NBR 14653 - PARTE 4 EMPREENDIMENTOS

5 Classificação dos empreendimentos
1. Conforme o estágio
  1. concepção ou anteprojeto
  2. projeto
  3. implantação ou execução
  4. pré-operação (start-up ou posto em marcha)
  5. operação (em marcha)
  6. paralisado ou embargado
  7. desativado
  8. desmonte
2. Conforme a base
  1. Imobiliários, ou com parcelamento do solo, ou com benfeitorias, ou com ambos, que, quanto ao uso
    1. residenciais
    2. comerciais
    3. de serviços
    4. industriais
    5. rurais
    6. mistos
  2. base imobiliária, com fins de exploração comercial e/ou de serviços
    1. hotel, motel, resort, apart-hotel
    2. shopping center, outlet e centros de compras assemelhados
    3. parque temático
    4. clube
    5. posto de combustíveis
    6. supermercado
    7. depósito (por exemplo: armazém, silo fixo, reservatório)
    8. teatro, cinema, casa de diversão
    9. hospital, clínica, casa de repouso
    10. cemitério
    11. estádio, arena
    12. estabelecimento de ensino
  3. base industrial
    1. transformação
    2. construção civil
  4. base rural
    1. agroindústria
    2. exploração animal
    3. exploração vegetal (extração ou cultivo)
    4. exploração mista
  5. base comercial e serviços
    1. transmissão de dados
    2. teleinformática
  6. base em concessões de serviços públicos
    1. esgoto
    2. água potável (produção e distribuição)
    3. energia elétrica (geração, transmissão e distribuição)
    4. telecomunicação
    5. hidrovia
    6. ferrovia
    7. gás (distribuição)
    8. radiodifusão e televisão
    9. transporte coletivo
    10. terminais de transporte
      1. rodoviário
      2. hidroviário e marítimo
      3. aeroviário
      4. ferroviário
      5. intermodal
    11. rodovia
    12. coleta e tratamento de resíduos sólidos
  7. base mineral
    1. extração
    2. beneficiamento
7 Atividades básicas
1. Requisição e conhecimento da documentação
2. Vistoria
  1. A vistoria dos bens tangíveis constituintes do empreendimento e/ou do entorno que o influencia é imprescindível no intuito de caracterizá-lo, registrando seus atributos físicos e de utilização relevantes para a avaliação
3. Coleta de dados
4. Escolha da metodologia
  1. seção 8 da NBR 14653-1
5. Tratamento dos dados
  1. Para identificação de valor e indicadores de viabilidade
    1. Análise operacional do empreendimento
      1. deve ser descrita e caracterizada em relação à sua adequabilidade técnica, capacidade instalada, condições de manutenção e renovação, viabilidade de crescimento e indicadores de produção, produtividade e eficiência
    2. Análise das séries históricas do empreendimento
      1. devem conter dados relativos à evolução da configuração física do empreendimento e do seu desempenho operacional, econômico e financeiro ao longo do tempo, especialmente no que tange às variáveis-chave
      2. A análise deve contemplar, quando possível, o comportamento continuado das variáveis-chave nos períodos pretéritos observados, com a identificação de tendências, sazonalidades, volatilidades e componentes cíclicos ou atípicos, com ênfase no comportamento dos custos fixos e variáveis
    3. Análise setorial e diagnóstico de mercado
      1. deve ser analisado, diagnosticado e cotejado com o do empreendimento, quando existir, preferentemente em relação às variáveis-chave, e levar em consideração pesquisas, diagnósticos e informações setoriais disponíveis
      2. Deve levar em conta fatores de mercado qualitativos ou quantitativos que possam ter impacto sobre o desempenho do empreendimento
    4. Taxa de desconto
      1. a ser adotada no fluxo de caixa corresponde ao custo de oportunidade para o empreendedor, considerando-se o nível de risco do empreendimento.
      2. os modelos determinísticos, a taxa de desconto é uma composição da taxa livre de risco e um prêmio de risco
      3. Nos modelos probabilísticos, o risco do empreendimento é calculado por meio da análise de risco, considerando-se a taxa de desconto igual à taxa livre de risco
      4. Na identificação do valor econômico, recomenda-se adotar modelos probabilísticos que dispensam a adoção de prêmio de risco
    5. Modelagem
      1. Escolha do modelo
        depende do tipo do empreendimento, da finalidade da avaliação e do grau de fundamentação que se pretende atingir
        No modelo de fluxo de caixa, devem ser simuladas as condições de operação real do empreendimento
      2. Estimativa do horizonte
        deve ser definido levando em consideração a natureza do empreendimento, as características setoriais e o estágio tecnológico
      3. Cenários
        devem refletir condições factíveis de operação do empreendimento e de comportamento do mercado. Para a sua construção, podem ser assumidas hipóteses variáveis de pessimistas a otimistas.
      4. Análise de sensibilidade
        Tem o propósito de identificar as variáveis de maior elasticidade (variáveis-chave), sobre as quais recomenda-se maior atenção na fundamentação.
      5. Análise de risco
        Tem como propósito quantificar o risco do empreendimento em função das variáveis-chave e seus efeitos sobre o resultado esperado.
        Nos modelos probabilísticos, são aceitáveis, os seguintes processos genéricos para quantificação de risco do empreendimento
        seleção ao acaso de uma combinação de valores para as diversas variáveis-chave através de técnicas de simulação (como a técnica de Monte Carlo), com o objetivo de gerar a distribuição dos resultados possíveis
        identificação da distribuição normal dos resultados possíveis, como no método das variações paramétricas
        Nos modelos determinísticos, é aceitável a consideração do risco por meio de um prêmio de risco
  2. Para a identificação de custos
    1. Método da quantificação do custo
      1. Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias, equipamentos e instalações. Pode ser apropriado por custos unitários, de reedição ou de substituição, ou por orçamento detalhado
    2. Depreciação física
      1. O cálculo da depreciação física pode ser realizado de forma analítica ou por meio da aplicação de coeficiente de depreciação que leve em conta o seu estado de operação ou conservação.
      2. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável
    3. Método comparativo direto de custo
      1. A utilização para a avaliação de custos deve considerar uma amostra composta por bens semelhantes
6. Identificação do resultado
  1. Valor de mercado
    1. NBR 14653-1
  2. Preço de liquidação forçada
    1. será o maior apurado entre o valor econômico e o de desmonte, ambos na condição de liquidação forçada
  3. Indicadores de viabilidade
    1. pode ser expresso sob a forma de taxas internas de retorno, valor presente líquido, custo anual, períodos de recuperação (pay-back) e índices de lucratividade (por exemplo: retorno sobre ativos - ROA, retorno sobre investimentos ROI, valor econômico adicionado EVA, valor de mercado adicionado (market value added) MVA e o Retorno sobre o patrimônio líquido ROE).
  4. Fundo de comércio e good-will
    1. A identificação deverá considerar a previsibilidade de rendas líquidas a serem auferidas pelo empreendimento, durante sua vida econômica, e corresponderá à diferença entre o valor econômico e o patrimonial
    2. Em caso de apuração de valor negativo, configura-se uma perda econômica
7. Informações complementares
  1. referências às rentabilidades financeira e econômica do empreendimento, bem como sobre suas taxas de retorno e pay-back, entre outros, comparados, quando possível, com os indicadores setoriais correspondentes.
8. Metodologia aplicável
1. Métodos para identificar o valor
2. Métodos para identificar custo
  1. pode ser realizada com o emprego do método comparativo direto de custo ou do método da quantificação de custo
3. Indicadores de viabilidade econômica de empreendimentos
  1. Valor presente líquido
    1. é expresso pelo valor presente do fluxo de caixa descontado, projetado no horizonte do empreendimento, incluindo o valor do investimento a realizar
    2. O empreendimento será considerado viável quando o seu valor presente líquido for nulo ou positivo, para uma taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco
  2. Taxa interna de retorno
    1. é expresso pela taxa de desconto que anula o valor presente do fluxo de caixa projetado no horizonte do empreendimento, incluindo o valor do investimento a realizar.
    2. O empreendimento será considerado viável quando a sua taxa interna de retorno for igual ou superior à taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco
  3. Tempo de retorno
    1. Este indicador de viabilidade é expresso pelo tempo necessário para que a renda líquida acumulada do empreendimento iguale o investimento nele comprometido
    2. Pode ser
      1. simples
        corresponde ao tempo necessário para anular a diferença entre as despesas de investimento e as receitas líquidas, sem considerar a remuneração do capital
      2. Descontado
        corresponde ao tempo necessário para anular a mesma diferença, quando as parcelas são descontadas a uma taxa de desconto.
  4. Índice de lucratividade
    1. É a relação entre o valor presente das receitas líquidas e o dos investimentos
    2. O empreendimento será considerado viável quando o seu índice de lucratividade for igual ou superior à unidade, para uma taxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.
9 Procedimentos para a utilização do método da capitalização da renda
1. Definir previamente o tipo de valor que se pretende identificar
  1. aproximação do valor de mercado
    1. devem ser cotejadas as condições do empreendimento avaliando com os indicadores e parâmetros apresentados efetivamente pelo setor, levando em consideração as necessidades de correção de eventuais desvios existentes no empreendimento ou informações não confiáveis.
  2. valor econômico
    1. é estimado a partir da projeção do fluxo de caixa, com a consideração de valores contigenciais e outras obrigações
  3. valor do empreendimento
    1. O método da capitalização da renda procura identificar o valor com base na expectativa de resultados futuros, partindo-se da elaboração de cenários possíveis. Assim, o valor do empreendimento corresponderá ao valor presente do fluxo de caixa projetado, descontado a taxas que reflitam adequadamente remuneração do capital e riscos do empreendimento, do setor e do país, quando aplicável
2. Componentes principais do método
  1. o fluxo de caixa projetado é determinado a partir de modelos de simulação aplicáveis às características do empreendimento em questão. Esses modelos levam em conta as variáveis-chave, bem como disponibilidade de insumos, regularidade de demanda, capital imobilizado no giro, margens, estoques, dentre outros;
  2. ao final do horizonte projetivo, deve-se considerar o valor residual ou o valor da perpetuidade do empreendimento
  3. a taxa de desconto utilizada para calcular o valor presente do fluxo de caixa projetado pode ser determinada pelo custo ponderado de capital, pela taxa mínima de atratividade do empreendimento,
  4. a taxa de crescimento (positiva, negativa ou nula) de variáveis-chave do empreendimento pode ser estimada por sua evolução nos últimos anos, quando for presumida a continuidade das condições passadas. Esta análise pode ser feita por meio da determinação de tendências ou por análise de séries temporais, com o emprego de informações setoriais e de conjuntura
  5. no caso de novos empreendimentos, deve ser considerada a capacidade de absorção do produto no mercado, bem como o estágio logístico do comportamento da demanda, por meio da análise, por exemplo, da vocação, cultura e práticas comerciais, participação no mercado e preços praticados
3. Condições limitantes
  1. A precisão matemática dos procedimentos não representa qualquer garantia de que as análises prospectivas efetivamente ocorrerão, já que o comportamento errático das conjunturas geral e setorial pode afetar diretamente os resultados do empreendimento, ainda que contemplados em diversos cenários
  2. As informações de desempenho do empreendimento e do setor, quando existentes, são de responsabilidade das respectivas fontes
10 Especificação das avaliações quanto à fundamentação
11 Apresentação do laudo de avaliação
1. Requisitos mínimos
  1. identificação do solicitante
  2. finalidade do laudo
  3. objetivo da avaliação
  4. pressupostos, ressalvas e fatores limitante
  5. caracterização física do empreendimento e período de vistoria
  6. indicadores básicos operacionais do empreendimento
  7. análise das séries históricas do empreendimento
  8. análise setorial e diagnóstico do mercado
  9. indicação do(s) método(s) e procedimento(s) utilizado(s);
  10. tratamento dos dados: taxas de desconto, escolha do modelo, estimativa do horizonte, fluxo de caixa, cenários, análise de sensibilidade e de risco
  11. especificação da avaliação
  12. identificação e fundamentação do resultado adotado
  13. resultado da avaliação e data-base
  14. qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is)
  15. local e data do laudo
2. No caso de empreendimentos em fase de projeto, não cabe a vistoria, porém é obrigatório o conhecimento da região e do entorno

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