MRG 2_Wohnrecht Österreich: MIETZINS

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Woraus besteht der Mietzins? § 15 MRG	1. HMZ 2. BK + öffentl. Abgaben 3. Anteil für besondere Aufwendungen 4. Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände 5. USt
Wann ist der Mietzins fällig?	§ 1100 ABGB (TA/Vollausnahme) § 15 (3) MRG (VA): am Fünften des Monats Überweisungsauftrag am Tag der Fälligkeit, vgl. § 6a (2) KSchG
Welche Ausstattungskategorien gibt es gem. § 15a(1) MRG?	A B C D
§ 15a (1) MRG: Kriterien Kategorie A	1. Brauchbarer Zustand 2. mind. 30 m² 3. Hauptraum 4. Vorraum 5. WC 6. Küche 7. Bad/Badenische 8. Wärmeversorgung/Etagenhzg o.glw. 8. Warwasseraufbereitung (zusätzlich zum Bad)
§ 15a (1) MRG: Kriterien Kategorie B	1. Brauchbarer Zustand 2. Hauptraum 3. Vorraum 4. WC 5. Küche 6. Bad/Badenische
§ 15a (1) MRG: Kriterien Kategorie C	1. Brauchbarer Zustand 2. WC (innen) 3. Wasserentnahmestelle
§ 15a (1) MRG: Kriterien Kategorie D	entweder kein WC (innen) oder keine Wasserentnahmestelle ..oder eines von beiden nicht in brauchbarem Zustand
Was bedeutet "Urkategorie"	§ 15 a (2) MRG: .. Ausstattungszustand der Wohnung im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags
Voraussetzung für einen Kategorieausgleich?	Gleichwertigkeit (Vorraum kann WC nicht ersetzen, Etagenhzg. schon)
Kategorieausgleich: Was kann NICHT ausgeglichen werden?	1. Unbrauchbarkeit (= D ub) 2. fehlende Badegelegenheit (= max. C) 3. Gang-WC mit Mehrfachbenutzung (= max. D brauchbar)
Rügeobliegenheit § 15 a (2) MRG : was muss der Mieter dem Vermieter anzeigen?	1. Ausstattungsmerkmal/nicht zeitgemäßer Zustand der Badegelegeneit NICHT: nicht vorhandene Ausstattungsmerkmale!
Rügeobliegenheit § 15 a (2) MRG : wie lange hat der Vermieter Zeit zur Behebung?	3 Monate ab Zugang der Anzeige
Rügeobliegenheit § 15 a (2) MRG : gilt für welche MV?	nur for MV, die nach dem 30.9.2006 geschlossen wurden
Rügeobliegenheit § 15 a (2) MRG : was, wenn der Mieter nicht rügt?	Keine Berücksichtigung des Mangels bei der Einstufung der Wohnung
(Unter-)Mietzinsbildung: VOLLAUSNAHME	freier Mietzins freier Untermietzins
(Unter-)Mietzinsbildung: TEILAUSNAHME	freier Mietzins freier Untermietzins
Wann kann ich keine Erhöhung gem. §§ 18ff MRG verlangen?	1. Eine Erhöhung gem. §§ 18ff MRG kann NICHT verlangt werden, wenn für eine D-Wohnung mehr als der Kategorie-MZ verlangt wird. 2. Vertragsdauer unter vier Jahren
Hauptmietzinsbildung: VOLLANWENDUNG	1. angemessener HMZ (§16 (1) MRG) 2. Richtwert-HMZ (§16 (2-4) MRG) 3. Kat. D-HMZ (§16 (5) MRG)
UNTERmietzinsbildung: VOLLANWENDUNG	1. angemessener HMZ + 50% 2. Richtwert-HMZ +50% 3. Kat. D-HMZ +50%
Befristungsabschlag: 1. Wie hoch? 2. Voll-, Teilanwendung und/oder Vollausnahme?	1. -25% vom HMZ 2. nur in der Vollanwendung
Welche anderen MZ-Arten gibt es noch?	1. § 45 MRG (Mindest-MZ) 2. Friedenskronenzins (Stichtag 1.8.1914) 3. erhöhter HMZ (§§ 18ff MRG) 4. HMZ aufgr. förderechtl. Bestimmungen
Wodurch ist ein freier HMZ begrenzt?	zivilrechtliche Schranken: Wucher, laesio enormis, Sittenwidrigkeit, List/Zwang/Irrtum..
wie wird der angemessene HMZ ermittelt?	--> marktkonforme Ermittlung, idR Vergleichswertverfahren
Unterschied freier MZ - angemessener MZ?	Überprüfbarkeit / Anfechtbar auf der Schlichtungsstelle
Wann ist der angemessene MZ zulässig?	1. Geschäftsraummiete 2. Wohnungen im Neubau 3. Mietgegenstände in denkmalgeschützten Gebäuden 4. Kat. A oder B und NF > 130m² + Leerstand unter 6 Monaten; bei Verbesserungsarbeiten: +1 Jahr Frist 5. bei nachträgl., schriftl. Vereinbarung mit dem Mieter über die Höhe des HMZ bei unbefr. MV und mind. 1 Jahr vergangen seit Einzug
Wann wird der Richtwert-HMZ angewendet?	1. wenn nicht freier oder angemessener 2. Wenn Kat. A, B oder C 3. MV ab 01.03.1994
Definiere mietrechtlich "Altbau"	Baubewilligung bis 08.05.1945
Der Richtwert wird anhand einer mietrechtlichen Normwohnung festgelegt. Wo sind die Eigenschaften dieser Wohnung geregelt?	§ 2 RichtWG
Nenne die Eigenschaften einer mietrechtl. Normwohnung gem. § 2 RichtWG	1. Kat A (außer gemeinsame Wärmeversorgungsanlage) 2. Gebäude in ordnungsgemäßem Erhaltungszustand 3. Liegenschaft in durchschnittlicher Lage (Gründerzeitviertel) 4. zw. 30 und 130 m2
Weitere Kriterien der mietrechtl. Normwohnung gem. Wiener Beiratsempfehlung	# Zweckbestimmung: Wohnung # 2. Hauptgeschoß (1. Stock) # kein Balkon, Loggia, Terrasse # kein Dachbodenabteil
Aktueller RW-HMZ für Wien	€ 5,39
Nächste Erhöhung des RW	1.4.2017 (alle 2 Jahre, 2015 wurde ausgelassen)
Wie errechnet sich der RW-HMZ	Richtwert +/- werterhöhende/-mindernde Abweichungen + Lagezuschlag
Wann darf nur der Kat D- HMZ verlangt werden? § 16 (5) MRG	Für Substandardwohnungen Kat D --> brauchbar: 1,71 € --> unbrauchbar: 0,86 €
Welchen Zusammenhang gibt es zwischen erhöhtem HMZ nach § 18 MRG und dem Kat-D-MZ nach § 16 (5) MRG?	Eine Erhöhung gem. §§ 18ff MRG kann NICHT verlangt werden, wenn für eine D-Wohnung mehr als der Kategorie-MZ verlangt wird.
Untermietzins § 26 MRG - in welcher Höhe dürfen HMZ, BK, bes. Aufwendungen und Möbelmiete überwälzt werden?	HMZ.... + 50% Rest: in tatsächlicher Höhe
Für welche HMZ-Arten gilt der Befristungsabschlag und in welcher Höhe? § 16(z) MRG	angemessener HMZ Richtwert-HMZ Kat-D-HMZ -25%
Was gilt bei geförderten Wohnungen - die Mietzinsvorschriften nach MRG oder die förderungsrechtlichen Bestimmungen?	§ 16 (12) MRG: Die MZ-Vorschriften in förderungsrechtlichen Bestimmungen bleiben unberührt --> förd.rtl. Bestimmungen sind genauestens zu beachten!!
Anfechtungsfrist bei zu hoher Miete?	binnen 3 Jahren gerichtlich (Schli) Befristung: 6 Monate nach Auflösung/Umwandung in unbefristetes MV (zusätzlich zu den 3 Jahren!) idF: Verjährungsfrist 10 Jahre
Kann ich eine Wertsicherung rückwirkend geltend machen?	# nicht in der VA # schlüssiger Verzicht (gilt nicht für Zukunft) § 16 (6,9) MRG
Wie rechne ich eine Indexierung?	bisheriger HMZ / neue Indexzahl x alte Indexzahl = neuer HMZ
wenn der Index erhöht wird - ab wann darf ich eine höhere Miete erlangen?	# zum übernächsten Zinstermin = mietrechtl. Wirksamkeit # im darauffolgenden Monat erstemalige VS # Einlangen des Erhöhungsbegeherens spätestens 14 Tage vor dem 5.
Welche bestandrechtlichen Beschränkungen für Wertsicherungsvereinbarungen gibt es?	Keine
§ 45er-HMZ: was ist das?	der "Mindestmietzins" bei Altmietverträgen (vor dem 1.3.1994)
§ 45er-HMZ: wann/wie muss ich das Anhebungsbegehren bekannt geben?	spätestens einen Monat vor dem Zinstermin dem Mieter schriftlich bekanntzugeben
Aktuelle Kategoriebeiträge gem. § 15a MRG	Kategorie A ............... 3,43 Euro Kategorie B ............... 2,57 Euro Kategorie C ............... 1,71 Euro Kategorie D ................ 1,71 Euro Kategorie D(-) ............ 0,86 Euro
§ 45er-HMZ: wie hoch ist der HMZ nach § 44 MRG?	2/3 der Urkategorie außer D(-) A 2,27 B 1,71 C 1,14 D 1,14 D(-) 0,86
Die MZ-Minderung gilt nur für den HMZ richtig oder falsch?	falsch sie umfasst sämtliche MZ-Bestandteile, wie auch die Betriebskosten. Sie tritt ex lege ein und setzt kein Verschulden des Vermieters voraus
Wie oft und bis wann muss die HMZ-Abrechnung (VA) erfolgen? § 20 MRG	30.06. des Folgejahres jährlich
was beinhaltet die HMZ-Abrechnung?	tatsächliche und fiktive Einnahmen +/- tatsächliche Ausgaben für Erhaltung und Verbesserung + div. fiktive Ausgaben = Mietzinsreserve oder - abgang
Welche Einnahmen kommen in die HMZ-Abrechnung nach § 20 MRG?	1. HMZ von Mietgegenständen in der VA 2. HMZ in der TA 3. aus Dach- und Fassadeflächen 4. Objekte, die der Vermieter nutzt 5. Objekte, die ein Eigentümer nutzt 6. Leerstand 7. verbotene Einmalzahlungen (§ 27 MRG)
EINNAHMEN in der HMZ-ABRECHNUNG: wie sind die HMZ von Mietgegenständen in der VA abzurechnen?	tats. HMZ von Mietgegenständen iSd § 1 (1) MRG also nicht: Flächen-, Stellplatz und Möbelmiete
EINNAHMEN in der HMZ-ABRECHNUNG: wie sind die HMZ von Mietgegenständen in der TA abzurechnen?	Wert gem. § 20 (1) zi1 lit b,c MRG = wie Eigennutzung Vermieter/Eigentümer (s. Folie Klinger 91)
EINNAHMEN in der HMZ-ABRECHNUNG: Mit welchen Wert sind Einnahmen aus Vermietung von Dach- und Fassadenflächen zu Werbezwecken anzusetzen?	25%
EINNAHMEN in der HMZ-ABRECHNUNG: Mit welchen Wert sind Einnahmen aus Eigennutzung des Vermieters anzusetzen?	m² NF p.m.: GL ..... Richtwert A (oder angemessen, falls niedriger) KAT A ....Richtwert Kat A KAT B ..... 75% vom RW KAT C ..... 50% vom RW KAT D ..... KAT D(-)
EINNAHMEN in der HMZ-ABRECHNUNG: Mit welchen Wert sind Einnahmen aus Eigennutzung/Vermietung eines Wohnungseigentümers anzusetzen?	mit dem jew. Kategoriebeitrag
EINNAHMEN in der HMZ-ABRECHNUNG: Mit welchen Wert sind Leerstände anzusetzen?	> 6 Monate ohne Standardanhebung oder > 18 Monate mit Standardanhebung: das 1,5-fache wie bei Eingennutzung Vermieter
Was sind die verbotenen Ablösen gem. § 27 MRG?	1. Neumieter zahlt Altmieter für Auszug 2. Altmieter zahlt dafür, dass er nicht gekündigt wird 3. Übermäßiges Vermittlungsentgelt 4. Geld von Professionisten für Auftragserteilung 5. Geld für Leistungen gg. die guten Sitten
Welche fiktiven AUSGABEN gibt es in der HMZ-Abrechnung?	zB. 20% Investitionsprämie 35% fiktive ESt 25% fiktive KÖSt
Welche tatsächlichen AUSGABEN gibt es in der HMZ-Abrechnung?	1. Ordnungsgem. Erhaltung (§ 3 MRG) 2. Nützliche Verbesserung (§§ 4,5 MRG) 3. Tilgung und Verzinsung von Förderungsdarlehen 4. Investitionsablösen (§ 10 MRG) 5. Erstellung Energieausweis
AUSGABEN in der HZM-Abrechnung: Investitionsprämie - wieviel %, wovon?	20% von Ausgaben für Erhaltung und nützliche Verbesserung (§§ 3-5 MRG)
AUSGABEN in der HZM-Abrechnung: Voraussetzung für den Abzug von Tilung und Verzinsung eines Förderungsdarlehens?	.. nur zulässig, soweit sich das Darlehen NICHT AUSSCHLIESSLICH auf 1. vom Vermieter benutzte Objekte oder 2. leerstehende Objekte bezieht
AUSGABEN in der HZM-Abrechnung: Voraussetzung für Abzug der Investitionsablöse nach § 10 MRG?	nur zulässig, sofern die Differenz des neuen HMZ zum Alten, gerechnet auf 10 Jahre, die Ablöse übersteigt: (Neuer HMZ-alter HMZ) x 10 > Investitionsablöse
AUSGABEN in der HZM-Abrechnung: Voraussetzung für Abzug der fiktiven ESt + KÖSt?	# im Falle eines Aktivums (Überschuss) 35% bei ESt-Pflicht 25% bei KÖSt-Pflicht sofern im betr. Kalenderjahr keine erhöhten HMZ nach §§ 18 ff MRG vereinnahmt wurden
Zeitlich begrenzte HMZ-Erhöhung nach § 16 (10) MRG wann + wofür	zur Deckung von Erhaltungsmaßnahmen, nützlichen Verbesserungen, geförderten Sanierungen
HMZ-Erhöhung nach § 16 (10) MRG: Wie wird die Vereinbarung getroffen	1. Schriftlich 2. frühestens 1/2 Jahr nach MV-Abschluss 3. bei Befristung: nur innerhalb des Befristungszeitraums 4. gilt auch für zukünftige MV, sofern die neuen Mieter schriftlich informiert wurden

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