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| Frage | Antworten |
| Auf welche Rechtsgrundlagen stützen sich Bestandsverhältnisse? | • ABGB • MRG (lex specialis) • KSchG (lex specialis) |
| Verdrängt das MRG im Vollanwendungsbereich das ABGB? | Sofern Spezialgesetze nichts anderes bestimmen, gelten grundsätzlich die Vorschriften des ABGB (bestandrechtliche Bestimmungen u.a. gem. §§ 1090 ff ABGB) Daher wird das ABGB-Bestandrecht auch im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes nicht zur Gänze verdrängt |
| Welche ABGB-Bestandrechte bleiben auch im Vollanwendungsbereich wirksam? | - Mietzinsminderung § 1096 ABGB - Ersatzansprüche § 1097 iVm 1036,1037 ABGB - Rückgabe des Mietgegenstandes § 1109 ABGB - Sofortige Auflösung aus wichtigem Grund (§§ 1117, 1118 ABGB) |
| Wer ist Unternehmer? | Unternehmer ist jemand, für den das Geschäft zum Betrieb seines Unternehmens gehört. |
| Wer ist Verbraucher? | Verbraucher ist jemand, für den dies nicht zutrifft. (§ 1 KSchG) |
| Was ist das Neugründungsprivileg (§ 1 Abs 3 KSCHG) | Natürliche Personen, die mit dem betreffenden Rechtsgeschäft ihre unternehmerische Tätigkeit vorbereiten, gelten als Verbraucher = Neugründungsprivileg (§ 1 Abs 3 KSCHG) |
| Was ist das Transparenzgebot? | § 6 Abs 3 KSCHG normiert: „Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung ist unwirksam, wenn sie unklar oder unverständlich abgefasst ist.“ |
| Worauf zielt das Transparenzgebot im Speziellen ab? | Kostenfolgen aus dem Vertrag sind klar darzustellen Kostenintransparenz bei der Vereinbarung von allfälligen Wartungs- oder Erhaltungspflichten für das Innere des Mietgegenstands vermeiden! |
| Definiere Unternehmen | Unternehmen ist jede auf Dauer angelegte Organisation selbständiger wirtschaftlicher Tätigkeit, mag sie auch nicht auf Gewinn gerichtet sein |
| Welche Schutzbestimmungen gibt es im KSchG? | • Verbot des Ausschlusses oder der Einschränkung der Gewährleistungsrechte des Verbrauchers (§ 9 Abs 1 KSchG) • Verbot des Haftungsausschlusses des Unternehmers für Personenschäden oder mit grob fahrlässigen bzw. vorsätzlichen Verschulden verursachte Sachschäden (§ 6 Abs 1 Z 9 KSchG) • Verbot der Beweislastverschiebung zulasten des Verbrauchers (§ 6 Abs 1 Z 11 KSchG) • Transparenzgebot (§ 6 Abs 3 KSchG) • Neugründungsprivileg (§ 1 Abs 3 KSchG) |
| Welche Schutzbestimmungen gibt es im ABGB (bei Verträgen)? | § 879 Abs 3 ABGB – „gröbliche Benachteiligung“: |
| Was bedeutet "gröbliche Benachteiligung" | Bei Verwendung von Vertragsformularen oder Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind vertragliche Nebenvereinbarungen nichtig, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles den Mieter gröblich benachteiligen. |
| Was könnte ein Indiz von gröblicher Benachteiligung sein? | Abweichungen vom ABGB (bzw. dessen dispositiven Regelungen) ohne sachliche Rechtfertigung |
| Was ist ein Bestandvertrag nach § 1090 ABGB? | Gebrauchsüberlassung einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit gegen Entgelt |
| Beispiele für Gebrauchsüberlassung | Miete Pacht |
| Die "unverbrauchbare Sache" im Bestandvertrag - was ist gemeint? | § 1093 ABGB: „Der Eigentümer kann sowohl seine beweglichen und unbeweglichen Sachen, als auch seine Rechte in Bestand geben.“ |
| Was ist bei den Bestandverträgen mit "auf gewisse Zeit" gemeint? | d.h. keine jederzeitige Widerruflichkeit – Vergleich Prekarium; nicht zu verwechseln mit „bestimmte Zeit“ (=befristet), mit „auf eine gewisse Zeit“ soll das Dauerschuldverhältnis zum Ausdruck gebracht werden |
| Bestandverträge sind ......verträge | Konsensualverträge |
| In welcher Form muss ein Bestandvertrag (grundsätzlich) abgeschlossen werden? | grundsätzlich formfrei |
| Wann gilt ein Bestandvertrag als abgeschlossen? | „Sind die vertragsschließenden Teile über das Wesentliche des Bestandes, nämlich über die Sache und Preis übereingekommen, so ist der Vertrag vollkommen abgeschlossen, und der Gebrauch der Sache für gekauft anzusehen.“ (§ 1094 ABGB) |
| Was ist Miete? | = lediglich Gebrauch Gebrauch einer Sache ohne weitere Bearbeitung (§ 1091 ABGB) |
| Was ist Pacht? | PACHT = Gebrauch und Fruchtziehung (kann nur durch Fleiß und Mühe benutzt werden) (§ 1091 ABGB) |
| Welche Indizien sprechen für eine Pacht? | 1. „lebendes Unternehmen“ 2. Vereinbarung einer Betriebspflicht 3. umsatzabhängiger Bestandzins 4. Rückstellung eines lebenden Unternehmens |
| Indizien für ein "lebendes Unternehmen" | • Geschäftseinrichtung, Betriebsmittel • Warenlager • Kundenstock • Good Will • Know How • Betriebsorganisation • Lieferantenbeziehungen • Betriebsanlagenbewilligung • Gewerbeberechtigung • Übernahme von Personal |
| Wie ist ein Vertrag zu beurteilen, wenn unklar ist, ob es sich um Miete oder Pacht handelt? | Werden durch einen Vertrag Sachen von der ersten und zweiten Art zugleich in Bestand gegeben; so ist der Vertrag nach der Beschaffenheit der Hauptsache zu beurteilen (§ 1091 Satz 2 ABGB) = Überwiegenstheorie |
| Erkläre: Überwiegenstheorie oder Absorptionsprinzip | im Rahmen der Einzelfallentscheidung kommt es zur Gesamtabwägung inwieweit die Kriterien für oder gegen ein lebendes Unternehmen sprechen |
| Miete oder Pacht? - Wann kann man von Geschäftsraummiete augehen? | Je mehr der Bestandnehmer noch Eigenleistungen erbringen muss, um die geschäftliche Tätigkeit aufnehmen zu können, umso eher wird „nur“ Geschäftsraummiete und nicht Unternehmenspacht vorliegen. |
| Ist eine Stilllegung des Unternehmens der Pacht entgegen? | Vorübergehende Stilllegung: nicht schädlich, wenn das Unternehmen jederzeit wieder aufgenommen und der Kundenstock aktiviert werden kann. Längere Betriebsstillstände hingegen stehen allerdings der Annahme einer Pacht grundsätzlich entgegen. |
| Erst zu errichtende Unternehmen können grundsätzlich verpachtet werden, wenn... | 1. der Bestandnehmer alle wesentlichen Betriebsgrundlagen vom Bestandgeber überlassen erhält 2. eine Pflicht zur Rückstellung eines lebenden Unternehmens vereinbart wird. |
| Anwendungsbereiche und Schutzwirkung des MRG bei .. VOLLAUSNAHME | KEIN Preisschutz KEIN Kündigungsschutz |
| Welche Schutzwirkung des MRG fällt bei der TEILANWENDUNG weg? | KEIN PREISSCHUTZ |
| Welche Schutzrechte des MRG bleiben bei der TEILANWENDUNG aufrecht? | Kündigungschutz MRG-Befristungsrecht Eintrittsrechte Kautionsbestimmungen |
| Bei der Vollanwendung gilt das MRG a) Nicht b) teilweise c) zur Gänze | (c) |
| Das MRG umfasst welche Flächen? § 1 (1) MRG | • Wohnungen • Teile von Wohnungen • Geschäftsräume • mitgemietete Flächen • mitgemietete neutrale Objekte • mitgemietete bewegliche Sachen (z.B. Einrichtungsgegenstände) |
| Bsp. für Geschäftsräumlichkeit? | Geschäftsräumen, Magazine, Werkstätten, Arbeitsräume, Amts- oder Kanzleiräume |
| Bsp. für mitgemietete Haus- oder Grundflächen (§ 1091 ABGB) | Hausgärten, Abstell-, Lade- oder Parkflächen |
| Nenne die drei wesetlichen Kriterien für die Anwendung des MRG | 1. Miete (versus Pacht) 2. von Räumlichkeiten (versus gesonderte Vermietung unbebauter Flächen) 3. zu Wohn- und Geschäftszwecken (versus gesonderte Vermietung von „neutralen Objekten“) |
| Was fällt NICHT unter das MRG (Umkehrschluss §1 (1) MRG) | 1. Pacht 2. unbebaute Objekte 3. "Neutrale" Objekte |
| Was sind "neutrale Objekte"? | Räume, die weder Wohn- noch Geschäftszwecken dienen, wie z.B.: privat genutzte Garagen, Hobbyräume, Kellerabteile, Dachbodenräume, … |
| Wann unterliegen "neutrale Objekte" dem MRG? | wenn diese mit Wohnung oder Geschäftsraum mitvermietet sind = einheitliches und grundsätzlich dem MRG unterliegendes Mietverhältnis (das Zubehör ist unselbständiger Teil des Mietgegenstandes u. teilt rechtlich das Schicksal der Hauptsache) |
| Wann fallen unbebaute Flächen unter das MRG? | ausgenommen diese sind mit Wohnung oder Geschäftsraum mitvermietet = einheitliches und grundsätzlich dem MRG unterliegendes Mietverhältnis |
| Welche Flächen unterliegen NICHT dem MRG? | • Pacht • Teile von Geschäftsräumlichkeiten • neutrale Objekte • Flächen aller Art • Stapelparker • bewegliche Sachen |
| Wann kann eine bewegliche Sache unter das MRG fallen? | Superädifikate, sofern Wohn- bzw. Geschäftszwecken dienend |
| Grundsätzlich ist von einer .....anwendung des MRG auszugehen | VOLLanwendung |
| Wohnung oder Geschäftsraum, Vollanwendung des MRG - wer ist beweispflichtig? | Behaupungs- und Beweispflicht: Ausnahme vom MRG => Vermieter Wohnung oder Geschäftsraum => Mieter |
| Unter welchen Umständen kann sich trotz Voll- oder Teilausnahme die Anwendbarkeit des MRG ergeben? | durch FÖRDERUNGSRECHTLICHE NORMEN |
| Nenne 2 förderungsrechtliche Normen, aus denen sich trotz Voll- oder Teilausnahme die Anwendung des MRG ergibt | Wohnhaus-Wiederaufbaugesetz 1948 - § 15 WWG Wohnbauförderungsgesetz 1968 2 1- § 32 WFG 1968 |
| In welchem § sind die Vollausnahmen geregelt? | § 1 Abs 2 MRG |
| Welche Mietgegenstände, die im Rahmen eines Betriebes angemietet wurden, fallen NICHT unter das MRG? (§ 1 Abs 2 Z1) | Beherbergungs-, Garagierungs-, Verkehrs-, Flughafenbetriebs-, Speditions- Lagerhausunternehmen Div. Heime |
| Nenne Beispiele für Heime, die nicht unter das MRG fallen | Heime für.. ledige oder betagte Menschen, Lehrlinge, jugendliche Arbeitnehmer, Schüler oder Studenten |
| Was ist die Voraussetzung dafür, dass ein Heim nicht unter das MRG fällt | 1.) Betrieb oder 2.) sozialpädagogisch betreutes Wohnen (karitative/humanitäre Organisationen) |
| Nenne Indizien, die bei Beherbergungsunternehmen für eine betriebliche Nutzung (= Vollausnahme) sprechen | Angebot von Nebenleistungen, wie Reinigung der Räume, Bereitstellen von Bettwäsche, … |
| Was ist mit "im Rahmen des Betriebes" bei den Vollausnahmen gemeint? | Vermietung muss vom Betriebsgegenstand umfasst sein (Unterstützung des Betriebszweckes – Geschäftstätigkeit – des Vermieters durch die Tätigkeit des Mieters) |
| eine „außerbetriebliche“ Vermietung fällt grundsätzlich in den a) Vollanwendungsbereich b) Teilanwendungsbereich c) Vollausnahmebereich | a oder b eine „außerbetriebliche“ Vermietung fällt grundsätzlich in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG |
| Nenne Indizien, die bei Verkehrsunternehmen (Bhf, Flughafen) für eine betriebliche Nutzung (= Vollausnahme) sprechen | z.B.: Angebot von Proviant, Getränke, Zeitungen, … |
| Dienst- Natural- oder Werkswohnungen: a) Vollanwendung b) Teilausnahme c) Vollausnahme | c) Vollausnahme (§ 1 Abs 2 Zi 2) |
| Warum fallen Dienst- Natural oder Werkswohnungen nicht unter das MRG? | Dienstvertrag ist Geschäftsgrundlage und steht gegenüber dem Mietvertrag im Vordergrund – das Mietverhältnis ist grundsätzlich nach arbeitsrechtlichen Kriterien zu beurteilen |
| Unter welchen Bedingungen führt eine Befristung zur Vollausnahme vom MRG? | 1.) Befristung (bzw. Laufzeit) bis zu einem halben Jahr 2.) Geschäftsräumlichkeit 3.) oder Wohnung Kat. A oder B wenn als Zweitwohnung aufgrund eines durch Erwerbstätigkeit verursachten vorübergehenden Ortswechsels genutzt |
| Was ist eine Philharmonikerwohnung | Eine Wohnung, die unter " 1 Abs 2 Zi §b fällt - bis zu einem halben Jahr Laufzeit, aufgrund beruflicher Verpflichtung als Zweitwohnsitz angemietet |
| Was passiert, wenn eine auf ein halbes Jahr befristete Wohnung verlängert wird? | zu § 1 Abs 2 Zi 3a MRG: Jegliche Überschreitung des sechsmonatigen Zeitraumes (Verlängerung) führt dazu, dass dieser Vollausnahmetatbestand nicht gegeben ist und daher gegebenenfalls rückwirkend dem MRG unterliegt -> (wenn es nicht andere Gründe gibt, die gegen die Vollanwendung/ Teilausnahme) sprechen |
| Was passiert bei einer stillschweigenden Verlängerung eines Mietverhältnisses (zB: Mieter zahlt weiter, Vermieter nimmt Zahlung an) | Verlängerung um 3 Jahre, unterliegt ggf. rückwirkend dem MRG |
| Wie lange ist die Mindestbefristung bei Mietverträgen, die unter das MRG fallen? | § 29 MRG: 3 Jahre |
| Was ist, wenn im Vollanwendungsbereich eine Befristung auf 2 Jahre vereinbart wurde? | Nichtige Vereinbarung, Vertrag gilt als unbefristet |
| Der Mieter hat seinen Hauptwohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt in Wien. Er mietet am Semmering zu Erholungszwecken eine Altbauwohnung. Unterliegt das Bestandverhältnis dem MRG? | NEIN - § 1 Abs 2 Zi 4 „Wohnungen oder Wohnräume, die vom Mieter bloß als Zweitwohnung zu Zwecken der Erholung oder der Freizeitgestaltung gemietet werden" ..fallen nicht unter das MRG |
| Definiere „Gewöhnlicher Aufenthalt“ iSd § 66 JN | „Gewöhnlicher Aufenthalt“ iSd § 66 JN ist jener Ort, an dem sich Personen hauptsächlich aufhalten und dieser Ort Mittelpunkt des Lebens, der wirtschaftlichen Existenz und der sozialen Beziehungen ist. Eine vorübergehende Abwesenheit ist unschädlich. |
| Kann eine Person mehrere „Gewöhnlicher Aufenthalte“ iSd § 66 JN haben? | Ja. (..) Eine Person kann durchaus auch mehrere gewöhnliche Aufenthalte haben. |
| Wie viele selbstständige Wohneinheiten muss ein Gebäude haben, damit ggf. das MRG zur Anwendung kommt? | mehr als zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten, wobei Räume, die nachträglich durch einen Ausbau des Dachbodens neu geschaffen wurden oder werden, nicht zählen. |
| Ich wohne in einer Jugendstilvilla mit zwei Wohneinheiten. Fällt mein Bestandvertrag unter das MRG? | Nein § 1 Abs 2 Zi 5 MRG |
| Ich wohne seit 1990 in einer Jugendstilvilla. Bei Einzug gab es zwei Wohneinheiten. Ab 2010 wurde der Dachboden ausgebaut und zwei weitere Wohnungen geschaffen. Fertigstellung 2011. Ab wann gilt die Vollanwendung für mich? | Gar nicht. Neu geschaffene Objekte durch Dachbodenausbauten sind für die Beurteilung der Gesamtzahl der Mietgegenstände in einem Gebäude unbeachtlich (§ 1 Abs 2 Zi 5 MRG) |
| Seit wann fallen Ein- und Zweiobjekthäuser unter die Vollausnahmen? | mit MRN 2001 am 1.1.2002 in Kraft getreten – davor Teilausnahme, sofern Ein- und Zweifamilienhaus (Gebäude mit ausschließlich Wohnräumen) |
| Ein- und Zweiobjekthäuser gibt es u.a. im Wohnbereich. Wo noch? | „Ein- und Zweiobjekthäuser“ können u.U. auch Lagerhallen, Supermärkte, Fabriken, usw. sein. |
| TEILANWENDUNG - welche §§ des MRG gelten trotzdem? | § 14 Mietrechtseintritt im Todesfall: § 16b Kaution § 29 Auflösung, Erneuerung, Rückstellung §§30 -36 Kündigung und Räumung § 45 Wertbeständigkeit des MZ § 46 Mietzinsanhebung §49 Kündigungsrechtliche Übergangsregelung |
| Welche Mietgegenstände fallen unter die Teilanwendung? | § 1 Abs 4 MRG Z1-3: 1.) frei finanzierte Gebäude nach 30.6.1953 3.) DB-Ausbau mit Baubewilligung nach 31.12.2001 4.) Geplante DB-Ausbauten (ganz oder tw durch den Mieter) 5.) Zubauten mit Baubewilligung nach 30.9.2006 6.) Wohnungseigentum in Gebäuden mit Baubewilligung nach 8.5.1945 |
| Teilanwendung Zeitlinie | |
| Was bedeutet "frei finanziert" | ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel |
| Was ist ein "freifinanzierter Neubau"? | Gebäude, die ohne Zuhilfenahme öffentlicher Mittel auf Grund einer nach dem 30. Juni 1953 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind |
| ich miete im Juni 2014 in einem Altbau vor '45 einen Rohdachboden an und vereinbare mit dem Vermieter, den Dachboden bis 2016 auszubauen. Vollanwendung, Teilausnahme, Vollausnahme? | Teilausnahme nach § 1 Abs 4 MRG |
| In einem neu errichteten Gebäude mietet meine GmbH einen noch nicht ausgebauten Dachboden. Die GmbH übernimmt die Ausbaukosten, im Gegenzug ist der Mietzins sehr gering. Vollanwendung, Teil- oder Vollausnahme? | Teilausnahme nach § 1 Abs 4 MRG |
| Die X GmbH mietet günstig einen Rohdachboden an, um in diesem Dienstwohnungen für Mitarbeiter aus dem Ausland zu schaffen. Vollanwendung, Teil- oder Vollausnahme? | Vollausnahme nach § 1 Abs 2 Zi 2 MRG Wohnungen, die auf Grund eines Dienstverhältnisses oder im Zusammenhang mit einem solchen als Dienst-, Natural- oder Werkswohnung überlassen werden |
| Baumeister M aus OÖ mietet für ein Projekt in Wien für 3 Monate eine Altbau-Zweitwohnung in 1010. Das Projekt dauert länger als geplant, M zahlt die Miete weiter. Nach einem halben Jahr fordert die HV ihn auf, den Mietgegenstand sofort zu räumen. Rechte des M? | Schlüssige MV-Verlängerung durch Annahme des Mietzinses durch die HV auf weitere 3 Jahre = verbleibene Zeit: 2,5 Jahre. Vollanwendung des MRG. Kündigungsschutz. Kündigung durch HV nur aus wichtigem Grund möglich. § 1 Abs 2 Zi 3a MRG; § 30 Abs 2 MRG |
| Welche Zubauten fallen unter die Teilanwendung? | § 1 Abs 4 Zi 2a MRG: „Mietgegenstände, die durch einen Zubau auf Grund einer nach dem 30. September 2006 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden sind |
| Welche DG-Ausbauten fallen unter die Teilausnahmen des MRG? | - Baubewilligung nach dem 31.12.2001 - unausgebaute Dachbodenräumlichkeiten mit Abrede des Ausbaus (oder Aufbaus) |
| Welche Mietgegenstände im Wohnungseigentum fallen unter die Teilausnahmen des MRG? | Mietgegenstände im Wohnungseigentum, die in einem Gebäude gelegen ist, das auf Grund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu errichtet worden ist |
| Welche abweichenden Bestimmungen gelten für Wirtschaftsparks? | Die §§ 14 und 29 bis 36, nicht jedoch die übrigen Bestimmungen des I. und II. Hauptstückes, gelten für Mietgegenstände in einem Wirtschaftspark § 14 Mietrechtseintritt im Todesfall: § 29 Auflösung, Erneuerung, Rückstellung §§30 -36 Kündigung und Räumung |
| Was ist ein Wirtschaftspark? | das ist eine wirtschaftliche Einheit von ausschließlich zu Geschäftszwecken genutzten Gebäuden und Liegenschaften, in (auf) denen jedoch nicht überwiegend Handelsgewerbe im Sinne der Gewerbeordnung 1973 betrieben werden |
| Was bedeutet WGG? | Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz |
| Welche Bestimmungen gelten für gemeinnützige Bauvereinigungen? | § 1 Abs 3 MRG: Bei Errichtung im eigenen Namen durch eine gemeinnützigen Bauvereinigung gilt das MRG nach Maßgabe des § 20 des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes |
| Was regelt § 20 WGG? | Die Anwendung mietrechtlicher Bestimmungen (bei gemeinnützigen Bauvereinigungen) |
| Was sind die Hauptunterschiede bei gemeinnützigen Bauvereinigungen? | Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter sowie der Kündigungsschutz sind weitgehend ident mit dem Mietrechtsgesetz, jedoch bestehen im Bereich des WGG spezielle Entgeltregelungen - Kostendeckungsprinzip |
| Mit wem wird eine Hauptmiete abgeschlossen? | § 2 Abs 1 MRG: 1.) Eigentümer / berechtigter Fruchtnießer / Mieter oder Pächter eines ganzen Hauses 2.) Bei Wohnungeigentum: mit dem Wohnungseigentümer |
| Hauptmiete: was ist, wenn Wohnungseigentum erst begründet wird? | Hauptmiete (mit dem bestehenden Eigentümer) entsteht bei Vertrag mit dem Wohnungseigentumsbewerber. Mit Begründung des Wohnungseigentums durch den -bewerber tritt dieser in die Rechtsstellung des Vermieters. |
| Wann liegt Untermiete vor? | wenn der Mietvertrag mit einer Person geschlossen wird, die in § 2 Abs 1 MRG nicht genannt ist..“ (insbesondere mit Hauptmieter) |
| Wann spricht man von Scheinuntermiete? | -> Bei Umgehungsgeschäften (Untermieter kann Anerkennung als Hauptmieter begeheren) Es obliegt dem Antragsgegner, das Fehlen der Umgehungsabsicht zu beweisen. |
| Nenne ein Indiz für eine Scheinuntermiete | wenn der Hauptmieter -> mehr als eine Wohnung im Gebäude -> eine befristete Wohnung zur Gänze untervermietet |
| Sind vertragliche Untermietverbote rechtsgültig? | § 11 Abs 1 MRG – „Untermietverbote“ In der Vollanwendung: Nur bei Vorliegen wichtiger Gründe kann sich der Vermieter auf ein vertragliches Verbot der Untermietung berufen Ansonsten: gültig |
| Auf welche wichtigen Gründe kann sich ein Vermieter berufen, wenn ein vertragliches Verbot der Untervermietung besteht? | 1.) Zur Gänze untervermietet 2.) unverhältnismäßig hohe Gegenleistung 3.) Überbelag 4.) Frieden der Hausgemeinschaft könnte gestört werden |
| Welche Bestimmungen gelten (auch) für Untermieter? | • Anerkennung als Hauptmieter • Wirksamkeit von Untermietverboten • zulässige Höhe des Untermietzinses samt Überprüfungs- und • Rückforderungsmöglichkeiten • Kündigungsgrund • Kündigungsschutz • Vererblichkeit des Mietrechts • schriftliche außergerichtlichen Kündigung des Mieters • Räumungsschutz des Scheinuntermieters • verbotene/gültige Einmalzahlungen • Befristungen |
| § 2 Abs 1 MRG – „vermieterseitige Rechtsnachfolge“: Was passiert mit einem Hauptmietvertrag bei einem Vermieterwechsel? | -> Rechtsnachfolger ist an den geschlossenen Hauptmietvertrag (ab der Übergabe) -> an Nebenabreden ist er nur gebunden, wenn er sie kannte oder kennen musste. …“ |
| Woraus besteht der Mietzins? § 15 MRG | 1. HMZ 2. BK + öffentl. Abgaben 3. Anteil für besondere Aufwendungen 4. Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände 5. USt |
| Wann ist der Mietzins fällig? | § 1100 ABGB (TA/Vollausnahme) § 15 (3) MRG (VA): am Fünften des Monats Überweisungsauftrag am Tag der Fälligkeit, vgl. § 6a (2) KSchG |
| Welche Ausstattungskategorien gibt es gem. § 15a(1) MRG? | A B C D |
| § 15a (1) MRG: Kriterien Kategorie A | 1. Brauchbarer Zustand 2. mind. 30 m² 3. Hauptraum 4. Vorraum 5. WC 6. Küche 7. Bad/Badenische 8. Wärmeversorgung/Etagenhzg o.glw. 8. Warwasseraufbereitung (zusätzlich zum Bad) |
| § 15a (1) MRG: Kriterien Kategorie B | 1. Brauchbarer Zustand 2. Hauptraum 3. Vorraum 4. WC 5. Küche 6. Bad/Badenische |
| § 15a (1) MRG: Kriterien Kategorie C | 1. Brauchbarer Zustand 2. WC (innen) 3. Wasserentnahmestelle |
| § 15a (1) MRG: Kriterien Kategorie D | entweder kein WC (innen) oder keine Wasserentnahmestelle ..oder eines von beiden nicht in brauchbarem Zustand |
| Was bedeutet "Urkategorie" | § 15 a (2) MRG: .. Ausstattungszustand der Wohnung im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags |
| Voraussetzung für einen Kategorieausgleich? | Gleichwertigkeit (Vorraum kann WC nicht ersetzen, Etagenhzg. schon) |
| Kategorieausgleich: Was kann NICHT ausgeglichen werden? | 1. Unbrauchbarkeit (= D ub) 2. fehlende Badegelegenheit (= max. C) 3. Gang-WC mit Mehrfachbenutzung (= max. D brauchbar) |
| Rügeobliegenheit § 15 a (2) MRG : was muss der Mieter dem Vermieter anzeigen? | 1. Ausstattungsmerkmal/nicht zeitgemäßer Zustand der Badegelegeneit NICHT: nicht vorhandene Ausstattungsmerkmale! |
| Rügeobliegenheit § 15 a (2) MRG : wie lange hat der Vermieter Zeit zur Behebung? | 3 Monate ab Zugang der Anzeige |
| Rügeobliegenheit § 15 a (2) MRG : gilt für welche MV? | nur for MV, die nach dem 30.9.2006 geschlossen wurden |
| Rügeobliegenheit § 15 a (2) MRG : was, wenn der Mieter nicht rügt? | Keine Berücksichtigung des Mangels bei der Einstufung der Wohnung |
| (Unter-)Mietzinsbildung: VOLLAUSNAHME | freier Mietzins freier Untermietzins |
| (Unter-)Mietzinsbildung: TEILAUSNAHME | freier Mietzins freier Untermietzins |
| Wann kann ich keine Erhöhung gem. §§ 18ff MRG verlangen? | 1. Eine Erhöhung gem. §§ 18ff MRG kann NICHT verlangt werden, wenn für eine D-Wohnung mehr als der Kategorie-MZ verlangt wird. 2. Vertragsdauer unter vier Jahren |
| Hauptmietzinsbildung: VOLLANWENDUNG | 1. angemessener HMZ (§16 (1) MRG) 2. Richtwert-HMZ (§16 (2-4) MRG) 3. Kat. D-HMZ (§16 (5) MRG) |
| UNTERmietzinsbildung: VOLLANWENDUNG | 1. angemessener HMZ + 50% 2. Richtwert-HMZ +50% 3. Kat. D-HMZ +50% |
| Befristungsabschlag: 1. Wie hoch? 2. Voll-, Teilanwendung und/oder Vollausnahme? | 1. -25% vom HMZ 2. nur in der Vollanwendung |
| Welche anderen MZ-Arten gibt es noch? | 1. § 45 MRG (Mindest-MZ) 2. Friedenskronenzins (Stichtag 1.8.1914) 3. erhöhter HMZ (§§ 18ff MRG) 4. HMZ aufgr. förderechtl. Bestimmungen |
| Wodurch ist ein freier HMZ begrenzt? | zivilrechtliche Schranken: Wucher, laesio enormis, Sittenwidrigkeit, List/Zwang/Irrtum.. |
| wie wird der angemessene HMZ ermittelt? | --> marktkonforme Ermittlung, idR Vergleichswertverfahren |
| Unterschied freier MZ - angemessener MZ? | Überprüfbarkeit / Anfechtbar auf der Schlichtungsstelle |
| Wann ist der angemessene MZ zulässig? | 1. Geschäftsraummiete 2. Wohnungen im Neubau 3. Mietgegenstände in denkmalgeschützten Gebäuden 4. Kat. A oder B und NF > 130m² + Leerstand unter 6 Monaten; bei Verbesserungsarbeiten: +1 Jahr Frist 5. bei nachträgl., schriftl. Vereinbarung mit dem Mieter über die Höhe des HMZ bei unbefr. MV und mind. 1 Jahr vergangen seit Einzug |
| Wann wird der Richtwert-HMZ angewendet? | 1. wenn nicht freier oder angemessener 2. Wenn Kat. A, B oder C 3. MV ab 01.03.1994 |
| Definiere mietrechtlich "Altbau" | Baubewilligung bis 08.05.1945 |
| Der Richtwert wird anhand einer mietrechtlichen Normwohnung festgelegt. Wo sind die Eigenschaften dieser Wohnung geregelt? | § 2 RichtWG |
| Nenne die Eigenschaften einer mietrechtl. Normwohnung gem. § 2 RichtWG | 1. Kat A (außer gemeinsame Wärmeversorgungsanlage) 2. Gebäude in ordnungsgemäßem Erhaltungszustand 3. Liegenschaft in durchschnittlicher Lage (Gründerzeitviertel) 4. zw. 30 und 130 m2 |
| Weitere Kriterien der mietrechtl. Normwohnung gem. Wiener Beiratsempfehlung | # Zweckbestimmung: Wohnung # 2. Hauptgeschoß (1. Stock) # kein Balkon, Loggia, Terrasse # kein Dachbodenabteil |
| Aktueller RW-HMZ für Wien | € 5,39 |
| Nächste Erhöhung des RW | 1.4.2017 (alle 2 Jahre, 2015 wurde ausgelassen) |
| Wie errechnet sich der RW-HMZ | Richtwert +/- werterhöhende/-mindernde Abweichungen + Lagezuschlag |
| Wann darf nur der Kat D- HMZ verlangt werden? § 16 (5) MRG | Für Substandardwohnungen Kat D --> brauchbar: 1,71 € --> unbrauchbar: 0,86 € |
| Welchen Zusammenhang gibt es zwischen erhöhtem HMZ nach § 18 MRG und dem Kat-D-MZ nach § 16 (5) MRG? | Eine Erhöhung gem. §§ 18ff MRG kann NICHT verlangt werden, wenn für eine D-Wohnung mehr als der Kategorie-MZ verlangt wird. |
| Untermietzins § 26 MRG - in welcher Höhe dürfen HMZ, BK, bes. Aufwendungen und Möbelmiete überwälzt werden? | HMZ.... + 50% Rest: in tatsächlicher Höhe |
| Für welche HMZ-Arten gilt der Befristungsabschlag und in welcher Höhe? § 16(z) MRG | angemessener HMZ Richtwert-HMZ Kat-D-HMZ -25% |
| Was gilt bei geförderten Wohnungen - die Mietzinsvorschriften nach MRG oder die förderungsrechtlichen Bestimmungen? | § 16 (12) MRG: Die MZ-Vorschriften in förderungsrechtlichen Bestimmungen bleiben unberührt --> förd.rtl. Bestimmungen sind genauestens zu beachten!! |
| Anfechtungsfrist bei zu hoher Miete? | binnen 3 Jahren gerichtlich (Schli) Befristung: 6 Monate nach Auflösung/Umwandung in unbefristetes MV (zusätzlich zu den 3 Jahren!) idF: Verjährungsfrist 10 Jahre |
| Kann ich eine Wertsicherung rückwirkend geltend machen? | # nicht in der VA # schlüssiger Verzicht (gilt nicht für Zukunft) § 16 (6,9) MRG |
| Wie rechne ich eine Indexierung? | bisheriger HMZ / neue Indexzahl x alte Indexzahl = neuer HMZ |
| wenn der Index erhöht wird - ab wann darf ich eine höhere Miete erlangen? | # zum übernächsten Zinstermin = mietrechtl. Wirksamkeit # im darauffolgenden Monat erstemalige VS # Einlangen des Erhöhungsbegeherens spätestens 14 Tage vor dem 5. |
| Welche bestandrechtlichen Beschränkungen für Wertsicherungsvereinbarungen gibt es? | Keine |
| § 45er-HMZ: was ist das? | der "Mindestmietzins" bei Altmietverträgen (vor dem 1.3.1994) |
| § 45er-HMZ: wann/wie muss ich das Anhebungsbegehren bekannt geben? | spätestens einen Monat vor dem Zinstermin dem Mieter schriftlich bekanntzugeben |
| Aktuelle Kategoriebeiträge gem. § 15a MRG | Kategorie A ............... 3,43 Euro Kategorie B ............... 2,57 Euro Kategorie C ............... 1,71 Euro Kategorie D ................ 1,71 Euro Kategorie D(-) ............ 0,86 Euro |
| § 45er-HMZ: wie hoch ist der HMZ nach § 44 MRG? | 2/3 der Urkategorie außer D(-) A 2,27 B 1,71 C 1,14 D 1,14 D(-) 0,86 |
| Die MZ-Minderung gilt nur für den HMZ richtig oder falsch? | falsch sie umfasst sämtliche MZ-Bestandteile, wie auch die Betriebskosten. Sie tritt ex lege ein und setzt kein Verschulden des Vermieters voraus |
| Wie oft und bis wann muss die HMZ-Abrechnung (VA) erfolgen? § 20 MRG | 30.06. des Folgejahres jährlich |
| was beinhaltet die HMZ-Abrechnung? | tatsächliche und fiktive Einnahmen +/- tatsächliche Ausgaben für Erhaltung und Verbesserung + div. fiktive Ausgaben = Mietzinsreserve oder - abgang |
| Welche Einnahmen kommen in die HMZ-Abrechnung nach § 20 MRG? | 1. HMZ von Mietgegenständen in der VA 2. HMZ in der TA 3. aus Dach- und Fassadeflächen 4. Objekte, die der Vermieter nutzt 5. Objekte, die ein Eigentümer nutzt 6. Leerstand 7. verbotene Ablösen nach § 27 MRG |
| EINNAHMEN in der HMZ-ABRECHNUNG: wie sind die HMZ von Mietgegenständen in der VA abzurechnen? | tats. HMZ von Mietgegenständen iSd § 1 (1) MRG also nicht: Flächen-, Stellplatz und Möbelmiete |
| EINNAHMEN in der HMZ-ABRECHNUNG: wie sind die HMZ von Mietgegenständen in der TA abzurechnen? | Wert gem. § 20 (1) zi1 lit b,c MRG = wie Eigennutzung Vermieter/Eigentümer (s. Folie Klinger 91) |
| EINNAHMEN in der HMZ-ABRECHNUNG: Mit welchen Wert sind Einnahmen aus Vermietung von Dach- und Fassadenflächen zu Werbezwecken anzusetzen? | 25% |
| EINNAHMEN in der HMZ-ABRECHNUNG: Mit welchen Wert sind Einnahmen aus Eigennutzung des Vermieters anzusetzen? | m² NF p.m.: GL ..... Richtwert A (oder angemessen, falls niedriger) KAT A ....Richtwert Kat A KAT B ..... 75% vom RW KAT C ..... 50% vom RW KAT D ..... KAT D(-) |
| EINNAHMEN in der HMZ-ABRECHNUNG: Mit welchen Wert sind Einnahmen aus Eigennutzung/Vermietung eines Wohnungseigentümers anzusetzen? | mit dem jew. Kategoriebeitrag |
| EINNAHMEN in der HMZ-ABRECHNUNG: Mit welchen Wert sind Leerstände anzusetzen? | > 6 Monate ohne Standardanhebung oder > 18 Monate mit Standardanhebung: das 1,5-fache wie bei Eingennutzung Vermieter |
| Was sind die verbotenen Ablösen gem. § 27 MRG? | 1. Neumieter zahlt Altmieter für Auszug 2. Altmieter zahlt dafür, dass er nicht gekündigt wird 3. Übermäßiges Vermittlungsentgelt 4. Geld von Professionisten für Auftragserteilung 5. Geld für Leistungen gg. die guten Sitten |
| Welche fiktiven AUSGABEN gibt es in der HMZ-Abrechnung? | zB. 20% Investitionsprämie 35% fiktive ESt 25% fiktive KÖSt |
| Welche tatsächlichen AUSGABEN gibt es in der HMZ-Abrechnung? | 1. Ordnungsgem. Erhaltung (§ 3 MRG) 2. Nützliche Verbesserung (§§ 4,5 MRG) 3. Tilgung und Verzinsung von Förderungsdarlehen 4. Investitionsablösen (§ 10 MRG) 5. Erstellung Energieausweis |
| AUSGABEN in der HZM-Abrechnung: Investitionsprämie - wieviel %, wovon? | 20% von Ausgaben für Erhaltung und nützliche Verbesserung (§§ 3-5 MRG) |
| AUSGABEN in der HZM-Abrechnung: Voraussetzung für den Abzug von Tilung und Verzinsung eines Förderungsdarlehens? | .. nur zulässig, soweit sich das Darlehen NICHT AUSSCHLIESSLICH auf 1. vom Vermieter benutzte Objekte oder 2. leerstehende Objekte bezieht |
| AUSGABEN in der HZM-Abrechnung: Voraussetzung für Abzug der Investitionsablöse nach § 10 MRG? | nur zulässig, sofern die Differenz des neuen HMZ zum Alten, gerechnet auf 10 Jahre, die Ablöse übersteigt: (Neuer HMZ-alter HMZ) x 10 > Investitionsablöse |
| AUSGABEN in der HZM-Abrechnung: Voraussetzung für Abzug der fiktiven ESt + KÖSt? | # im Falle eines Aktivums (Überschuss) 35% bei ESt-Pflicht 25% bei KÖSt-Pflicht sofern im betr. Kalenderjahr keine erhöhten HMZ nach §§ 18 ff MRG vereinnahmt wurden |
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