NBR 14653 - 3

5. CLASSIFICAÇÃO DOS BENS, SEUS FRUTOS E DIREITOS
1. Classificação dos imóveis rurais
  1. Dimensão
    1. Pequeno
      1. Até 4 módulos fiscais
    2. Médio
      1. Acima de 4 até 15 módulos fiscais
    3. Grande
      1. Acima de 15 módulos fiscais
  2. Exploração
    1. Não explorado
    2. Agricultura
    3. Lazer e turismo
    4. Extrativismo
    5. Interesse ambiental
    6. Pecuária
    7. Silvicultura
    8. Agroindustrial
    9. Misto
2. Classificação dos componentes dos imóveis rurais
  1. Terras
  2. Benfeitorias
    1. Culturas
    2. Construções
    3. Obras e trabalhos de melhoria das terras
3. Máquinas e equipamentos
  1. Fixos
  2. Removíveis
4. Veículos
5. Semoventes
  1. Animais de rebanhos que constituem patrimônio
6. Recursos naturais
  1. Florestais
  2. Híbricos
  3. Minerais
7. Frutos
  1. Rendas de exploração direta
  2. Aluguel
  3. Arrendamento
  4. Parcerias
8. Direitos
  1. Servidões
  2. Usufrutos
  3. Concessões
  4. comodatos
  5. Direitos hereditários
  6. Direitos possessórios
7. Atividades Básicas
1. O avaliador deve esclarecer aspectos essenciais na contratação para definir o método e grau de fundamentação
  1. Finalidade
  2. Objetivo
  3. Prazo limite
  4. Condições a serem observadas (laudo de uso restrito)
2. Etapas das atividades básicas
  1. Requisição e conhecimento da documentação
  2. Vistoria
  3. Coleta de dados
  4. Diagnóstico do mercado
  5. Escolha e justificativa dos métodos e critérios
  6. Tratamento dos dados
  7. Identificação do valor do bem
3. Vistoria
  1. Caracterização da região
    1. Aspectos físicos
    2. Aspectos ligados à infraestrutura
    3. Sistema de transporte coletivo, escolas, facilidades de comercialização dos produtos, cooperativas, agroindústrias, assistência técnica agrícola, sistemas de armazenagem de produtos e insumos, comércio de insumo e máquinas agrícolas e rede bancária
    4. Estrutura fundiária, vocação econômica, disponibilidade de mão de obra
    5. Aspectos ligados às possibilidades e desenvolvimento local, posturas legais para utilização do solo, restrições físicas e ambientais condicionantes do aproveitamento
  2. Caracterização do imóvel
    1. Características gerais
      1. Denominação
      2. Dimensões
      3. Limites e confrontações
      4. Situação
      5. Destinação
      6. Recursos naturais
      7. Sistema viário interno
      8. Telefonia, rede de energia elétrica interna e externa
      9. Utilização econômica atual e condicionantes legais
      10. Ancianidade das posses
    2. Caracterização das terras
      1. Aspectos físicos
      2. Identificação pedológica
      3. Classificação das terras
      4. Condições legais
    3. Caracterização das construções e instalações
      1. Dimensões
      2. Aspectos construtivos
      3. Estado de conservação, idade estimada, vida útil
      4. Aspectos funcionais
      5. Condicionantes legais
    4. Caracterização das produções vegetais
      1. Estado vegetativo
      2. Estádio atual de desenvolvimento, estado fitossanitário, nível tecnológico
      3. Produtividades esperadas e riscos de comercialização
      4. Adaptação à região, considerando o risco de ocorrência de intempéries
      5. Condicionantes legais
      6. Plantios florestais comerciais podem ser caracterizados por meio de inventários florestais, com produto final fornecendo o volume de madeira por classes de sortimento, número de árvores e indicadores de qualidade da população amostrada
    5. Caracterização das obras e trabalhos de melhorias das terras
      1. Dimensões e quantidade
      2. Aspectos qualitativos e tecnológicos
      3. Estado de conservação, idade estimada e vida útil
      4. Aspectos funcionais
      5. Condicionantes legais
    6. Caracterização das máquinas e equipamentos
      1. Fabricante e tipo
      2. Características técnicas
      3. Estado de conservação e funcionalidade
    7. Caracterização das atividades pecuárias
      1. Espécie, raça e categoria dos animais
      2. Índices zootécnicos e aspectos sanitários
      3. Manejo, alimentação
    8. Caracterização de outras atividades
      1. Agroindústria
      2. Turismo rural
      3. Hotelaria
      4. Mineração
    9. Caracterização de ativos e passivos ambientais (parte 6 da NBR 14653)
      1. Recomenda-se a apresentação de serviços cartográficos ou topográficos, desenhos, fotografias, imagens satélites
4. Pesquisa para a utilização do método comp direto de dados de mercado
  1. Planejamento de pesquisa. (idem a parte 2)
  2. Identificação das variáveis do modelo (idem a parte 2)
  3. Levantamento de dados (idem a parte 2)
5. Diagnóstico do mercado
6. Escolha da metodologia
7. Tratamento dos dados
  1. Fator
  2. Científico
8. Identificação do valor de mercado
9. Identificação de outras referência de valor
8. Metodologia Aplicável
1. MCDDM (igual a parte 2)
2. Método da capitalização da renda (igual a parte 2)
3. Método involutivo (igual a parte 2)
4. Método evolutivo
  1. A composição do valor será a partir dos valores da terra nua, das benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas, e das obras e trabalhos de melhorias das terras, bem como o passivo e o ativo ambiental
  2. Valor da terra nua = MCDDM
  3. Valor da benfeitoria = comp direto de custo, quantificação de custo ou capitalização da renda
  4. Avaliação da cultura e floresta plantada = Método da capitalização da renda
9.Especificação das avaliações
1. Avaliação de benfeitorias
2. MCDDM
3. Capitalização da Renda
4. Evolutivo
10. Procedimentos específicos
1. Terra Nua
  1. Preferencialmente MCDDM
  2. Deve se informado se foi considerado ou não a existência de ativos ou passivos ambientais
2. Fatores de homogeneização
  1. Para área, percentual de área aberta, escalas de fatores de classes de capacidade de uso, fatores de situação, localização, topografia, limitação de uso e recursos hídricos
3. Construções e instalações
  1. Quando não usar o MCDde custo deverá utilizar o orçamento qualitativo e quantitativo
  2. Quando usado o método da quantificação de custo, podem ser utilizados orçamentos analíticos, caderno de preços ou planilhas de custo, compatíveis com mercados rurais
  3. Depreciação
    1. aspectos físicos
      1. Idade estimada, vida útil e estado de conservação
    2. aspectos funcionais
      1. Aproveitamento da benfeitoria no contexto socioeconômico do imóvel e da região em conjunto, a obsolescência e a funcionalidade
4. Pastagens
  1. Na avaliação em separado das pastagens plantadas, recomenda-se o emprego do custo de formação, com a aplicação de um fator de depreciação decorrente da diminuição da capacidade de suporte da pastagem
  2. Nos casos do pastoreio intensivo e das pastagens nativas, pode ser utilizado o método de capitalização da renda
  3. Pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores médios regionais de arredamento de pastagens das mesmas condições, pelo período restante de sua vida útil, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra
5. Culturas
  1. Na avaliação em separado das culturas, recomenda-se o emprego do método da capitalização da renda para a identificação do valor econômico
  2. Recomenda-se que o valor econômico corresponda ao valor presente líquido de um fluxo de caixa, resultante de receitas e despesas inerentes ao bem, descontada a uma taxa de atratividade de igual risco, considerado o prazo do ciclo da cultura
  3. No caso de culturas de ciclo longo em sua fase inicial ou nas de ciclo curto, admite-se utilizar, alternativamente ao método da capitalização da renda, o custo de formação, efetivado até a data da avaliação, deduzidas eventuais receitas intermediárias
6. Florestas nativas
  1. MCDDM
  2. Quando existir utilização econômica autorizada pelo órgão competente, pode ser utilizado o método de capitalização da renda
7. Terras avaliadas em conjunto com benfeitorias
  1. MCDDM ou capitalização da renda
8. Equipamentos e máquinas agrícolas
  1. MCDDM
9. Obras e trabalhos de melhoria das terras
  1. Custo de reedição
10. Desapropriações
11. Frutos e direitos
  1. MCDDM ou pela aplicação de taxa de rentabilidade sobre o valor do capital envolvido
12. Servidões rurais
  1. Classificação
    1. Finalidade
      1. Passagem de estradas
      2. Passagem de linha de energia ou telefonia
      3. Passagem de tubulação
    2. Intervenção física
      1. Aparente
      2. Não aparente
    3. Posição em relação ao solo
      1. Subterrânea
      2. Superficial
      3. Aérea
    4. Duração
      1. Cíclica
      2. Temporária
      3. Perpétua
  2. Valor da indenização
    1. Corresponde ao valor presente líquido, da perda da renda causada ao imóvel, considerada a sua destinação ou a sua vocação econômica. Pode ser usado uma porcentagem do valor da terra nua, desde que justificado
    2. Prejuízos relativos às construções, instalações, obras e trabalhos de melhoria das terras atingidas pela faixa de servidão devem ser avaliadas
13. Recursos hídricos
  1. Método da capitação de renda, quando houver exploração econômica, ou como uma variável no modelo de regressão linear
14. Laudo Técnico de constatação
  1. Para fins cadastrais e tributário, no caso de identificação de valor
11. Apresentação de laudos de avaliação
1. Deve conter no mínimo
  1. Estabelecido na parte 1
  2. Roteiro de acesso ao imóvel
    1. Planta esquemática de localização
  3. Descrição da região
  4. Classificação dos bens avaliando
  5. Pode ser incluído: documentação dominial ou possessória, fotografias do avaliando, imagens satélite, plantas das benfeitorias, levantamentos topográficos e relatórios dos aplicativos utilizados nos cálculos

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