"Da compra e vendaConceito - O art. 481 do Código Civil fornece elementos para conceituar o contrato de compra e venda. Diz:Art 481 - Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
Assim, trata-se de um contrato onde defluem obrigações recíprocas para cada uma das partes. Para o vendedor, a obrigação de transferir o domínio da coisa; para o comprador, a de entregar o preço.
Do caráter obrigacional da compra e venda - Note-se que os efeitos derivados do contrato são meramente obrigacionais, e não reais, pois, de acordo com o sistema do direito brasileiro, a compra e venda não transfere, por si só, o domínio da coisa vendida, mas gera apenas para o vendedor, a obrigação de transferi-lo.
Realmente, o direito brasileiro acolheu o sistema romano, segundo o qual traditionibus non nudis pactis dominia rerum transferuntur. Fugiu, destarte, dos sistema francês, em que o mero consentimento externado no negócio de compra e venda, transfere o domínio do alienante ao adquirente.
Com efeito, de acordo com a concepção romana, o contrato de compra e venda não basta, por si só, para transferir o domínio da coisa que constitui seu objeto. Há mister de se recorrer a um procedimento complementar, ou seja, a um modo de adquirir a propriedade, que é a traditio.
Tal conceito, acolhido de início pelo direito francês, foi aos poucos sendo modificado pela prática pela inserção de cláusula de transmissão convencional e fictícia do domínio do vendedor ao comprador.
Aliás, já POTHIER, informa que de acordo com os costumes de Órleans, a simples cláusula de dessaisine saisine, que se insere nos atos notariais, tem o efeito de uma tradição fictícia. De fato, por meio dessa cláusula, o vendedor afasta de si a posse e o domínio da coisa vendida, que naquele mesmo ato é transmitida ao comprador.O uso reiterado de tal estipulação, que afinal se torna cláusula de estilo, vai aos poucos transformar o caráter do contrato de venda e compra, que passa, então, a transferir o domínio, ou seja, gerar efeito real, consequência que se não encontrava no direito romano.
O codificador francês de 1804, ao consolidar a matéria, fixou legislativamente esse novo sentido do contrato. Mas, embora hoje seja unânime na doutrina francesa em reconhecer na compra e venda o efeito translativo do domínio, tal entendimento chegou a ser contestado, pois o art. 1582 do Código Napoleônico, não escapando à influência romana, permite interpretação em contrário. Com efeito, tal dispositivo em muito se assemelha ao nosso art. 481, pois dispõe que a venda é uma convenção pela qual um se obriga a entregar uma coisa e o outro o preço.
Portanto, a impressão resultante desse inciso é a se de tratar de contrato gerador de mera obrigação de entregar a coisa vendida.
Entretanto, outros dispositivos completam o pensamento do legislador, mostrando serem reais os efeitos defluentes da compra e venda. De fato, o art. 711 do Código Napoleônico determina que a propriedade se adquire por efeito dos contratos (prescindindo da tradição ou da transcrição). O art. 1138 preceitua que a obrigação de entregar a coisa é perfeita desde o momento do consentimento, instante em que o credor se torna proprietário, mesmo que se não haja procedido à tradição. E o art. 1583 repete a ideia, ao declarar que a propriedade é adquirida pelo comprador desde que haja acordo sobre a coisa e sobre o preço, ainda que não haja ocorrido a entrega.
Por conseguinte, dentro do sistema francês, do contrato de compra e venda derivam efeitos reais, visto que, através dele, e sem outras formalidades, o comprador adquire o domínio.O código civil brasileiro, tanto o de 2002 quanto o de 1916, repeliu, como disse, esta última orientação, para se apegar à romana. Esse entendimento deflui de pelo menos dois textos, que se apresentam absolutamente categóricos. O primeiro, do art. 1.267 (art. 620 do código de 1916), afirma que a propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição; e o segundo, do art 533 do código civil de 1916, referente à aquisição de bens imóveis, determinava que os atos sujeitos à transcrição (entre os quais enfileiram os títulos translativos da propriedade) não transferem o domínio, senão da data em que se transcreverem.A quase-totalidade dos juristas brasileiros entende que, entre nós, a compra e venda não tem efeitos reais, mas apenas obrigacionais. O domínio se transfere não pelo contrato, mas pela tradição, se o objeto do negócio for móvel; e pela transcrição, se imóvel.
Natureza jurídica - A compra e venda é contrato consensual, sinalagmático, oneroso, em regra comutativo, em alguns casos sujeito à forma prescrita em lei, porém, no mais das vezes, independendo de qualquer solenidade.
É consensual, em oposição aos contratos reais, porque se aperfeiçoa independentemente da entrega do objeto, pela mera coincidência da vontade das partes sobre o preço e a coisa. Aliás, di-lo a lei:
Art 482 - A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita desde que as partes acordarem no objeto e no preço.
É sinalagmático, porque envolve prestações recíprocas de ambas as partes: para o comprador, a de entregar o preço; para o vendedor, a de transferir o domínio da coisa vendida. cada uma das prestações tem como causa e razão de ser a outra prestação.
É oneroso porque implica sacrifício patrimonial para ambos os contratantes, visto que o comprador se priva do preço e o vendedor, da coisa vendida.
A compra e venda, regra geral, é contrato comutativo, porque a estimativa da prestação a ser recebida por qualquer das partes pode ser feita no ato mesmo em que o contrato se aperfeiçoa. Isto é, quando quando o comprador oferece um preço por um imóvel, por um terno de roupa ou por um veículo, sabe qual a prestação que receberá em troca de seu dinheiro e, de certo modo, apraz-lhe o resultado antevisto.
Contudo, a própria lei contempla a hipótese de a compra e venda se revelar aleatória, como nos casos figurados nos arts 458 e 459 do código civil, ou seja, da emptio spei e da emptio rei sperate.
Em regra a compra e venda independe de forma determinada,e nas Bolsas de títulos ou de mercadorias se ultimam, verbalmente, negócios de enorme vulto. Todavia, nas compras e vendas de bens imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, reclama a lei a forma da escritura pública (art.108). Nestes casos o contrato é solene, Naqueles, não.Elementos da compra e venda - O art. 482 acima transcrito, considerando perfeita a venda desde que haja acordo sobre a coisa e sobre o preço, oferece os três elementos que compõem esse contrato: consensus, pretium e res.
O consentimento (consensus) deve recair sobre o objeto e sobre o preço, com deliberação de alcançar o resultado que o contato oferece: a aquisição da coisa e a transferência do preço. Daí o mister de distinguir a compra e venda do contrato preliminar de compromisso de compra e venda. O compromisso - por isso que é contrato preliminar - tem por objeto um futuro contrato de compra e venda; enquanto, neste último contrato, as partes se obrigam: uma, a transferir o domínio da coisa; outra, o preço ajustado.
O preço (pretium) é o segundo elemento estrutural do negócio. Ele deve ser em dinheiro, pois, se o não for, caracteriza-se o contrato de troca e não o de compra e venda.

Ademais, deve ser sério pois se for irrisório ou fictício não haverá compra e venda, mas talvez doação. Isso não implica, entretanto, a necessidade de uma perfeita equivalência objetiva entre a coisa e o preço.
Mister se faz ainda que o preço seja determinado, ou determinável, de maneira precisa. Assim, a lei permite que a fixação do preço fique a arbítrio de terceiro, contanto que os contratantes o designem desde logo ou prometam designá-lo (CC, art. 485), como também permite que se deixe tal fixação à taxa do mercadoou da bolsa, em certo e determinado dia e lugar (CC, art 486). O que não se possibilita, entretanto , é que se deixe ao arbítrio exclusivo de uma das partes a taxação do preço (art. 489), porque então se ingressa no âmbito da proibição das condições puramente potestativas (CC, art. 122).
A coisa (res) é o terceiro elemento básico do negócio. Em tese podem ser objeto de contrato de compra e venda todas as coisas que não estejam fora do comércio. Assim escapam ao campo da compra e venda as coisas insuscetíveis de apropriação e as legalmente inalienáveis.
em tese, a venda de coisa alheia é nula, pois ninguém pode alienar o que não é seu. Todavia, duas circunstâncias podem alterar a feição do negócio, ambas dignas de menção.
É possível que a venda de coisa alheia se efetue e o vendedor venha, ao depois e antes que o comprador sofra a evicção, a tornar-se proprietário dela. Não há razão para que a venda primitiva não ganehvalidade.
Por outro lado pode ocorrer que as partes saibam desde o início que a coisa é alheia e , nesse caso, o negócio não prevalecendo, como compra e venda, vale como promessa de fato de terceiro; pois o alienante, em rigor, está prometendo que obterá a anuência do proprietário para vender ao adquirente o objeto em questão (CC, art. 439).
A falta de cumprimento do negócio, em face da recusa do proprietário em vender a coisa prometida, sujeita o promitente a reparar perdas e danos.

além dos efeitos básico do contrato de compra e venda, que, como vimos, são a obrigação do vendedor de entregar a coisa, e a do comprador de entregar o preço, outras consequências subsidiárias aparecem.
Algumas consistem em obrigações acessórias , oriundas do próprio conceito de compra e venda, que impõem ao vendedor o encargo de fazer boa a coisa vendida; e eu me refiro à responsabilidade pela evicção e pelos vícios ocultos.
Outras resultam da lei, ao disciplinar supletivamente, a questão das despesas com o negócio.
Por outro lado, o fato de ser pessoal o efeito da compra e venda, não transferindo o domínio antes da tradição, leva o legislador a disciplinar os riscos incidentes sobre a coisa, de maneiraconsequente com tal concepção.
Finalmente, o fato do contrato ser bilateral, envolvendo reciprocidade entre prestações de cada qual das partes, implica o estabelecimento de regras sobre o momento em que tais prestações devem ser oferecidas, visando garantir o cumprimento do negócio.Vejamos cada uma dessas questões separadamente

a) obrigações acessórias responsabilidade pela evicção e pelos vícios redibitórios - Como ja verificamos, o alienante responde pela perda que o adquirente venha a sofrer ao ser privado da coisa comprada, em virtude de sentença judicial que atribui a terceiro, como também responde pelos vícios ocultos de que a coisa vendida por acaso seja portadora.
A maioria dos códigos trata desses temas dentro do contrato de compra e venda, que é o seu habitat natural, pois o dever de adquirir o adquirente contra a evicção é um mister que compete ao alienante, como co-respectivo do preço pago. Por conseguinte é uma relação jurídica que no mais das vezes se apresenta no campo da compra e venda. A mesma asserção é justa para a garantia contra os vícios redibitórios. O dever do alienante, em negócio comutativo, de garantir o adquirente contra os vícios ocultos da coisa representa também um co-respectivo do preço pago. Em ambos os casos, a obrigação de assegurar o adquirente deflui do preceito básico de que o vendedor deve fazer boa a coisa vendida. Decerto não o fará se não responder pela evicção e se não se responsabilizar pelos defeitos ocultos de que aquela seja portadora.
Despesas do contrato - O princípio da autonomia contratual faculta às partes a prerrogativa de ajustar o que entenderem a respeito, atribuindo a uma ou a outra as despesas provenientes do contrato.

Em seu silêncio, entretanto, supre a lei, parcialmente,a omissão dispondo que as despesas da escritura ficam a cargo do comprador e os da tradição a cargo do vendedor ((CC, art 490).
Problemas dos riscos - Aqui encontramos uma aplicação específica da regra que orientou o legislador ao disciplinar as obrigações de dar coisa certa, regra que foi deduzida do texto quando analisamos essa matéria. Determinando no art. 492 que, até o momento da tradição., os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador, o legislador nada mais faz do que aplicar o princípio segundo o qual res perit dominio, isto é, a coisa perece em poder de seu dono, sofrendo este, por conseguinte, os prejuízos decorrentes.
Na sistemática brasileira, o contrato de compra e venda não basta para transferir o domínio, de maneira que, até o momento da tradição, a coisa continua a pertencer ao alienante. Por conseguinte, até o instante de sua entrega, os riscos sobre ela incidentes correm por conta do vendedor que é o dono. Res perit dominio.
Por vezes, entretanto procede-se à tradição simbólica, como quando as coisas compradas são postas à disposição do comprador, para que as conte marque ou assinale, pois é assim que elas são recebidas. Se, nesse ato, tais coisas perecerem ou se deteriorarem, por caso fortuito ou força maior (poios é evidente que se o perecimento ocorrer por culpa de alguma das partes, ou seus prepostos, não se configura a hipótese da lei, e a responsabilidade é do culpado), sofre prejuízo o comprador. Por quê ? Porque tendo havido a entrega, houve a transmissão do domínio para o adquirente, e quem sofre o prejuízo é o dono. Res perit dominio (CC, art. 492, § 1º).
Da mesma maneira, se o comprador ordena que a coisa seja expedida para lugar diverso daquele em que devia ser entregue, e o vendedor, cumprindo a ordem, para lá a despacha, ou de qualquer modo a entrega, a quem a deve transportar, houve tradição. Havendo tradição, transferiu-se o domínio e o comprador, embora sem haver recebido a coisa, constitui-se em proprietário. Portanto, se a coisa perecer o se deteriorar no intervalo entre a remessa e a recepção, quem sofre o prejuízo é o comprador , porque o comprador é o dono (CC, art 494). Ainda uma vez se aplica a regra Res perit dominio.
Exceção a tal princípio se apresenta quando o comprador está em mora de receber a coisa comprada. de fato, se alguém encomendou a um carpinteiro móveis que lhe devem ser entregues em determinada época, e, por ocasião do vencimento, não os recebe nem paga o preço, sofre o prejuízo de sua perda, decorrente de incêndio que destruiu toda a oficina. Pois, os riscos da coisa encomendada correm por conta do comprador se estava ele em mora de a receber.
O comprador ainda não é dono, visto que não se procedeu à tradição. Nâo obstante sofre os riscos da coisa. A exceção se funda na ideia de que a mora do credor não pode agravar a responsabilidade do devedor. De maneira que os riscos da coisa devida, se transferem para o moroso. A norma do § 2º do art. 492 é mera aplicação do art. 400, ambos do código civil.
A questão da garantia - -A compra e venda, como contrato bilateral que é, implica a existência de prestações recíprocas entre as partes, prestações que se têm por causa uma da outra. O vendedor se dispõe a abrir mão da coisa para obter o preço; o comprador concorda em privar-se do preço para obter a coisa . Por conseguinte, não se havendo ajustado prazo, a permuta das prestações deve ser simultânea, pois só dessa maneira se obtém absoluta garantia de que o contratante que recebe sua prestação cumprirá a que lhe compete.
Contudo a absoluta simultaneidade é praticamente inalcançável, já que no mais das vezes a troica do preço pela coisa não se pode fazer num instante preciso. Tendo de regular a questão sobre quem deve fornecer em primeiro lugar a prestação, o legislador preferiu o interesse do vendedor e exonerou-o da obrigação de entregar a coisa até que tenha recebido o preço. Com efeito, dispõe o código civil:
Art 491 - Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.
Assim, e como observa Cunha Gonçalves, a lei mune o vendedor de um direito de retenção que é o fundamento legal de sua recusa em entregar a coisa. Se o preço não for pago, tal comportamento é legítimo, mesmo que o prazo da tradição se tenha vencido.

Portanto, o vendedor desfruta de uma garantia mais ampla que o comprador.
Em comentários a esse artigo AGOSTINHO ALVIM formula duas proposições importantes, que parecem verdadeiras.
a) o comprador pode recusar-se a pagar o preço se o vendedor não estiver aparelhado para entregar a coisa no mesmo ato.

b) o vendedor pode sobrestar a assinatura da escritura de venda e compra até haver recebido o preço. Isso ocorre não só da interpretação analógica do art. 491 do Código Civil, como também do fato de que, implicando a escritura a quitação da dívida, é, necessariamente, ato posterior ao recebimento.
Tais regras são aplicáveis na venda a vista, pois, como é óbvio, nos negócios a prazo o vendedor inverte a ordem de cumprimento das prestações, visto que se propõe a entregar desde logo a coisa vendida e concede ao comprador intervalo para fornecer o preço.
Não obstante, mesmo na venda a termo permite o legislador que o vendedor suspenda a entrega da coisa se o comprador cair em insolvência e até que lhe dê caução de pagar no tempo ajustado (CC, art. 495).
Assim, se alguém vendeu sua safra à pessoa que lhe devesse pagar o preço em noventa dias após a entrega, pode o vendedor sustar a entrega se o comprador cair em insolvência e até que o insolvente dê caução de efetuar o pagamento na época aprazada.
O art. 495, ora em análise, contém uma aplicação, específica para o campo da compra e venda, da regra editada no art. 477 do mesmo Código, cuja finalidade é a garantia dos contratos bilaterais. Tendo em vista que nesses contratos a prestação de um tem como causa a prestação do outro contratante, o legislador provê aquele que deve fornecer a sua em primeiro lugar com um remédio capaz de evitar a injustiça que surgiria de ser obrigado a fornecer a prestação que lhe compete a quem, possivelmente não seria capaz de produzir a própria. Por isso determina naquele passo (CC, art. 477).Art 477 - Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la.

Uma distinção, todavia ressalta do cotejo entre o texto acima transcrito e o art. 495, em comentário. O art. 477, regra de caráter geral, permite ao contratante, que deve prestar em primeiro lugar, o sobrestamento da prestação, desde que ocorra diminuição do patrimônio do outro, capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual o mesmo se obrigou; enquanto o art. 495 só permite a sustação da entrega da coisa vendida a prazo se o comprador cair em insolvência.De maneira que, embora as regras se inspirem em preocupação de igual natureza, o legislador pretendeu ser mais rigoroso na compra e venda que nos demais contratos, pois condicionou a retenção da coisa vendida a prazo à prova da insolvência do comprador.

Silvio Rodrigues.

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Para ajudar a entender mais um pouco sobre contratos de compra e venda de uma forma mais simplificada.