cosa ajena, genera perjuicios al arrendatario siempre y cuando no provenga de Fuerza Mayor o Caso Fortuito.

El arrendatario está facultado para desistir del contrato. Este desistimiento opera de plano. No se requiere interponer acción resolutoria alguna, por cuanto se entiende que el incumplimiento en entregar la cosa, por imposibilidad absoluta, es una manifestación presunta de que el arrendador también quiera dejar sin efectos el contrato.

· Mora en Entregar la Cosa Arrendada. El art 1984 cc, precisa si la mora o retardo no afecta el interés contractual del arrendatario o por el contrario la mora o el retardo “disminuye notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato”. Al registrarse lo primero el arrendatario tendrá solamente, el derecho a exigir la indemnización de perjuicios respectiva, pero manteniendo, en firme, el contrato. Si ocurre lo segundo, el arrendatario podrá desistir del contrato y exigir el pago de los perjuicios.

Sin embargo, al arrendatario sólo se les da la acción para reclamar los perjuicios resultantes de la mora, es decir, no se le da la posibilidad de ponerle fin al contrato. No se puede ponerle fin a algo que no ha empezado.

De igual forma el arrendatario tiene derecho que lo indemnice porque la obligación era entregar en el lugar y la fecha indicada.

Art 1985 cc: Mantenimiento de la Cosa Reparaciones Necesarias y Locativas

La obligación de conservación. Art. 1985 Código civil establece que: “la obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario”. “Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones”.

Efectos de las Reparaciones Necesarias realizadas por el Arrendatario.

Las reparaciones necesarias son a cargo del arrendador, por su obligación de mantener la cosa en buen estado. Y en el caso en el que las reparaciones necesarias sean hechas por el arrendatario, esté solo puede exigir el reembolso del costo de las reparaciones indispensables o necesarias cuando se presenten:

a. Que las reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario.

b. Que las haya hecho saber oportunamente al arrendador, para que proceda a repararlas, lo más pronto posible o que no haya sido posible darle la noticia.

c. Que a pesar de haberle dado la noticia al arrendador o no habiendo sido posible darse en tiempo, no fueron hechas por este. Art 1993 CC.

d. Que sea aprobada por el arrendador la necesidad de las reparaciones.

Si el arrendador no realiza esas reparaciones necesarias, las puede realizar el arrendatario a Costas del Arrendador.

Art 2024 cc: Reparaciones de Fondo de la Cosa Arrendada

Podrá el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que para realizarlas impidan el arrendatario en toda o en parte de su uso. El Arrendatario tendrá todos los derechos del Art 1986 cc.

· Si el arreglo, es parte, el arrendamiento cesa con respecto a esa parte rebajándosele el precio renta con respecto a esa.

· Si el arreglo es en todo, se procede de igual forma no cobrando el precio Termina el contrato.

En las anteriores posibilidades el arrendatario puede dar por terminado el contrato si:

- En el primer caso de reparación recae sobre gran parte de la cosa que el resto no sea suficiente para el objeto con que se tornó.

- En el segundo caso si las reparaciones duran demasiado tiempo.

Extensión del Saneamiento.

La obligación de saneamiento, en el arrendamiento, se refiere:

· A los Actos de Perturbación Provenientes del mismo Arrendador: Artículo 1986: "El arrendador, en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma en la cosa arrendada, ni hacer en ellas obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella”.

· Perturbaciones por Pretensiones de Derecho provenientes de terceros: Estamos frente a casos de saneamiento por evicción. En uno o en otro caso el arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador la acción de terceros sobre la cosa arrendada, para lo cual debe notificarle de la turbación o embarazo de derecho que aparezca.

Cuando la perturbación o molestia proviene de terceros que justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de ese derecho ejercido es anterior al contrato, entonces ya si se vincula al hecho la responsabilidad del arrendador porque se trata de una verdadera evicción.

· Perturbación Parcial de Derecho: Si en el desarrollo de la pretensión de un tercero, que alega un derecho sobre la cosa arrendada, por causa anterior al contrato, el arrendatario es turbado o molestado en el uso, podrá exigir, proporcionalmente, una disminución del precio o renta del tiempo restante, manteniéndose en firme el contrato, en virtud de que la parte que afecta el contrato no es de consideración ni quebranta el interés contractual del arrendatario.

En cambio, si la afectación, por la pretensión de derecho es sobre gran parte de la cosa arrendada, el arrendatario podrá pedir la terminación del contrato y el pago de los perjuicio, cuando la causa haya sido o debiera ser conocida por el arrendador.

La acción de terceros que pretenden derecho sobre la cosa arrendada, se dirige contra el arrendador.

El arrendatario sólo es obligado a notificarle la perturbación o molestia que reciba de esos terceros, por consecuencia de los derechos que alegan, y si los omite culpablemente, abonará los perjuicios que de ellos si siguen al arrendador.

Obligaciones del arrendatario.

Civil

Mercantil

Obligación de usar la cosa arrendada según los términos o espíritu del contrato.

De esta manera, el arrendatario está obligado a usar de la cosa:

De acuerdo con lo que expresamente hubiere estipulado en el contrato o resultare del espíritu del mismo.

Por la naturaleza de la cosa arrendada.

A falta de estipulación expresa, o por no poderse deducir de la naturaleza de la cosa.

En resumen, el arrendatario no puede usar la cosa sino bajo los fines señalados en el contrato o de acuerdo con los criterios puntualizados anteriormente; si viola estos principios; se coloca frente a un caso de incumplimiento del contrato.

Obligación del arrendatario – Restitución de la cosa .

Restituir la cosa objeto del arrendamiento, es decir debe restituir la cosa al final del arrendamiento, Debe restituir la cosa en las mismas condiciones en que la recibió, salvo el deterioro por el uso natural de la cosa. (Art 1997 cc: En cuanto al arrendamiento de las cosas, la parte que concede el uso es el arrendador y la que paga el precio es el arrendatario).

“Si no constare el estado en que le fue entregada, se entenderá haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario”. Se debe dejar constancia expresa, en qué condiciones se recibió el bien inicialmente, si no se establecieron las condiciones se entenderá que el arrendatario lo recibió en medianas condiciones de servicio, a menos que pruebe lo contrario.

Los daños y pérdidas que se ocasionen al bien durante el uso, el arrendatario tiene la carga de la prueba y debe comprobar que no fueron producidos por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios, es decir acreditar que empleó la diligencia y cuidado ordinario y mediano en la conservación de la cosa y si no lo prueba será responsable el arrendatario, porque él tiene la presunción de culpabilidad.

Efectos del incumplimiento del arrendatario al usar la cosa.

Como consecuencia de ello el arrendador tendrá derecho:

Para pedir la terminación del contrato con indemnización de perjuicios.

Limitarse a exigir el pago de la indemnización de perjuicios, manteniendo en firme el contrato.

Facultad de usar la cosa por el arrendatario.

El Art 2004 cc, están prohibidos: “El arrendatario no tiene facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido”.

Responsabilidad del Arrendatario en la Conservación de la Cosa.

El Art 1997 del Código Civil consagra específicamente el alcance de la responsabilidad del arrendatario deudor prescribiendo que: “El arrendatario empleará en la conservación de la cosa, el cuidado en un buen padre de familia”, o sea, se repite el mandato del 1604 cc, debe responder por culpa leve.

En cumplimiento de esta obligación, el arrendatario debe hacer las mejoras locativas sobre la cosa arrendada.

Reparaciones Locativas.

Son las reparaciones menores, por daños ocasionados por el arrendatario o sus dependientes. Ejemplo: Ruptura de paredes.

Responsabilidad Extensiva del Arrendatario.

El arrendatario es responsable no sólo de su propia culpa, sino de las de su familia, huéspedes y dependientes.

Obligación de Pagar el Precio o Renta.

El arrendador puede tener como garantía el cumplimento de la obligación, el Derecho de Retención sobre los objetos que sean de propiedad del arrendatario, con el fin de garantizar el pago del canon de arrendamiento o las indemnizaciones.

Nuestro estatuto civil no fija ninguna norma expresa sobre el particular, entendiendo que debe hacerse directamente a la persona contratante o la persona que ésta designe para tal efecto.

DESAHUCIO

Art 2009 C.C: Desahucio

Desahucio: Notificación o aviso anticipado que se da por una de las partes, para dar por terminado el contrato de arrendamiento en forma unilateral, por el período o medida de tiempo que regula los pagos, solo es necesario para los contratos a término indefinido. Su efecto es determinar el tiempo de duración del arriendo, ante la indeterminación contractual.

El desahucio puede realizarse judicial (prueba irrefutable) o extrajudicial, este último se puede hacer por medio de una carta o verbalmente, produciendo los mismos efectos que el desahucio judicial.

Inc. 1: Si no se fijó el tiempo de duración del: a. Arrendo o b. Servicio Especial para la cual fue destinada la cosa arrendada o por costumbre del lugar, ninguna de las dos partes puede terminar el contrato, sino hasta que desahucie, es decir que notifique anticipadamente a la otra parte. Remite al 2012 cc

El desahucio, conforme al inc. 1º del Art 2009 C.C, consiste en la forma anticipada que una de las partes contratantes da a la otra de su voluntad de ponerle fin al contrato de arrendamiento celebrado a término indefinido.

El artículo no exige que el aviso de desahucio se dé judicialmente, y por lo mismo puede darse en forma privada, verbal o escrita.

Inc. 2: Se debe hacer con anticipación al período o medida de tiempo que regula los pagos, por Ejemplo: por día, el pago se realiza diariamente e igualmente si es por semana, mes, trimestre o anual. Si se arrienda por un día, semana o mes, el desahucio se hará por igual término en el que se viene realizando los pagos.

Como se ha dicho, el desahucio es una noticia anticipada. ¿Con qué anticipación debe darse? Lo dice toda claridad el inc. 2º del Art 2009 C.C: “La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes”.

Pero el plazo de desahucio no empieza a correr inmediatamente que este se produce, sino apenas cuando comience a correr el próximo período o medida del tiempo que regula los pagos.

Inc. 3. El desahucio se inicia al mismo tiempo que el próximo periodo, es decir entra a producir efectos el próximo periodo.

El desahucio debe ajustarse a los períodos que regulan el pago, esto es, por días, si el pago se hace diariamente; por mes si el pago es mensual; trimestral, anual, etc., entrando a producir efectos en el próximo período. Por Ejemplo: si en un contrato de arrendamiento el pago del precio se hace mensualmente, o sea, el primero de cada mes, al hacerse el desahucio, si se notifica el quince de agosto, éste empezará a regir el primero de octubre, por cuanto hay que dejar el período siguiente como término del desahucio.

“El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período”. Supongamos un arrendamiento de períodos mensuales que vencen el 25 de cada mes: si el desahucio se produce con fecha 25 de un mes cualquiera, su término empezará a correr con el período que se inicia el día siguiente. Si el desahucio se produce el día 26, su término no empezará a correr sino el día 26 del mes siguiente, en que se inicia el próximo periodo esta es otra interpretación.

Este artículo no opera para el arrendamiento de inmuebles del Capítulo IV Y V.

Art 2010 C.C: Firmeza del Desahucio

Producido el desahucio, no puede revocar la parte que lo ha dado, a menos que la otra consienta en ello. En otras palabras, el desahucio coloca a la otra parte en una situación jurídica especial, de la cual no puede ser sustraída por la mera voluntad del desahuciante, sino con el concurso de la de la del desahuciado.

Si el desahucio se da para poner fin al contrato de arrendamiento (por una de las partes), la que dio lugar al desahucio no puede retractarse sin consentimiento de la otra parte, es decir no puede revocar el desahucio. Lo que se busca es evitar revocatorias en detrimento de la otra parte, porque con base en el desahucio la persona que lo provoca, se ve motivada a realizar gestiones para obtener otras cosas en arriendo (arrendatario) o darla a otra persona (arrendador).

Caso en que el término es fijo para una de las partes o Incierto para la Otra

Es perfectamente admisible que el contrato de arrendamiento se celebre señalando un término fijo de duración para una de las partes.

Art 2011 C.C: Aviso Anticipado – Obligatoriedad

Si en el contrato se establece un plazo forzoso o un término fijo para una de las partes y voluntario o facultativo (término) para la otra parte, se tiene en cuenta lo convenido. El desahucio es obligatorio para la parte voluntaria, por Ejemplo: eL arrendar este inmueble por este semestre (6 meses) y si lo necesita el arrendador antes, se termina el contrato de arrendamiento. Es forzoso para el arrendatario y facultativo para el arrendador, debe desahuciar (avisar) para darlo por terminado.

Pero en lo que se relaciona con la indeterminación se debe dar la noticia anticipada o desahucio; esto es, el contratante que quedó en libertad para hacer cesar el arriendo, en cualquier momento, deberá dar el aviso.

Art 2012 C.C: Desahucio Innecesario

No es necesario el desahucio en los siguientes casos:

· Los contratos a término definido: Desde el momento en que se perfecciona el contrato, se sabe cuándo termina, además cuando debo entregar la cosa, contado a partir del momento en que se inicia la ejecución del contrato, por esta razón no se requiere desahucio.

· La duración determinada por el servicio al que se destina la cosa.

· término definido por la costumbre.

Art 2013 C.C: Pago de la Renta Pendiente

El Arrendatario debe pagar el precio durante el término del desahucio

Siendo ello así, es claro que el arrendatario no queda redimido de sus obligaciones mientras tal término no venza, porque hasta entonces el contrato subsistirá, y por lo mismo debe pagar la renta correspondiente al periodo del desahucio, aún en el caso de que restituya antes la cosa arrendada, hecho este que no tiene porque modificar sus relaciones con el arrendador.

Durante el tiempo que corre el desahucio, siguen normalmente las relaciones entre las partes. De tal suerte, que las obligaciones se mantienen en firme. De ahí que el art. 2013 del Código Civil establezca: “cuando el arrendamiento deba cesar en virtud del desahucio de cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duración en el contrato, el arrendatario será obligado a pagar la renta de todos los días que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa antes del último día”.

Es una disposición expresa, para el arrendatario que está obligado a pagar los días que falten para la terminación del contrato, ya sea:

· A Término Definido: Lo que quede hasta el vencimiento del término

· A Término Indefinido: Aun cuando haya desahucio, se debe pagar hasta el último día de renta, así se restituya antes la cosa arrendada.

Hay que comprender, a pesar de esta expresa disposición, que todas las obligaciones se mantienen válidamente durante el tiempo del desahucio, ya que la relación contractual rige hasta el momento de la restitución de la cosa arrendada. Por eso el arrendatario está forzado u obligado, para que se lleve a cabo el contrato hasta el último día, todas las obligaciones se mantienen durante el tiempo del desahucio, es decir están en firme y hay que pagarlas, porque la relación contractual rige hasta el momento de la restitución de la cosa arrendada.

Art 2014 C.C: Tácita Renovación o Reconducción

La aprobación del arrendador a la retención de la cosa por parte del arrendatario, no es una renovación del contrato, es decir termina el contrato de arrendamiento por cualquier causa, no podrá entenderse renovado sino mediante la formalización expresa del nuevo contrato.

Art 2014 cc: “Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se entenderá en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario, es una renovación del contrato”.

· Reconducir: Es prorrogar tácita o expresamente un arrendamiento.

· Renovación: Implica una manifestación expresa del consentimiento que le ha dado el arrendador por un tiempo más.

Inc. 1: El contrato no se renueva tácitamente, por el hecho de que el arrendador no se haya pronunciado para dar por terminado el contrato.

Inc. 2: Se exige una expresa renovación con el propósito de admitir que el arrendatario pueda oponerse a la restitución de la cosa arrendada. De esta manera, permanecer en el uso y goce de la cosa no quiere significar, por ese hecho de la continuidad, que el contrato se ha renovado y va a producir todos sus efectos por el período siguiente, igual al inicialmente convenido.

De esta manera la renovación de un contrato no se supone, sino que debe ser un pronunciamiento expreso y si no se cumple con lo anterior, el arrendador tiene derecho a exigir la cosa arrendada cuando él quiera, porque el término se venció y el hecho de que no haya requerido para la entrega no implica que se haya renovado el contrato, es decir que el arrendatario queda supeditado a la voluntad del arrendador.

Es por eso que el arrendador en cualquier momento posterior, a la terminación del contrato puede exigir la restitución de la cosa arrendada. Así lo consagra el inc. 2º del art. 2014 del Código Civil: “Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato tendrá derecho el arrendador para exigir cuando quiera”.

Pero tratándose de bienes raíces caben excepciones a dicha regla general, y es así como el inciso final del artículo 2014 Cód. Civil determinan las condiciones en que se admite la renovación tácita de un contrato de arrendamiento relativo a esa clase de bienes. La renovación tácita en este caso constituye un nuevo contrato arrendamiento, pero sujeto a los mismos términos de la anterior, salvo en cuanto al plazo de duración, que en el nuevo contrato no puede exceder de tres meses, si se trata de predios urbanos.

El Código Civil establece una excepción, la renovación tácita, consiste en la prórroga del contrato de arrendamiento por un periodo no mayor de tres meses en los predios urbanos.

Inc. 3: La Renovación tácita del Arrendamiento debe cumplir los siguientes requisitos:

a. Que la cosa arrendada sea un bien raíz, rústico o urbano.

b. Que el arrendatario conserve la tenencia.

c. Que el arrendatario haya pagado con el consentimiento del arrendador, la renta correspondiente a un periodo posterior a la terminación del contrato o las partes hayan manifestado con otros hechos demostrativos su propósito de perseverar el arrendo. Cumplidos estos requisitos, se entiende renovado el contrato bajo las mismas circunstancias anteriores, pero no puede ser superior a 3 meses en los predios urbanos, y hasta que pueda recoger los frutos pendientes, cuando se trata de predios rústicos.

Vencido el término de 3 meses, no implica que se vuelva a considerar renovado el contrato por otro término igual al inicial y el arrendatario pierde todos los derechos sobre el bien. Si pasan los 3 meses y arrendador no pide la restitución del bien, el arrendatario puede seguir ocupandolo, pero el arrendador puede pedir el bien en cualquier momento, sin requisito alguno, ni indemnización, porque no hubo renovación expresa.

d. Que el arrendatario hubiere pagado y el arrendador aceptado, la renta de cualquier período subsiguiente a la terminación del contrato, o ambas partes hubieren manifestado, la intención de perseverar en el contrato.

e. Que el arrendatario mantenga el uso o goce de la cosa al momento de la terminación del contrato.

Efectos de la tácita renovación.

Indiscutiblemente, ocurridos los presupuestos enunciados anteriormente, el contrato se entiende renovado por períodos sucesivos no mayores de tres meses, en los inmuebles urbanos.

Controversias sobre el Precio.

Si se ha realizado la entrega de la cosa y no hay acuerdo en el precio de la cosa, entonces se debe declarar por un perito que pagarán ambas partes.

Esto se aplica porque es posible que se presente una disputa en la fijación del precio, el perito lo que hace es fijar el Canon de Arrendamiento mirando las condiciones del contrato.

Pago del Precio o Renta – Periodicidad.

El precio debe ser cubierto por el arrendatario en el término convenido con el arrendador y en la forma estipulada.
Si las partes no han estipulado la forma de pago, se hará conforme a la costumbre del lugar.

Pago del Precio fuera del Término Convencional del Contrato o Plazo de la Ley, aceptado por el Arrendador.

En un principio se da la mora, luego, con la conducta del arrendador, al recibir las rentas atrasadas, libera al arrendatario de la mora en la que se había colocado.

Destrucción, pérdida o deterioro de la cosa durante el arriendo

El arrendatario, en cuanto sobre él pesa la obligación de restituir la cosa arrendada, el deudor de una especie o cuerpo cierto, y le es aplicable en consecuencia el artículo 1730 según el cual "siempre que la cosa perece en poder del deudor, se presume que ha sido por hecho o culpa suya".

Forma de Restitución de Bienes Raíces

"la restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole la llave, si las tuviere la cosa".

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Exposición del contrato de arrendamiento.