PRUEBA NORMATIVA DE TASACIONES

El Principio de prudencia, según el cual, ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.

Definiciones: Antigüedad. Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo, y la fecha de la aprobación del plano por el Municipio.

Definiciones: Edificio en construcción. Es toda obra de nueva edificación iniciada y no terminada, que cuente con la correspondiente licencia y se realice de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente

Instalaciones polivalentes. Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas para un uso concreto, no permitan, a juicio del tasador, su utilización para otros permitidos.

Se entenderán como instalaciones polivalentes aquéllas con características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, como son las cámaras acorazadas; cámaras frigoríficas; instalaciones de lavandería, cocina y de servicios específicos en establecimientos de hostelería.

Superficie construida con partes comunes. Es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio.

Tasador. El profesional que, de conformidad con lo previsto en las normas aplicables a cada tipo de tasación debe suscribir necesariamente el informe de tasación.

Valor de tasación (VT). Es el valor que la presente Orden establece como tal para cada tipo de inmueble o derecho a valorar. Dicho valor será el valor jurídico comercial o con efectos comerciales para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de la misma.

Valor por comparación, valor por actualización, valor residual. Es el valor obtenido mediante la aplicación de los métodos técnicos de comparación, actualización de rentas y residual respectivamente.

Documentación necesaria, en el caso de viviendas sujetas a protección pública, cédula de calificación o documento administrativo que acredite o permita determinar el precio máximo en venta o alquiler.

Es una condicionante, cuando el inmueble esté sujeto a protección pública y no se haya podido calcular su valor máximo legal.

En lo referido a Procedimiento de cálculo del valor de reemplazamiento bruto, para determinar el valor del terreno o del edificio a rehabilitar se utilizará bien el método de comparación, bien el método residual de acuerdo con lo previsto en la presente Orden.

El coste de la edificación o de las obras de rehabilitación será el coste de la construcción inicial sin contrata.

En la Aplicabilidad del método de comparación, mediante este método se determinan dos valores técnicos que se denominarán valor por comparación, que permite determinar el valor de mercado de un determinado bien, y valor por comparación ajustado, que permite determinar su valor hipotecario.

En el Procedimiento de cálculo del valor por comparación, se realizará la heterogeneización de comparables con los criterios, coeficientes y/o ponderaciones que resulten adecuados para el inmueble de que se trate.

El Ajuste del valor por comparación es, cuando los datos disponibles sobre el comportamiento del mercado no permitan, en opinión de la entidad tasadora, estimar la reducción indicada en el párrafo anterior, se aplicará un porcentaje de reducción del 10 por 100 en todo caso, y del 15 por 100 si aprecia una gran volatilidad en los precios considerados para determinar el valor por comparación.

Mediante este método de ajuste del valor por comparación, se calculará un valor técnico que se denominará valor por actualización, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor legal y no comercial.

Entre los requisitos para la utilización del método de actualización están, Procedimientos adecuados que, a través de la detección de las ofertas o transacciones con datos anormales en el mercado local, posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.

En la Aplicabilidad del método residual, se calculará un valor legal que se denominará valor residual, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario.

En el Procedimiento de cálculo estático se Fijará el margen de beneficio del promotor.

Principios y reglas generales: Redactar con idoneidad y en la fecha actual; Indicar explícitamente y de forma notoria si la tasación se ha realizado o no de acuerdo con las disposiciones contenidas en la ley de ética y probatoria.

Para la Emisión y caducidad de las tasaciones, la fecha de emisión de un informe o certificado de tasación no podrá ser posterior en más de dos años a la fecha en que se haya efectuado la última inspección ocular del bien valorado.

La superficie del terreno comprobada por el tasador, la que figure en la documentación registral utilizada y, siempre que se conozca, la superficie catastral forman parte de la descripción y superficie del terreno.

Los elementos fundamentales de la edificación (cimentación, estructura, cubierta, cerramientos exteriores, carpinterías exteriores, etc.), las instalaciones relevantes (fontanería, calefacción, aire acondicionado, gas, electricidad, ascensores, prevención de incendios, etc., así como las terminaciones y acabados relevantes, forman parte de la descripción y superficie de la edificación.

En el “Análisis de mercado” se debe describir las características del segmento del mercado inmobiliario relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoración, cuando exista. También se indicarán las diferencias apreciadas entre el valor de mercado y el valor hipotecario en ese segmento del mercado.