Arriendo de vivienda urbana

Nota:

• BIBLIOGRAFÍA - Ley 820 de 2003.  - CSJ 2011 William Námen Vargas.  - Bonivento Fernandez, Jos. Los contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2015

1. Ley 820 de 2003
   1. Trae la misma noción de arrendamiento civil, pero agrega aspectos importantes.
      1. El contrato
         1. Es consensual, pero
            1. Escrito
            2. Verbal
         2. El arrendador tiene prohibido pedir al arrendatario cualquier clase de deposito como garantía de pago.
         3. Formalidad del contrato Art 3
            1. Como elementos esenciales.
               1. Precio
               2. Identificación del arrendador y arrendatario
               3. Identificación del inmuebel
         4. Tipos
            1. Arrendamiento individual
               1. Aquel que versa sobre vivienda para el albergue del arrendatario con su familia o si es una persona jurídica. Incluye o no servicios, cosas o usos adicionales.
            2. Mancomunado
               1. Cuando dos personas naturales acuerdan el uso de un inmueble y se comprometen solidariamente al precio.
            3. Compartido
               1. Cuando el arrendador comparte un inmueble con el arrendatario, u otros arrendatarios con el arrendatario. Por tanto el arrendatario tiene el goce sobre la parte arrendada y las comunes pero no sobre otras zonas ocupadas por terceros o el arrendador
            4. Pensión
               1. Cuando se comprende parte de un inmueble que NO es independiente e incluya servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior de un año.
         5. OBLIGACIONES DE LAS PARTES
            1. Arrendador
               1. Art 8
                  1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida o en el momento de la celebración del contrato el inmueble dado en arrendamiento en buen estado.
                  2. Entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del reglamento interno - régimen de propiedad horizontal.
                  3. Las demás obligaciones consagradas en el CC.
                  4. Cuando el contrato de arrendamiento conste por escrito, deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor copia con firmas originales. Plazo 10 días max a partir de la celebración del contrato.
            2. Arrendatario
               1. Art 12
                  1. Pagar al arrendador en el inmueble arrendado o lugar convenido el precio del arrendamiento.
                  2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en el arrendamiento.
                  3. Cumplir con los reglamentos internos.
                  4. En caso de vivienda compartida y pensión, el arrendatario está obligado además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.
                  5. Deber de pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos, así como las expensas comunes.
                  6. Demás obligaciones del C.C
      2. Art 2
         1. Cosas, servicios o bienes
            1. Conexos
               1. Servicios públicos
            2. Adicionales
               1. Son inherentes al goce del inmueble pero pueden ser suministrados por el arrendador como los muebles.
2. Otros aspectos importantes
   1. Subarriendo o cesión de contrato
      1. Cuando se comprende parte de un inmueble que NO es independiente e incluya servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior de un año.
         1. Efecto incumplimiento
            1. El arrendador puede dar por terminado el contrato y exigir la restitución del inmueble o celebrar un nuevo contrato con los usuarios reales. Con el último caso, el contrato anterior queda sin efectos y debe comunicarle la situación por escrito al arrendatario.
   2. Termino legal y prorroga
      1. Art 6 como ley supletiva
         1. El contrato de pensión tiene min un año de duración, pero las partes pueden terminarlo unilateralmente antes del vencimiento y mediante aviso de 10 días sin indemnización.
         2. Se prorroga el contrato en las mismas condiciones pactadas si se cumple con los siguientes requisitos
            1. Se reajuste el canon según las normas legales.
            2. Que el arrendatario haya cumplido con sus obligaciones.
   3. Fijación de la renta
      1. Art 18,19 y 20
         1. El precio se fija en moneda legal y no podrá exceder el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se de en arriendo
         2. Por cualquier medio idóneo se debe dar aviso al arrendatario para que sea obligado a pagar el canon.
         3. Es el valor comercial del inmueble arrendado el que sirve de referencia para determinar el canon mensual de arrendamiento
         4. Reajuste de renta
            1. El incremento se basa en el índice del precio al consumidor pero sobre el 100%
            2. El arrendador debe informarle el incremento al arrendatario y la fecha en la cual se hará efectiva.
   4. Terminación del contrato
      1. Art 22
         1. Por mutuo acuerdo
      2. Por el arrendador
         1. Causales
            1. El no pago de la renta según lo estipulado en el K.
            2. La no cancelación de los servicios públicos o de las expensas.
            3. El subarriendo total o parcial del inmueble.
            4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad del inmueble.
            5. El cambio de destinación del inmueble o destinación para actos delictivos.
            6. Terminación unilateral con indemnización de perjuicios
               1. Requisitos
                  1. Art 23
               2. CSJ sentencia de 2011 William Namen Vargas
      3. Por el arrendatario
         1. Art 24
            1. Causales
               1. Suspensión de la prestación de los servicios públicos por acción premeditada del arrendador o porque está en mora de pago
               2. La incursión reiterada del arrendador en procederes que afecten el gravemente el disfrute cabal por el arrendatario.
               3. El desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario.
               4. Terminación unilateral con indemnización de perjuicios.
                  1. Desistimiento
                     1. Art 23
                        1. Requisitos
                     2. CSJ sentencia de 2011 William Namen Vargas