contrato de arrendamiento - creado desde un Mapa Mental

concepto y elementos esenciales CIVIL MERCANTIL Definición: Código civil; Art: 1973.: El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, y ésta a pagar un precio determinado. La parte que da el goce se llama arrendador y la parte que da el precio arrendatario o inquilino en caso de arrendamiento de casas, almacenes u otros oficios; y colono cuando el goce radica en predio rústico. Definición arrendamiento vivienda urbana. Art: 2 de la ley 820 de 2003.: “…es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado”. Definición: Definición arrendamiento local comercial. Hay precisar que por LOCAL COMERCIAL, debemos asimilar de forma amplificada en los términos del Artículo 515 del Código de Comercio, la denominación de ESTABLECIMIENTO DE COMERCIO, como “… un conjunto de bienes organizados por el empresario para realizar los fines de la empresa destinado al desarrollo de una, o diversas, actividades comerciales…” de donde es preciso concluir que este, puede tener o no, sus puertas permanentemente abiertas al público. ● Elementos del contrato de arrendamiento. Arrendador: Quien concede el uso y goce de la cosa; quien da la cosa en arrendamiento y tiene legitimación sobre el bien, es la persona natural o jurídica que entrega bienes en arrendamiento financiero a uno o más arrendatarios. Se puede encontrar como Propietario Pleno y como Nudo propietario. Arrendatario: Quien paga un precio determinado por el uso y goce de la cosa; quien recibe la cosa en arrendamiento; es la persona natural o jurídica, nacional o extranjera que al celebrar contrato de arrendamiento financiero, obtiene derecho al uso, goce y explotación económica del bien, en los términos y condiciones contractuales respectivas. Se encuentra como un mero tenedor. Cosa: se refiere al bien que se dará en arrendamiento Precio: que sea determinable al hacerse exigible, elemento esencial del arrendamiento sin el cual no se puede hablar de arrendamiento. Requisitos del precio ➢ Que consista en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada. ➢ Que el precio sea determinado o determinable. ➢ Que el precio sea real ➢ Que el precio sea serio. - Exclusión de la lesión enorme en el arrendamiento: Si el precio no es justo, esto es que no guarde proporción en las prestaciones. No es viable la acción rescisoria por lesión enorme, porque la ley no lo autoriza. - Denominación del precio: Cuando el precio se paga periódicamente se llama renta o canon. El precio en el arrendamiento se pacta por períodos definidos o determinados en el tiempo; el uso y el goce son limitados en el tiempo, pues no se puede proporcionar un disfrute completo. ❏ Tiempo: En el arrendamiento el tiempo es un derecho del Arrendador, el cual no podrá ser modificado sin que medie su aceptación y la compensación plena de los perjuicios que le cause dicha modificación.

requisitos de validez ● Generalidades. Elementos de contrato de arrendamiento; ❏ Capacidad. ❏ Consentimiento. ❏ Objeto. ❏ Causa lícita. Civil Mercantil ● Capacidad. Art: 1502, 1503 y 1504 del Código Civil.: La capacidad jurídica se refiera a la aptitud de una persona para ser titular de derechos y obligaciones; de ejercer o exigir los primeros y contraer los segundos en forma personal y comparecer a juicio. La capacidad jurídica permite crear, modificar o extinguir relaciones jurídicas de forma voluntaria y autónoma. · En el caso del contrato de arrendamiento la aptitud para celebrarlo es a partir de los 18 años. ● Consentimiento. El arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y él precio. Desde que se expresa la voluntad, el contrato se reputa perfecto. La voluntad requiere que no adolezca de vicios como: error, fuerza y dolo, pero debido a la libertad de las partes, estas de mutuo acuerdo pueden preferir adecuar el contrato con una solemnidad como la autenticación, siempre teniendo en cuenta que esta se da por mutuo acuerdo. El arrendamiento es eminentemente consensual. Si la cosa que se arrienda es mueble o inmueble, todos están incluidos en el mismo patrón: acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio. Se acostumbra a recoger ese consentimiento en un escrito, como un medio para acreditar el vínculo contractual, y no de solemnidad. Para acreditar probatoriamente el contrato, es bueno autenticar las firmas de las partes o bastaría con la firma de dos testigos y de las partes pero como se mencionó anteriormente partiendo en la libertad de las partes. Solemnidades convencionales. Las partes pueden pactar que el arrendamiento no se repute perfecto hasta tanto no se firme escritura, pueden hacer que convencionalmente el contrato revista solemnidad. OBJETO Se confunde con la cosa arrendada, es un elemento esencial del contrato. Art. 1974 C.C "Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohibe arrendar, y los derechos estrictamente personales como los de habitación y uso. Proporcionar a otro el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo, y ésta a pagar un precio determinado. Requisitos de la cosa arrendada · Que la cosa sea corporal o incorporal, excluyendo las consumibles, por cuanto se oponen a la naturaleza del contrato. · Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato o se espere llegue a existir. Cuando se emiten declaraciones de voluntades para arrendar es sobre la consideración de que la cosa existe. Puede expresarse ese acuerdo sobre una cosa que no existe pero se supone llegue a existir. En este caso el perfeccionamiento del contrato queda sujeto al cumplimiento de la condición de existencia señalado por las partes. · Que la cosa, no esté prohibida por la ley para ser arrendada. No se pueden arrendar. - El derecho de servidumbre separado de precio en cuyo beneficio se ha constituido. - El derecho de alimentación. - Los derechos estrictamente personales como el uso y habitación - Las cosas comunes, es decir, los bienes de uso público. Arrendamiento de cosa ajena. El inciso final del art 1974 del Código Civil, hace válido el arrendamiento de cosa ajena, a éste le son aplicables las normas de la venta de cosa ajena y las del saneamiento en la compraventa que son compatibles con la naturaleza de aquel acto. Mientras que el arrendamiento no sea turbado en el goce y uso de la cosa no podrá interponer la acción de saneamiento, ni pedir la terminación del contrato. Para que el saneamiento cobre vigencia se requiere que se declare evicta la cosa. Arrendamiento de cosa propia. Si el dueño, es poseedor de la cosa arrendada, no es válido el arrendamiento, por cuanto el uso y goce que se pretende conceder va incorporado esencialmente al derecho de la posesión. Arrendamiento de bienes de entidades de Derecho público. Cuando una entidad de derecho público celebra un contrato de arrendamiento, obra como una persona de derecho privado sometiéndose a las disposiciones del arrendamiento en general, salvo aquellas exigencias que normas o códigos especiales impongan.

características Civil Mercantil BILATERAL: Ambas partes se obligan recíprocamente. CONSENSUAL: Se perfecciona por el acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio. No requiere alguna solemnidad especial para que se repute perfecto el contrato. Sobre cosa y precio gira la declaración de convenirse el uso y el goce. ONEROSO: Arrendador y arrendatario persiguen utilidades, gravándose recíprocamente. Es generalmente conmutativo ya que de antemano se precisan los alcances de las prestaciones y por excepción, es aleatorio como en el arrendamiento a manera de aparcería (art. 1975 C.C.) cuando el precio consiste en una cuota de los frutos de cada cosecha de la cosa arrendada. DE EJECUCIÓN SUCESIVA: El contrato se realiza periódicamente, por tanto las obligaciones se cumplen de manera sucesiva y pesan durante todo el transcurso del arrendamiento. Y de esta característica se deriva que se hable de terminación o resciliación cuando ha comenzado a ejecutarse. PRINCIPAL: Tiene existencia propia. NOMINADO: El Código Civil lo califica y desarrolla.

obligaciones y derechos de las partes contratantes Obligaciones del arrendador. Civil Mercantil Obligación de Prestar la Cosa Arrendada: Esta es la obligación principal del arrendador. Con ella se atiende el interés contractual del arrendatario. La entrega debe entenderse en sentido material, y no de tradición, porque lo que se transfiere es el uso de la cosa. Por eso hablamos de la obligación de prestar las cosas. Esa entrega material o física, que se puede hacer por cualquiera de las formas señaladas en el artículo 754 del Código Civil, que es de conformidad con las “formas de tradición” que establece el legislador en el Art 1978 del Código Civil, pero no se refiere a la transferencia del dominio, sino a las formas de Entrega de la Cosa. Mantener la Cosa en Estado de Servicio. Mientras dure el arrendamiento el arrendador tiene que procurar al arrendatario el disfrute de la cosa arrendada, de ahí se desprende que está en la obligación de mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. Librar al arrendatario de Toda Perturbación. Art 1986 cc: Reparaciones Restricciones del Arrendador El arrendador es responsable de las perturbaciones provenientes de las personas que estén bajo su autoridad, entre ellos están los dependientes, sus familiares o sus trabajadores. El arrendador debe garantizar el uso pacífico de la cosa, sin ningún tipo de perturbación. Si la perturbación es de terceros que no pretendan el derecho sobre la cosa arrendada, entonces las acciones las debe adelantar directamente el arrendatario. Ejemplo: Ruido de los Vecinos. Pero si esos terceros pretenden algún derecho sobre la cosa arrendada, entonces las acciones las adelantar directamente el arrendador. Entrega de la Cosa Arrendada: · Momento: La entrega debe hacerse siguiendo lo establecido en el art. 1882 del Código Civil, inmediatamente después de celebrado el contrato, salvo que las partes estipulen otro momento. · Lugar: El lugar de la entrega es el que convengan las partes, y a falta de estipulación donde se encuentra la cosa al momento de celebrarse el contrato, o en el lugar donde debe hacerse el pago, según el art. 1646 del Código Civil. Efectos del incumplimiento del Arrendador de Entregar la Cosa Arrendada. El artículo 1983 dispone: "El arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con indemnización de perjuicios. Habrá lugar a esta indemnización aún cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe que podía arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito”. Nótese que aunque la situación aquí prevista configura el incumplimiento de un contrato bilateral, la sanción no es la resolución de este, sino una más enérgica y expedita: el desistimiento del contrato por parte del arrendatario. Cabe distinguir dos situaciones: · Incumplimiento por la imposibilidad de Entregar la Cosa Art 1983 cc: Si la primera obligación es la Entrega, implica poner en disposición del arrendatario la cosa acordada al tiempo y lugar acordado, hasta el punto que si el arrendador no puede o no tiene la disposición de entregar la cosa, puede el arrendatario: - Desistir del Contrato - Indemnización Perjuicios Esa posibilidad del arrendador de entregar la cosa ajena, genera perjuicios al arrendatario siempre y cuando no provenga de Fuerza Mayor o Caso Fortuito. El arrendatario está facultado para desistir del contrato. Este desistimiento opera de plano. No se requiere interponer acción resolutoria alguna, por cuanto se entiende que el incumplimiento en entregar la cosa, por imposibilidad absoluta, es una manifestación presunta de que el arrendador también quiera dejar sin efectos el contrato. · Mora en Entregar la Cosa Arrendada. El art 1984 cc, precisa si la mora o retardo no afecta el interés contractual del arrendatario o por el contrario la mora o el retardo “disminuye notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato”. Al registrarse lo primero el arrendatario tendrá solamente, el derecho a exigir la indemnización de perjuicios respectiva, pero manteniendo, en firme, el contrato. Si ocurre lo segundo, el arrendatario podrá desistir del contrato y exigir el pago de los perjuicios. Sin embargo, al arrendatario sólo se les da la acción para reclamar los perjuicios resultantes de la mora, es decir, no se le da la posibilidad de ponerle fin al contrato. No se puede ponerle fin a algo que no ha empezado. De igual forma el arrendatario tiene derecho que lo indemnice porque la obligación era entregar en el lugar y la fecha indicada. Art 1985 cc: Mantenimiento de la Cosa Reparaciones Necesarias y Locativas La obligación de conservación. Art. 1985 Código civil establece que: “la obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario”. “Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones”. Efectos de las Reparaciones Necesarias realizadas por el Arrendatario. Las reparaciones necesarias son a cargo del arrendador, por su obligación de mantener la cosa en buen estado. Y en el caso en el que las reparaciones necesarias sean hechas por el arrendatario, esté solo puede exigir el reembolso del costo de las reparaciones indispensables o necesarias cuando se presenten: a. Que las reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario. b. Que las haya hecho saber oportunamente al arrendador, para que proceda a repararlas, lo más pronto posible o que no haya sido posible darle la noticia. c. Que a pesar de haberle dado la noticia al arrendador o no habiendo sido posible darse en tiempo, no fueron hechas por este. Art 1993 CC. d. Que sea aprobada por el arrendador la necesidad de las reparaciones. Si el arrendador no realiza esas reparaciones necesarias, las puede realizar el arrendatario a Costas del Arrendador. Art 2024 cc: Reparaciones de Fondo de la Cosa Arrendada Podrá el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que para realizarlas impidan el arrendatario en toda o en parte de su uso. El Arrendatario tendrá todos los derechos del Art 1986 cc. · Si el arreglo, es parte, el arrendamiento cesa con respecto a esa parte rebajándosele el precio renta con respecto a esa. · Si el arreglo es en todo, se procede de igual forma no cobrando el precio Termina el contrato. En las anteriores posibilidades el arrendatario puede dar por terminado el contrato si: - En el primer caso de reparación recae sobre gran parte de la cosa que el resto no sea suficiente para el objeto con que se tornó. - En el segundo caso si las reparaciones duran demasiado tiempo. Extensión del Saneamiento. La obligación de saneamiento, en el arrendamiento, se refiere: · A los Actos de Perturbación Provenientes del mismo Arrendador: Artículo 1986: "El arrendador, en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma en la cosa arrendada, ni hacer en ellas obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella”. · Perturbaciones por Pretensiones de Derecho provenientes de terceros: Estamos frente a casos de saneamiento por evicción. En uno o en otro caso el arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador la acción de terceros sobre la cosa arrendada, para lo cual debe notificarle de la turbación o embarazo de derecho que aparezca. Cuando la perturbación o molestia proviene de terceros que justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de ese derecho ejercido es anterior al contrato, entonces ya si se vincula al hecho la responsabilidad del arrendador porque se trata de una verdadera evicción. · Perturbación Parcial de Derecho: Si en el desarrollo de la pretensión de un tercero, que alega un derecho sobre la cosa arrendada, por causa anterior al contrato, el arrendatario es turbado o molestado en el uso, podrá exigir, proporcionalmente, una disminución del precio o renta del tiempo restante, manteniéndose en firme el contrato, en virtud de que la parte que afecta el contrato no es de consideración ni quebranta el interés contractual del arrendatario. En cambio, si la afectación, por la pretensión de derecho es sobre gran parte de la cosa arrendada, el arrendatario podrá pedir la terminación del contrato y el pago de los perjuicio, cuando la causa haya sido o debiera ser conocida por el arrendador. La acción de terceros que pretenden derecho sobre la cosa arrendada, se dirige contra el arrendador. El arrendatario sólo es obligado a notificarle la perturbación o molestia que reciba de esos terceros, por consecuencia de los derechos que alegan, y si los omite culpablemente, abonará los perjuicios que de ellos si siguen al arrendador. Obligaciones del arrendatario. Civil Mercantil Obligación de usar la cosa arrendada según los términos o espíritu del contrato. De esta manera, el arrendatario está obligado a usar de la cosa: De acuerdo con lo que expresamente hubiere estipulado en el contrato o resultare del espíritu del mismo. Por la naturaleza de la cosa arrendada. A falta de estipulación expresa, o por no poderse deducir de la naturaleza de la cosa. En resumen, el arrendatario no puede usar la cosa sino bajo los fines señalados en el contrato o de acuerdo con los criterios puntualizados anteriormente; si viola estos principios; se coloca frente a un caso de incumplimiento del contrato. Obligación del arrendatario – Restitución de la cosa . Restituir la cosa objeto del arrendamiento, es decir debe restituir la cosa al final del arrendamiento, Debe restituir la cosa en las mismas condiciones en que la recibió, salvo el deterioro por el uso natural de la cosa. (Art 1997 cc: En cuanto al arrendamiento de las cosas, la parte que concede el uso es el arrendador y la que paga el precio es el arrendatario). “Si no constare el estado en que le fue entregada, se entenderá haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario”. Se debe dejar constancia expresa, en qué condiciones se recibió el bien inicialmente, si no se establecieron las condiciones se entenderá que el arrendatario lo recibió en medianas condiciones de servicio, a menos que pruebe lo contrario. Los daños y pérdidas que se ocasionen al bien durante el uso, el arrendatario tiene la carga de la prueba y debe comprobar que no fueron producidos por su culpa, ni por culpa de sus huéspedes, dependientes o subarrendatarios, es decir acreditar que empleó la diligencia y cuidado ordinario y mediano en la conservación de la cosa y si no lo prueba será responsable el arrendatario, porque él tiene la presunción de culpabilidad. Efectos del incumplimiento del arrendatario al usar la cosa. Como consecuencia de ello el arrendador tendrá derecho: Para pedir la terminación del contrato con indemnización de perjuicios. Limitarse a exigir el pago de la indemnización de perjuicios, manteniendo en firme el contrato. Facultad de usar la cosa por el arrendatario. El Art 2004 cc, están prohibidos: “El arrendatario no tiene facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido”. Responsabilidad del Arrendatario en la Conservación de la Cosa. El Art 1997 del Código Civil consagra específicamente el alcance de la responsabilidad del arrendatario deudor prescribiendo que: “El arrendatario empleará en la conservación de la cosa, el cuidado en un buen padre de familia”, o sea, se repite el mandato del 1604 cc, debe responder por culpa leve. En cumplimiento de esta obligación, el arrendatario debe hacer las mejoras locativas sobre la cosa arrendada. Reparaciones Locativas. Son las reparaciones menores, por daños ocasionados por el arrendatario o sus dependientes. Ejemplo: Ruptura de paredes. Responsabilidad Extensiva del Arrendatario. El arrendatario es responsable no sólo de su propia culpa, sino de las de su familia, huéspedes y dependientes. Obligación de Pagar el Precio o Renta. El arrendador puede tener como garantía el cumplimento de la obligación, el Derecho de Retención sobre los objetos que sean de propiedad del arrendatario, con el fin de garantizar el pago del canon de arrendamiento o las indemnizaciones. Nuestro estatuto civil no fija ninguna norma expresa sobre el particular, entendiendo que debe hacerse directamente a la persona contratante o la persona que ésta designe para tal efecto. DESAHUCIO Art 2009 C.C: Desahucio Desahucio: Notificación o aviso anticipado que se da por una de las partes, para dar por terminado el contrato de arrendamiento en forma unilateral, por el período o medida de tiempo que regula los pagos, solo es necesario para los contratos a término indefinido. Su efecto es determinar el tiempo de duración del arriendo, ante la indeterminación contractual. El desahucio puede realizarse judicial (prueba irrefutable) o extrajudicial, este último se puede hacer por medio de una carta o verbalmente, produciendo los mismos efectos que el desahucio judicial. Inc. 1: Si no se fijó el tiempo de duración del: a. Arrendo o b. Servicio Especial para la cual fue destinada la cosa arrendada o por costumbre del lugar, ninguna de las dos partes puede terminar el contrato, sino hasta que desahucie, es decir que notifique anticipadamente a la otra parte. Remite al 2012 cc El desahucio, conforme al inc. 1º del Art 2009 C.C, consiste en la forma anticipada que una de las partes contratantes da a la otra de su voluntad de ponerle fin al contrato de arrendamiento celebrado a término indefinido. El artículo no exige que el aviso de desahucio se dé judicialmente, y por lo mismo puede darse en forma privada, verbal o escrita. Inc. 2: Se debe hacer con anticipación al período o medida de tiempo que regula los pagos, por Ejemplo: por día, el pago se realiza diariamente e igualmente si es por semana, mes, trimestre o anual. Si se arrienda por un día, semana o mes, el desahucio se hará por igual término en el que se viene realizando los pagos. Como se ha dicho, el desahucio es una noticia anticipada. ¿Con qué anticipación debe darse? Lo dice toda claridad el inc. 2º del Art 2009 C.C: “La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente de un día, de una semana, de un mes”. Pero el plazo de desahucio no empieza a correr inmediatamente que este se produce, sino apenas cuando comience a correr el próximo período o medida del tiempo que regula los pagos. Inc. 3. El desahucio se inicia al mismo tiempo que el próximo periodo, es decir entra a producir efectos el próximo periodo. El desahucio debe ajustarse a los períodos que regulan el pago, esto es, por días, si el pago se hace diariamente; por mes si el pago es mensual; trimestral, anual, etc., entrando a producir efectos en el próximo período. Por Ejemplo: si en un contrato de arrendamiento el pago del precio se hace mensualmente, o sea, el primero de cada mes, al hacerse el desahucio, si se notifica el quince de agosto, éste empezará a regir el primero de octubre, por cuanto hay que dejar el período siguiente como término del desahucio. “El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período”. Supongamos un arrendamiento de períodos mensuales que vencen el 25 de cada mes: si el desahucio se produce con fecha 25 de un mes cualquiera, su término empezará a correr con el período que se inicia el día siguiente. Si el desahucio se produce el día 26, su término no empezará a correr sino el día 26 del mes siguiente, en que se inicia el próximo periodo esta es otra interpretación. Este artículo no opera para el arrendamiento de inmuebles del Capítulo IV Y V. Art 2010 C.C: Firmeza del Desahucio Producido el desahucio, no puede revocar la parte que lo ha dado, a menos que la otra consienta en ello. En otras palabras, el desahucio coloca a la otra parte en una situación jurídica especial, de la cual no puede ser sustraída por la mera voluntad del desahuciante, sino con el concurso de la de la del desahuciado. Si el desahucio se da para poner fin al contrato de arrendamiento (por una de las partes), la que dio lugar al desahucio no puede retractarse sin consentimiento de la otra parte, es decir no puede revocar el desahucio. Lo que se busca es evitar revocatorias en detrimento de la otra parte, porque con base en el desahucio la persona que lo provoca, se ve motivada a realizar gestiones para obtener otras cosas en arriendo (arrendatario) o darla a otra persona (arrendador). Caso en que el término es fijo para una de las partes o Incierto para la Otra Es perfectamente admisible que el contrato de arrendamiento se celebre señalando un término fijo de duración para una de las partes. Art 2011 C.C: Aviso Anticipado – Obligatoriedad Si en el contrato se establece un plazo forzoso o un término fijo para una de las partes y voluntario o facultativo (término) para la otra parte, se tiene en cuenta lo convenido. El desahucio es obligatorio para la parte voluntaria, por Ejemplo: eL arrendar este inmueble por este semestre (6 meses) y si lo necesita el arrendador antes, se termina el contrato de arrendamiento. Es forzoso para el arrendatario y facultativo para el arrendador, debe desahuciar (avisar) para darlo por terminado. Pero en lo que se relaciona con la indeterminación se debe dar la noticia anticipada o desahucio; esto es, el contratante que quedó en libertad para hacer cesar el arriendo, en cualquier momento, deberá dar el aviso. Art 2012 C.C: Desahucio Innecesario No es necesario el desahucio en los siguientes casos: · Los contratos a término definido: Desde el momento en que se perfecciona el contrato, se sabe cuándo termina, además cuando debo entregar la cosa, contado a partir del momento en que se inicia la ejecución del contrato, por esta razón no se requiere desahucio. · La duración determinada por el servicio al que se destina la cosa. · término definido por la costumbre. Art 2013 C.C: Pago de la Renta Pendiente El Arrendatario debe pagar el precio durante el término del desahucio Siendo ello así, es claro que el arrendatario no queda redimido de sus obligaciones mientras tal término no venza, porque hasta entonces el contrato subsistirá, y por lo mismo debe pagar la renta correspondiente al periodo del desahucio, aún en el caso de que restituya antes la cosa arrendada, hecho este que no tiene porque modificar sus relaciones con el arrendador. Durante el tiempo que corre el desahucio, siguen normalmente las relaciones entre las partes. De tal suerte, que las obligaciones se mantienen en firme. De ahí que el art. 2013 del Código Civil establezca: “cuando el arrendamiento deba cesar en virtud del desahucio de cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duración en el contrato, el arrendatario será obligado a pagar la renta de todos los días que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa antes del último día”. Es una disposición expresa, para el arrendatario que está obligado a pagar los días que falten para la terminación del contrato, ya sea: · A Término Definido: Lo que quede hasta el vencimiento del término · A Término Indefinido: Aun cuando haya desahucio, se debe pagar hasta el último día de renta, así se restituya antes la cosa arrendada. Hay que comprender, a pesar de esta expresa disposición, que todas las obligaciones se mantienen válidamente durante el tiempo del desahucio, ya que la relación contractual rige hasta el momento de la restitución de la cosa arrendada. Por eso el arrendatario está forzado u obligado, para que se lleve a cabo el contrato hasta el último día, todas las obligaciones se mantienen durante el tiempo del desahucio, es decir están en firme y hay que pagarlas, porque la relación contractual rige hasta el momento de la restitución de la cosa arrendada. Art 2014 C.C: Tácita Renovación o Reconducción La aprobación del arrendador a la retención de la cosa por parte del arrendatario, no es una renovación del contrato, es decir termina el contrato de arrendamiento por cualquier causa, no podrá entenderse renovado sino mediante la formalización expresa del nuevo contrato. Art 2014 cc: “Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se entenderá en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario, es una renovación del contrato”. · Reconducir: Es prorrogar tácita o expresamente un arrendamiento. · Renovación: Implica una manifestación expresa del consentimiento que le ha dado el arrendador por un tiempo más. Inc. 1: El contrato no se renueva tácitamente, por el hecho de que el arrendador no se haya pronunciado para dar por terminado el contrato. Inc. 2: Se exige una expresa renovación con el propósito de admitir que el arrendatario pueda oponerse a la restitución de la cosa arrendada. De esta manera, permanecer en el uso y goce de la cosa no quiere significar, por ese hecho de la continuidad, que el contrato se ha renovado y va a producir todos sus efectos por el período siguiente, igual al inicialmente convenido. De esta manera la renovación de un contrato no se supone, sino que debe ser un pronunciamiento expreso y si no se cumple con lo anterior, el arrendador tiene derecho a exigir la cosa arrendada cuando él quiera, porque el término se venció y el hecho de que no haya requerido para la entrega no implica que se haya renovado el contrato, es decir que el arrendatario queda supeditado a la voluntad del arrendador. Es por eso que el arrendador en cualquier momento posterior, a la terminación del contrato puede exigir la restitución de la cosa arrendada. Así lo consagra el inc. 2º del art. 2014 del Código Civil: “Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato tendrá derecho el arrendador para exigir cuando quiera”. Pero tratándose de bienes raíces caben excepciones a dicha regla general, y es así como el inciso final del artículo 2014 Cód. Civil determinan las condiciones en que se admite la renovación tácita de un contrato de arrendamiento relativo a esa clase de bienes. La renovación tácita en este caso constituye un nuevo contrato arrendamiento, pero sujeto a los mismos términos de la anterior, salvo en cuanto al plazo de duración, que en el nuevo contrato no puede exceder de tres meses, si se trata de predios urbanos. El Código Civil establece una excepción, la renovación tácita, consiste en la prórroga del contrato de arrendamiento por un periodo no mayor de tres meses en los predios urbanos. Inc. 3: La Renovación tácita del Arrendamiento debe cumplir los siguientes requisitos: a. Que la cosa arrendada sea un bien raíz, rústico o urbano. b. Que el arrendatario conserve la tenencia. c. Que el arrendatario haya pagado con el consentimiento del arrendador, la renta correspondiente a un periodo posterior a la terminación del contrato o las partes hayan manifestado con otros hechos demostrativos su propósito de perseverar el arrendo. Cumplidos estos requisitos, se entiende renovado el contrato bajo las mismas circunstancias anteriores, pero no puede ser superior a 3 meses en los predios urbanos, y hasta que pueda recoger los frutos pendientes, cuando se trata de predios rústicos. Vencido el término de 3 meses, no implica que se vuelva a considerar renovado el contrato por otro término igual al inicial y el arrendatario pierde todos los derechos sobre el bien. Si pasan los 3 meses y arrendador no pide la restitución del bien, el arrendatario puede seguir ocupandolo, pero el arrendador puede pedir el bien en cualquier momento, sin requisito alguno, ni indemnización, porque no hubo renovación expresa. d. Que el arrendatario hubiere pagado y el arrendador aceptado, la renta de cualquier período subsiguiente a la terminación del contrato, o ambas partes hubieren manifestado, la intención de perseverar en el contrato. e. Que el arrendatario mantenga el uso o goce de la cosa al momento de la terminación del contrato. Efectos de la tácita renovación. Indiscutiblemente, ocurridos los presupuestos enunciados anteriormente, el contrato se entiende renovado por períodos sucesivos no mayores de tres meses, en los inmuebles urbanos. Controversias sobre el Precio. Si se ha realizado la entrega de la cosa y no hay acuerdo en el precio de la cosa, entonces se debe declarar por un perito que pagarán ambas partes. Esto se aplica porque es posible que se presente una disputa en la fijación del precio, el perito lo que hace es fijar el Canon de Arrendamiento mirando las condiciones del contrato. Pago del Precio o Renta – Periodicidad. El precio debe ser cubierto por el arrendatario en el término convenido con el arrendador y en la forma estipulada. Si las partes no han estipulado la forma de pago, se hará conforme a la costumbre del lugar. Pago del Precio fuera del Término Convencional del Contrato o Plazo de la Ley, aceptado por el Arrendador. En un principio se da la mora, luego, con la conducta del arrendador, al recibir las rentas atrasadas, libera al arrendatario de la mora en la que se había colocado. Destrucción, pérdida o deterioro de la cosa durante el arriendo El arrendatario, en cuanto sobre él pesa la obligación de restituir la cosa arrendada, el deudor de una especie o cuerpo cierto, y le es aplicable en consecuencia el artículo 1730 según el cual "siempre que la cosa perece en poder del deudor, se presume que ha sido por hecho o culpa suya". Forma de Restitución de Bienes Raíces "la restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y entregándole la llave, si las tuviere la cosa".

modalidades e instituciones especiales Modalidades del contrato de arrendamiento. En términos generales. Clases de contratos de arrendamiento. a. Sobre inmuebles: casas, edificios de apartamentos: para vivienda, ley 820 de 2003. Locales comerciales: para comerciantes (artículos 518, 521, 522, 523, 524 del Código de Comercio). b. Sobre Muebles: establecimientos de comercio vehículos, maquinaria industrial de elementos de establecimiento de comercio de naves y aeronaves, lising que es un contrato atípico c. Sobre bienes inmateriales: lo comprende la inteligencia, la mano de obra, obras literarias ( artículos 2063 al 2069 del Código Civil). También hay contratos de arrendamientos sobre bienes muebles corporales e incorporales. Arrendamiento de cosas, almacenes y edificios. a. El arrendatario se denomina inquilino. b. El inquilino o arrendatario está obligado a las reparaciones locativas. Si no cumple permite que el arrendador pueda dar por terminado el contrato y exigir el pago de los perjuicios. c. Cuando hay una destinación de la casa o edificio en un objeto ilícito puede el arrendador expeler al inquilino y exigirle el pago de los perjuicios y la terminación del contrato. d. Cuando la casa o el edificio se arrienda con muebles, se entiende que éstos deberán ser usados por el mismo tiempo del contrato. e. Responde al inquilino por los vicios ocultos de la casa, edificio o almacén arrendado, de acuerdo a las normas generales. "La mora de un período entero en el pago de la renta 1 dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no presta seguridad competente que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días." Arrendamiento de Vivienda Urbana. (Ley 820 de 2003) Artículo 4º. Clasificación. Los contratos de arrendamiento de vivienda urbana se clasifican de la siguiente forma, cualquiera que sea la estipulación al respecto: a) Individual. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales; b) Mancomunado. Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de su precio; c) Compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de él con el arrendador o con otros arrendatarios; d) De pensión. Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un (1) año. En este caso, el contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez (10) días, sin indemnización alguna. Parágrafo lº.Entiéndase como parte de un inmueble, cualquier porción del mismo que no sea independiente y que por sí sola no constituya una unidad de vivienda en la forma como la definen las normas que rigen la propiedad horizontal o separada. Parágrafo 2°. El Gobierno Nacional reglamentará las condiciones particulares a las que deberán sujetarse los arrendamientos de que tratan los literales c) y d) del presente artículo. Arrendamiento de local Comercial. No todas las Cosas que son susceptibles de arrendamiento están involucradas dentro de la regulación mercantil, De manera expresa, las normas consignadas en el Código de Comercio tratan sobre el arrendamiento de inmuebles ocupados con un establecimiento de comercio. Particularmente tienden a proteger a los arrendatarios empresarios de establecimientos de comercio, o sea, aquel conjunto de bienes organizados por aquellos para realizar los fines de la empresa. El sentido de protección, construido en el Código de Comercio, se dirige al empresario arrendatario y no propiamente al comerciante, no se requiere, que se tenga la calidad de comerciante, mediante la inscripción del nombre en el libro respectivo de la Cámara de Comercio, lo indispensable es que el contrato de arrendamiento forme parte de un establecimiento de comercio, en donde sobresalgan los fines de la empresa. Renovación de los contratos El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: 1. Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato. 2. Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta a la que tuviere al arrendatario. 3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva, En los casos previstos en los numerales 2 y 3 el propietario desahuciara al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Diferencias Al Momento De La Renovación Las diferencias que ocurran entre las partes al momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos. Preferencia Del Arrendatario El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo. El propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y éste deberá dar aviso a aquel, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento. Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que los anteriores, los arrendatarios más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad. Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los 3 meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagar si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario. Cesión y Subarriendo. El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación prevista en el contrato. Por tanto, para que el arrendatario pueda subarrendar totalmente el local o inmueble requiere de una autorización, que bien puede ser expresa o tácita. La cesión para que sea válida requiere de la autorización del arrendador o sea, consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio. arrendamiento de oficina y consultorios Régimen actual de arrendamiento de oficinas, consultorios, escuelas, etc., areas urbanas. El gobierno Nacional expidió, el 3 de agosto de 1983, el decreto 2221, manteniendo el sistema de ajuste de los arrendamientos con fundamento del avalúo catastral. el decreto 2221 unificó la tarifa para los contratos que se dedicaban a otros usos, distintos de los regulados en el código de comercio, de 1,5% y dice que se podrá tener en cuenta el monto del avalúo catastral estimado por el propietario de acuerdo a lo dispuesto en el art. 12 de la ley 14/1983; en cuanto la ley dispuso que hasta el 1,5%, es el porcentaje admitido por la ley, para dar una exacta idea de que puede ser inferior a éste, pero no superior. Los anterior se refiere a los contratos de arrendamiento de oficinas, consultorios, etc…, celebrados con posterioridad al decreto 2221. reajuste del precio el decreto 2221 respetó la voluntad de las partes en cuanto a que la renta convenida no podía ser alterada mientras el contrato no se venciera en su plazo inicial o en el de su prórroga. el vencimiento del contrato por vencimiento del término del contrato ningún arrendador podrá exigir al arrendatario la entrega del inmueble, si el arrendatario cubre los precios del arrendamiento, en su oportunidad; sin perjuicio que se dé por terminado ante la negativa del arrendatario de avenirse a pagar la renta que resultare de la aplicación de la tarifa señalada en el art. 1 del decreto 2221. ocupación del inmueble arrendado el arrendador podrá solicitar el inmueble arrendado para ocuparlo por un termino mínimo de 1 año, para su propia habitación o negocio o haya que demolerlo para efectuar una nueva construcción o lo que quiera para reconstruirlo o repararlo con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin su desocupación, sin necesidad de licencia ni trámite administrativo previo; el propietario podrá solicitar mediante requerimiento escrito previo e irrenunciable al arrendatario, por correo certificado, con antelación no inferior a 30 días hábiles. el Código de Comercio lo regula de manera especial, la figura de la renovación o beneficio del arrendatario-empresario a continuar con el uso del local comercial o establecimiento de comercio, cuando ha permanecido por lo menos 2 años consecutivos en el inmueble, salvo que el propietario lo necesite para un negocio sustancialmente distinto. demanda de restitución frente a la negativa del arrendatario de restituir el inmueble, al vencimiento del término de aviso de 30 días hábiles, el propietario o el arrendador, en su caso, podrán demandar por los trámites de un proceso de restitución, la entrega. arrendamiento verbal y escrito El art. 3 de la ley 820 se refiere a las formas de celebrar un contrato de arrendamiento de vivienda urbana y dice “puede ser verbal o escrito” pero entonces habría un error pues decir que es verbal es una manera de decir que es consensual y decir que es escrito es decir que ese contrato es solemne y eso es un absurdo lógico jurídico, porque es imposible que un contrato sea a la vez consensual y solemne. una interpretación distinta, sería decir que lo que allí se quiso decir es que el contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede hacerse constar por escrito, esto es, documentarse; sin embargo esta versión sería mínimo inútil porque no es necesario que la ley diga que un contrato consensual puede hacerse constar por escrito.

causales de terminación de los contratos de arrendamiento CAUSALES DE TERMINACIÓN UNILATERAL DE CONTRATO DE ARRENDATARIO DE VIVIENDA URBANA POR PARTE DEL ARRENDADOR El no pago de los cánones de arrendamiento en las fechas convenidas. El no pago de los servicios públicos, que cause desconexión o pérdida del servicio. Que el arrendatario sin consentimiento del arrendador, subarriende total o parcialmente, ceda el contrato, cambie de destinación del mismo. El uso del inmueble para actos delictivos o contravenciones, los actos que afecten la tranquilidad de los vecinos por parte del arrendatario. Cambios, ampliaciones, destrucción total o parcial del inmueble por parte del arrendatario sin expresa autorización del arrendador. La violación de las normas de propiedad horizontal, cuando se trate de este tipo de viviendas. El arrendador de igual manera puede terminar unilateralmente el contrato con un preaviso de tres meses y con una indemnización de tres meses de arrendamiento. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas invocando cualquiera de las siguientes causales especiales de restitución, previo aviso escrito al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación no menor a tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento: cuando el propietario lo necesite para su propia habitación, cuando se va a hacer una nueva construcción, cuando deba entregarse en cumplimiento de un contrato de compraventa, la plena voluntad de darlo por terminado con indemnización al arrendatario. CAUSALES DE TERMINACIÓN UNILATERAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA POR PARTE DEL ARRENDATARIO Así como existen causales para que el arrendador pueda dar por terminado el contrato de arrendamiento de vivienda urbana la ley también otorga esta facultad al arrendatario cuando el arrendador incurra en cualquiera de las siguientes causales consagradas en el artículo 25 de la ley 820 del 2003: Por la suspensión de los servicios públicos por culpa del arrendador, en este caso el arrendador podrá pagarlos y descontar dicho valor del arriendo o pago del canon de arrendamiento. Los servicios públicos domiciliarios como son: la luz eléctrica, el agua, y el gas natural como los más básicos son fundamentales para que las personas tengan una vida digna; entonces si por culpa del arrendador estos servicios son suspendidos es justo que el arrendatario al verse perjudicado por esta situación de manera unilateral decida dar por terminado el contrato. Actuaciones del arrendador que afecten el disfrute del arrendatario, debidamente comprobada ante autoridad policiva. Actuaciones tales como por ejemplo entrar cada vez que quiera sin ser autorizado por el arrendatario perturbando así el goce del inmueble arrendado, además dicha situación debe estar comprobada por autoridad policiva. El desconocimiento del arrendador de los derechos reconocidos al arrendatario por la ley o el contrato. Además el arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento, previo aviso escrito dirigido al arrendador con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. Por último podrá el arrendatario dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, con un previo aviso de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso no deberá indemnizar al arrendador. Si el arrendador no quisiere recibir el bien inmueble, el arrendatario podrá hacer entrega provisional a autoridad competente. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A LOCAL COMERCIAL: El Contrato de Arrendamiento Comercial, este puede ser terminado unilateralmente por parte del arrendatario cuando alguna de estas obligaciones no se cumple, sea porque las condiciones del lugar no se ajustan a las necesidades de este o no se entregó lo que se comprometió el arrendador a entregar. De esto, el arrendador tiene la posibilidad de dar respuesta a esta terminación y puede objetar que los requerimientos que pidió el arrendatario se cumplen y por lo tanto la terminación se puede considerar como nula. Aquí surge entonces que el problema jurídico debe definirse sobre si el bien inmueble arrendado cumple o no con el fin para el cual fue arrendado que corresponde a conceder el goce del inmueble para el desarrollo del objeto social del arrendatario.

acciones que se derivan del contrato la acción rescisoria : Es aquella acción que se ejercita para la reparación de un perjuicio económico que el negocio origina a determinada personas, cuya esencia consiste en hacer cesar su eficacia. El negocio es perfectamente válido, pero en razón de aquél perjuicio, y siempre que no haya otro remedio de repararlo, se concede a las personas dicha acción. Las causas de rescisión son: 1)La lesión que haya sufrido una de las partes a consecuencia de un negocio celebrado por su representante legal, siempre que haya sufrido lesión en más de la cuarta parte del valor de las cosas que hubiesen sido objeto de aquéllos. 2)EL fraude de acreedores, siempre que éstos no puedan cobrar de otro modo lo que se les debe. 3)Los negocios recayentes sobre cosas litigiosas cuando hubieran sido celebrados por el demandado sin conocimiento o aprobación de las partes litigantes o de la autoridad judicial competente. 4)Cualesquiera otros negocios en que especialmente lo determine la ley Acción resolutoria En todo contrato bilateral va envuelta la condición resolutoria tácita en virtud de la cual la parte cumplida, en caso de incumplimiento de la otra parte, puede escoger a su arbitrio (a) la resolución del contrato o (b) la ejecución de la obligación incumplida, en ambos casos con indemnización de perjuicios. Cuando se opta por la resolución, se pide al juez que declare disuelto el vínculo contractual por incumplimiento. La resolución declarada judicialmente es un modo indirecto de extinguir las obligaciones pues se declara resuelto (contratos de ejecución instantánea) o terminado (contratos de ejecución sucesiva) el contrato, que es su fuente. Requisitos y Efectos: 1. Sólo procede para los contratos bilaterales. 2. La parte que invoca la resolución debe haber cumplido las obligaciones a su cargo o allanado a cumplirlas. 3. La parte incumplida no solamente debe estar en un retardo de cumplir la obligación sino que debe estar legalmente constituida en mora. 4. La declaración judicial de resolución disuelve el vínculo con efecto retroactivo, por lo cual las cosas deben regresar al estado anterior a la celebración del contrato. 5. La declaración judicial de terminación extingue las obligaciones con efecto hacia el futuro. accion de restitucion de bien inmueble Cuando se inicia una acción reivindicatoria o de dominio sobre una cosa mueble, cuando se tema que esta pueda perderse o deteriorarse en manos del poseedor el código civil establece que el accionante, es decir, el supuesto propietario de la cosa debe pedir que se secuestre la cosa o en su defecto que el poseedor de seguridad suficiente de restituirla, en caso de que el fallo del proceso sea que es obligado a restituir la cosa. Porque hablamos del supuesto propietario, por que este debe acreditar su calidad de dueño en el proceso de reivindicación para desvirtuar la presunción de dominio de que goza el poseedor, al respecto la Corte Suprema de Justicia, sala de casación civil en sentencia 10 de febrero de 2003 expediente 6788, se refirió bajo los siguientes términos: “Cuando una persona se atribuye la condición jurídica de propietario de un bien que se haya en posesión de otro, para reclamar su restitución, mediante el ejercicio de la acción reivindicatoria , corre con la carga de aniquilar la presunción de dominio que protege al poseedor, suministrando la prueba en contrario del hecho presumido, es decir, comprobando que en el radica la titularidad del derecho aducido, tarea en la cual le compete exhibir un titulo que contrarreste la posesión material ejercida por su adversario y justifique en el un mejor derecho a la posesión del bien, título que por tanto debe tener una existencia precedente a la posesión del demandado.” Por otro lado en cuanto a bienes inmuebles se refiere cuando se demanda en acción de dominio, según lo establecido en el artículo 959 del código civil el poseedor esta en todo su derecho de seguir gozando de la posesión hasta la sentencia que de fin al proceso. Sin embargo cuando no se ofreciere suficiente garantía por el demandado de que el bien y las cosas anexas a él, que hagan parte de la reivindicación tales como bienes muebles no sufrieren deterioros, el accionante podrá pedir las medidas necesarias al juez, para evitar todo deterioro de la cosa. En caso de ordenarse en la sentencia que el poseedor restituya la cosa, tratándose de deterioros el poseedor de mala fe es obligado a responder por los deterioros que haya sufrido el bien por hecho o culpa suya, cuando se trate de poseedor de buena fe, este no es responsable de los deterioros, sino en cuanto se haya beneficiado de ellos. accion de cumplimiento de contrato de arrendamiento En virtud de lo anterior, el inquilino puede compeler al arrendador a que le mantenga en el goce pacífico de la cosa arrendada y, a su vez, el arrendador puede compeler al inquilino a que siga pagando la renta en tanto no se cumpla el plazo libremente estipulado, incluso si el inquilino quiere devolver sin consentimiento del arrendador, la posesión de la vivienda. Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden alcanzar un acuerdo respecto a la indemnización a abonar por el arrendatario en caso de incumplimiento del plazo de vigencia pactado en el contrato de arrendamiento, pudiendo cuantificar ésta en un importe equivalente a la fianza entregada En caso de no existir acuerdo entre las partes se aplicará lo previsto en el artículo 1124 del Código Civil. En este caso, si el arrendador eligiese resolver el contrato por incumplimiento del arrendatario (o si eligiese forzar al arrendatario a cumplir el arrendamiento, pero la obligación de hacer no pudiera imponerse al arrendatario por resultar imposible), el juez debería fijar entonces los daños y perjuicios a favor del arrendador derivados del incumplimiento contractual. La más generalizada de las vertientes jurisprudenciales en cuanto a la indemnización a abonar por el arrendatario es la siguiente: La indemnización será equivalente a las rentas que se hubiesen devengado hasta el momento en el que el arrendador arriende de nuevo el local (o hubiera podido ser arrendado en condiciones normales si hubiese actuado de buena fe y diligentemente). Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.".

modelo de contratoCONTRATO DE ARRENDAMIENTO [Contrato de arrendamiento de vivienda urbana sujeto al régimen de propiedad horizontal] (Nombre del Arrendador), (varón-mujer), de nacionalidad ..........., con domicilio en la ciudad de ..........., de estado civil (soltero(a), casado(a) con sociedad conyugal vigente o disuelta), identificado(a) con la Cédula de Ciudadanía (o de extranjería o pasaporte) número .............. de .........., quien obra en nombre propio y que para efectos de este contrato se denominará el “Arrendador”, por una parte, y por la otra, (Nombre del Arrendatario), (varón-mujer), de nacionalidad..........., con domicilio en la ciudad de ..........., de estado civil (soltero(a), casado(a) con sociedad conyugal vigente o disuelta), identificado(a) con la Cédula de Ciudadanía (de extranjería o pasaporte) número .............. de .........., quien para efectos de este contrato obra en nombre propio y se denominará el “Arrendatario”, manifestaron que han decidido celebrar un contrato de arrendamiento de bien inmueble destinado a vivienda, en adelante el “Contrato”, el cual se rige por las siguientes cláusulas: Primera. – Objeto: Por medio del presente Contrato, el Arrendador entrega a título de arrendamiento al Arrendatario el siguiente bien inmueble: (Descripción del Inmueble, indicando ubicación, linderos y matricula inmobiliaria), destinado para el uso de vivienda del Arrendatario y la de su familia (en adelante, el “Inmueble”). Segunda. – Régimen de Propiedad Horizontal: El Inmueble descrito y alinderado en la Cláusula Primera del presente Contrato, forma parte del Edificio .........., el cual se encuentra ubicado en el área urbana de la ciudad de ......, (Indicar Dirección Edificio), sometido al Régimen de Propiedad Horizontal, según consta en (Indicar Número de Escritura Pública del Reglamento de Propiedad Horizontal, Notaría, Fecha y Ciudad), debidamente registrada en la oficina de Instrumentos Públicos de la ciudad de ........... el ( Día, Mes, Año), bajo e folio de matrícula inmobiliaria número ...... Tercera. – Canon de Arrendamiento: El canon de arrendamiento mensual es la suma de (suma en letras y en números) que el Arrendatario pagará anticipadamente al Arrendador o a su orden, en las oficinas del Arrendador ubicadas ..........., dentro de los primeros ....... días de cada mes. Cada doce (12) meses de ejecución del Contrato, el valor del canon de arrendamiento será reajustado en una proporción igual a (de acuerdo a lo que convengan las Partes), sin exceder en todo caso el límite máximo de reajuste fijado por la ley. Parágrafo 1: Si el límite máximo de reajuste del canon de arrendamiento señalado por el Artículo 7° de la Ley 242 de 1995 llegare a variar por alguna disposición legal posterior a la fecha de firma del presente Contrato, las Partes acuerdan que el porcentaje de reajuste que se aplicará al canon de arrendamiento fijado en este Contrato, será el máximo permitido por la ley para la fecha en que el canon de arrendamiento deba ser reajustado. Parágrafo 2: La tolerancia del Arrendador en recibir el pago del canon de arrendamiento con posterioridad al plazo indicado para ello en esta Cláusula, no podrá entenderse, en ningún caso, como ánimo del Arrendador de modificar el término establecido en este Contrato para el pago del canon. Cuarta. – Vigencia: El arrendamiento tendrá una duración de ..... meses (años) contados a partir del (indicar la fecha en que inicia el arrendamiento). No obstante lo anterior, el término del arrendamiento se prorrogará automáticamente por períodos consecutivos iguales al inicial, si ninguna de las Partes dentro de los ..... meses al vencimiento del periodo inicial o de cualquiera de sus prórrogas informa a la otra Parte su decisión de terminar este Contrato. Quinta. – Entrega: El Arrendatario en la fecha de suscripción de este documento declara (i) recibir el Inmueble de manos del Arrendador en perfecto estado, de conformidad con el inventario elaborado por las Partes y que forma parte integrante de este Contrato en calidad de Anexo 1, y (ii) que conoce en su integridad el texto del Reglamento de Propiedad Horizontal aplicable al Inmueble y que lo respetará y lo hará respetar en su integridad, documento que se entiende incorporado a este Contrato. Sexta. - Reparaciones: Los daños que se ocasionen al Inmueble por el Arrendatario, por responsabilidad suya o de sus dependientes, serán reparados y cubiertos sus costos de reparación en su totalidad por el Arrendatario. Igualmente, el Arrendatario se obliga a cumplir con las obligaciones previstas en los artículos 2029 y 2030 del Código Civil. Parágrafo: El Arrendatario se abstendrá de hacer mejoras de cualquier clase al Inmueble sin permiso previo y escrito del Arrendador. Las mejoras al Inmueble serán del propietario del Inmueble y no habrá lugar al reconocimiento del precio, costo o indemnización alguna al Arrendatario por las mejoras realizadas. Las mejoras no podrán retirarse salvo que el Arrendador lo exija por escrito, a lo que el Arrendatario accederá inmediatamente a su costa, dejando el Inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió del Arrendador, salvo el deterioro natural por el uso legítimo. Séptima. – Servicios Públicos: El Arrendatario pagará oportuna y totalmente los servicios públicos del Inmueble desde la fecha en que comience el arrendamiento hasta la restitución del Inmueble. Si el Arrendatario no paga los servicios públicos a su cargo, el Arrendador podrá hacerlo para evitar que los servicios públicos sean suspendidos. El incumplimiento del Arrendatario en el pago oportuno de los servicios públicos del Inmueble se tendrá como incumplimiento del Contrato y el Arrendatario deberá cancelar de manera incondicional e irrevocable al Arrendador las sumas que por este concepto haya tenido que pagar el Arrendador, pago que deberá hacerse de manera inmediata por el Arrendatario contra la presentación de las facturas correspondientes por parte del Arrendador. No obstante lo anterior, el Arrendador podrá abstenerse de pagar los servicios públicos a cargo del Arrendatario, sin que por ello el Arrendatario pueda alegar responsabilidad del Arrendador. Parágrafo 1: El Arrendatario declara que ha recibido en perfecto estado de funcionamiento y de conservación las instalaciones para uso de los servicios públicos del Inmueble, que se abstendrá de modificarlas sin permiso previo y escrito del Arrendador y que responderá por daños y/o violaciones de los reglamentos de las correspondientes empresas de servicios públicos. Parágrafo 2: El Arrendatario reconoce que el Arrendador en ningún caso y bajo ninguna circunstancia es responsable por la interrupción o deficiencia en la prestación de cualquiera de los servicios públicos del Inmueble. En caso de la prestación deficiente o suspensión de cualquiera de los servicios públicos del Inmueble, el Arrendatario reclamará de manera directa a las empresas prestadoras del servicio y no al Arrendador. Octava. – Destinación: El Arrendatario, durante la vigencia del Contrato, destinará el Inmueble única y exclusivamente para su vivienda y la de su familia. En ningún caso el Arrendatario podrá subarrendar o ceder en todo o en parte este arrendamiento, so pena de que el Arrendador pueda dar por terminado válidamente el Contrato en forma inmediata, sin lugar a indemnización alguna en favor del Arrendatario y podrá exigir la devolución del Inmueble sin necesidad de ningún tipo de requerimiento previo por parte del Arrendador. Igualmente, el Arrendatario se abstendrá de guardar o permitir que dentro del Inmueble se guarden semovientes o animales domésticos y/o elementos inflamables, tóxicos, insalubres, explosivos o dañosos para la conservación, higiene, seguridad y estética del inmueble y en general de sus ocupantes permanentes o transitorios. Parágrafo: El Arrendador declara expresa y terminantemente prohibida la destinación del inmueble a los fines contemplados en el literal b) del Parágrafo del Artículo 34 de la Ley 30 de 1986 y en consecuencia el Arrendatario se obliga a no usar, el Inmueble para el ocultamiento de personas, depósito de armas o explosivos y dinero de los grupos terroristas. No destinará el inmueble para la elaboración, almacenamiento o venta de sustancias alucinógenas tales como marihuana, hachís, cocaína, metacualona y similares. El Arrendatario faculta al Arrendador para que, directamente o a través de sus funcionarios debidamente autorizados por escrito, visiten el Inmueble para verificar el cumplimiento de las obligaciones del Arrendatario. Novena. - Restitución: Vencido el periodo inicial o la última prórroga del Contrato, el Arrendatario (i) restituirá el Inmueble al Arrendador en las mismas buenas condiciones en que lo recibió del Arrendador, salvo el deterioro natural causado por el uso legítimo, (ii) entregará al Arrendador los ejemplares originales de las facturas de cobro por concepto de servicios públicos del Inmueble correspondientes a los últimos tres (3) meses, debidamente canceladas por el Arrendatario, bajo el entendido que hará entrega de dichas facturas en el domicilio del Arrendador, con una antelación de dos (2) días hábiles a la fecha fijada para la restitución material del Inmueble al Arrendador. Parágrafo 1: No obstante lo anterior, el Arrendador podrá negarse a recibir el Inmueble, cuando a su juicio existan obligaciones pendientes a cargo del Arrendatario que no hayan sido satisfechas en forma debida, caso en el cual se seguirá causando el canon de arrendamiento hasta que el Arrendatario cumpla con lo que le corresponde. Parágrafo 2: La responsabilidad del Arrendatario subsistirá aún después de restituido el Inmueble, mientras el Arrendador no haya entregado el paz y salvo correspondiente por escrito al Arrendatario. Décima. – Renuncia: El Arrendatario declara que (i) no ha tenido ni tiene posesión del Inmueble, y (ii) que renuncia en beneficio del Arrendador o de su cesionario, a todo requerimiento para constituirlo en mora en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo derivadas de este Contrato. Décima Primera. – Cesión : El Arrendatario faculta al Arrendador a ceder total o parcialmente este Contrato y declara al cedente del Contrato, es decir al Arrendador, libre de cualquier responsabilidad como consecuencia de la cesión que haga de este Contrato. Décima Segunda. – Incumplimiento: El incumplimiento del Arrendatario a cualquiera de sus obligaciones legales o contractuales faculta al Arrendador para ejercer las siguientes acciones, simultáneamente o en el orden que él elija: (i) Declarar terminado este Contrato y reclamar la devolución del Inmueble judicial y/o extrajudicialmente. (ii) Exigir y perseguir a través de cualquier medio, judicial o extrajudicialmente, al Arrendatario y/o coarrendatarios por el monto de los perjuicios resultantes del incumplimiento, así como de la multa por incumplimiento pactada en este Contrato. Parágrafo: Son causales de terminación del Contrato en forma unilateral por el Arrendador las previstas en el Artículo 16 de la Ley 56 de 1985; y por parte del Arrendatario las consagradas en el Artículo 17 de la misma Ley. No obstante lo anterior, las Partes en cualquier tiempo y de común acuerdo podrán dar por terminado el presente Contrato. Décima Tercera. – Validez: El presente Contrato anula todo convenio anterior relativo al arrendamiento del mismo Inmueble y solamente podrá ser modificado por escrito suscrito por la Partes. Décima Cuarta. – Línea(s) Telefónica(s): El Inmueble se entrega en arrendamiento con la(s) línea(s) telefónica(s) número(s) ......... El costo del servicio de discado local y de larga distancia nacional e internacional, así como el acceso y uso de otras redes de telecomes, será asumido en su totalidad por el Arrendatario. Parágrafo: El Arrendatario no podrá instalar en el Inmueble ninguna línea telefónica adicional o distinta a la(s) que trata esta Cláusula, sin la aprobación previa y escrita del Arrendador. Décima Quinta. –Méritoo Ejecutivo : El Arrendatario declara de manera expresa que reconoce y acepta que este Contrato presta mérito ejecutivo para exigir del Arrendatario y a favor del Arrendador el pago de (i) los cánones de arrendamiento causados y no pagados por el Arrendatario, (ii) las multas y sanciones que se causen por el incumplimiento del Arrendatario de cualquiera de las obligaciones a su cargo en virtud de la ley o de este Contrato, (iii) las sumas causadas y no pagadas por el Arrendatario por concepto de servicios públicos del Inmueble, cuotas de administración y cualquier otra suma de dinero que por cualquier concepto deba ser pagada por el Arrendatario; para lo cual bastará la sola afirmación de incumplimiento del Arrendatario hecha por el Arrendador, afirmación que sólo podrá ser desvirtuada por el Arrendatario con la presentación de los respectivos recibos de pago. Parágrafo: Las Partes acuerdan que cualquier copia autenticada ante Notario de este Contrato tendrá mismo valor que el original para efectos judiciales y extrajudiciales. Décima Sexta. – Costos: Cualquier costo que se causen con ocasión de la celebración o prórroga de este Contrato, incluyendo el impuesto de timbre, será sumido en su integridad por el Arrendatario. Décima Séptima. – Preaviso : El Arrendador podrá dar por terminado el presente Contrato durante cualquiera de sus prórrogas, mediante preaviso dado al Arrendatario con tres (3) meses de anticipación y el pago de la indemnización que para el efecto prevé la ley. Igualmente, el Arrendatario podrá dar por terminado este Contrato durante el término inicial o el de sus prórrogas previo aviso escrito al Arrendador, con un plazo no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al valor de tres (3) cánones de arrendamiento vigente a la fecha en que sea intención terminar este Contrato. Cumplidas estas condiciones el Arrendador estará obligado a recibir el inmueble. Décima Octava. – Cláusula Penal : En el evento de incumplimiento cualquiera de las Partes a las obligaciones a su cargo contenidas en la ley o en este Contrato, la Parte incumplida deberá pagar a la otra Parte una suma equivalente a (Indicar número de cánones) cánones de arrendamiento vigentes en la fecha del incumplimiento, a título de pena. En el evento que los perjuicios ocasionados por la Parte incumplida, excedan el valor de la suma aquí prevista como pena, la Parte incumplida deberá pagar a la otra Parte la diferencia entre el valor total de los perjuicios y el valor de la pena prevista en esta Cláusula. Décima Novena. – Autorización : El Arrendatario autoriza expresamente e irrevocablemente al Arrendador y/o al cesionario de este Contrato a consultar información del Arrendatario que obre en las bases de datos de información del comportamiento financiero y crediticio o centrales de riesgo que existan en el país, así como a reportar a dichas bases de datos cualquier incumplimiento del Arrendatario a este Contrato. Vigésima. – Abandono : El Arrendatario autoriza de manera expresa e irrevocable al Arrendador para ingresar al Inmueble y recuperar su tenencia, con el solo requisito de la presencia de dos (2) testigos, en procura de evitar el deterioro o desmantelamiento del Inmueble, en el evento que por cualquier causa o circunstancia el Inmueble permanezca abandonado o deshabitado por el término de dos (2) meses o más y que la exposición al riesgo sea tal que amenace la integridad física del bien o la seguridad del vecindario. Vigésima Primera. – Recibos de pago de servicios públicos : El Arrendador en cualquier tiempo durante la vigencia de este Contrato, podrá exigir del Arrendatario la presentación de las facturas de los servicios públicos del Inmueble a fin de verificar la cancelación de los mismos. En el evento que el Arrendador llegare a comprobar que alguna de las facturas no ha sido pagada por el Arrendatario encontrándose vencido el plazo para el pago previsto en la respectiva factura, el Arrendador podrá terminar de manera inmediata este Contrato y exigir del Arrendatario el pago de las sumas a que hubiere lugar. Vigésima Segunda. – Coarrendatarios: Para garantizar al Arrendador el cumplimiento de las obligaciones a cargo del Arrendatario, el Arrendatario tiene como coarrendatarios a (Nombre coarrendatario No.1), (varón-mujer), de nacionalidad ..........., con domicilio en la ciudad de ..........., de estado civil (soltero(a), casado(a) con sociedad conyugal vigente o disuelta), identificado(a) con la Cédula de Ciudadanía (de extranjería) número .............. de .........., quien para efectos de este Contrato obra en nombre propio y (Nombre coarrendatario No.2), (varón-mujer), de nacionalidad ............., con domicilio en la ciudad de ..........., de estado civil (soltero(a), casado(a) con sociedad conyugal vigente o disuelta), identificado(a) con la Cédula de Ciudadanía (de extranjería) número .............. de .........., quien para efectos de este Contrato obra en nombre propio, quienes declaran que se obligan de manera solidaria con el Arrendatario y frente al Arrendador durante el término de duración de este Contrato y hasta que el Inmueble sea devuelto al Arrendador a su entera satisfacción. Para constancia el presente Contrato es suscrito en la ciudad de ........ el día .... de ........, en dos (2) ejemplares de igual valor, cada uno de ellos con destino a cada una de las Partes. El Arrendador: El Arrendatario _________________________________ ___________________________ Coarrendatarios: _________________________________ ____________________________ (Nombre, identificación y firma) (Nombre, identificación y firma) Testigos: _________________________________ _____________________________ (Nombre, identificación y firma) (Nombre, identificación y firma)