NBR 14653 - 2

1. Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória

1. Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. A avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for possível obter ou fornecidos pelo contratante
   1. descrição interna
   2. no caso de apartamentos, escritórios e conjuntos habitacionais, a vistoria externa de áreas comuns, a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações da respectiva administração
   3. no caso de unidades isoladas, a vistoria externa

1. Nas avaliações em massa, a partir de dados cadastrais, recomenda-se vistoria por amostragem, com o objetivo de aferir os critérios e percepções considerados no cadastro

1. Se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando
2. Iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise
3. Estrutura da pesquisa
   1. Eleitas as variáveis que, em princípio, são relevantes para explicar a tendência de formação de valor
   2. Estabelecidas as supostas relações entre as variáveis independentes e com a variável dependente
4. Estratégia de pesquisa
   1. Abrangência da amostragem
   2. técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados
   3. Elaboração dos instrumentos para a coleta de dados

1. Variável Dependente
   1. É necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços (por exemplo, preço total ou unitário, moeda de referência, formas de pagamento), bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida
2. Variáveis Independentes
   1. As variáveis independentes referem-se às características físicas, de localização e econômicas
   2. Quantitativas
      1. Sempre que possível, recomenda-se a adoção
   3. Qualitativas
      1. Prioridade
         1. a- Emprego de tantas variáveis dicotômicas quantas forem necessárias, especialmente quando a quantidade de dados for abundante e puderem ser preservados os graus de liberdade necessários à modelagem estatística
         2. b- Emprego de variáveis proxy
            1. custos unitários básicos de entidades setoriais, para expressar padrão construtivo
            2. Índice fiscal, índice de desenvolvimento humano, renda média do chefe de domicílio, níveis de renda da população, para expressar localização
            3. coeficientes de depreciação para expressar estado de conservação das benfeitorias
            4. valores unitários de lojas em locação para expressar a localização na avaliação de lojas para venda
         3. c- códigos ajustados, quando seus valores são extraídos da amostra com a utilização dos coeficientes de variáveis dicotômicas que representem cada uma das características
         4. d- códigos alocados construídos

1. Investiga o mercado, coleta dados e informações confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas
2. As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível e identificadas. A identificação das fontes pode ser dispensada de comum acordo entre as partes contratantes
3. Recomendações
   1. visitar cada imóvel tomado como referência, com o intuito de verificar, tanto quanto possível, todas as informações de interesse
   2. atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos
   3. confrontar as informações das partes envolvidas

1. tratamento por fatores
   1. homogeneização por fatores e critérios e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados
   2. dados de mercado com as características mais próximas possíveis do imóvel avaliando
   3. Os fatores devem ser calculados por metodologia científica
      1. calculados e divulgados, juntamente com os estudos que lhe deram origem, pelas entidades técnicas regionais reconhecidas, bem como por universidades ou entidades públicas com registro no sistema CONFEA/CREA, desde que os estudos sejam de autoria de profissionais de engenharia ou arquitetura
      2. deduzidos ou referendados pelo próprio engenheiro de avaliações, com a utilização de metodologia científica, desde que a metodologia, a amostragem e os cálculos que lhes deram origem sejam anexados ao Laudo de Avaliação
   4. Devem caracterizar claramente sua validade temporal e abrangência regional e ser revisados no prazo máximo de quatro anos ou em prazo inferior, sempre que for necessário
2. tratamento científico
   1. tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado
   2. regressão espacial, análise envoltória de dados e redes neurais artificiais, podem ser aplicadas, desde que devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático, com a inclusão de validação, quando pertinente
3. O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante
4. qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a
   1. correta identificação dos dados de mercado, com especificação e quantificação das principais variáveis levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo
   2. isenção das fontes de informação
   3. identificação das fontes de informação
   4. número de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentação
   5. sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação
   6. inserção de mais de um tipo de agrupamento no mesmo modelo
5. Recomenda-se a inclusão dos endereços completos dos dados de mercado

1. intervalo com amplitude de 15%, para mais e para menos, em torno da estimativa de tendência central
2. Pode ser aplicado
   1. variáveis relevantes para a avaliação do imóvel não tiverem sido contempladas no modelo, por escassez de dados de mercado
   2. inexistência de fatores de homogeneização aplicáveis
   3. variáveis não se apresentaram estatisticamente significantes em modelos de regressão
   4. Condições para aplicação
      1. amplitude de até mais ou menos 15 % seja suficiente para absorver as influências não consideradas
      2. os ajustes sejam justificados

1. objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo

1. As receitas de venda das unidades do projeto hipotético , considerados a eventual valorização imobiliária, preferencialmente inferida, a forma de comercialização identificada na conduta do mercado e o tempo de absorção em face da evolução conjuntural no mercado e evidências de seu desempenho

1. compra do imóvel
2. administração do empreendimento, inclusive vigilância
3. impostos, taxas e seguros
4. publicidade
5. comercialização das unidades

1. Modelo dinâmico
   1. prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com as suas características físicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condições mercadológicas
   2. prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura, conduta e desempenho do mercado

1. modelos dinâmicos
   1. explicitar as taxas de valorização imobiliária, de evolução de custos e despesas, de juros do capital investido e a mínima de atratividade

1. fluxos de caixa específicos
2. aplicação de modelos simplificados dinâmicos
3. aplicação de modelos estáticos

Anotações:

• CB = custo de reedição da benfeitoria

1. Valor do terreno : método comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo
2. Benfeitoria: método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação de custo
3. fator de comercialização seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, em função da conjuntura do mercado na época da avaliação

1. Vistoria
   1. examinar as especificações dos materiais aplicados, para estimação do padrão construtivo, a tipologia, o estado de conservação e a idade aparente
2. Cálculo da área equivalente de construção
3. Estimação do custo de construção

   Anotações:

   •  OE é o orçamento de elevadores; OI é o orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteção contraincêndio, centrais de gás, interfones, antenas, coletivas, urbanização, projetos etc.; OFe é o orçamento de fundações especiais;  A é a taxa de administração da obra; F é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção; L é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora OFd é o orçamento de fundações diretas;  

1. Vistoria
2. Levantamento dos quantitativos
3. Pesquisa de custos
4. Preenchimento da planilha orçamentária
5. Depreciação física
   1. forma analítica
      1. orçamento necessário à recomposição do imóvel na condição de novo
   2. aplicação de coeficiente de depreciação
      1. leve em conta a idade e o estado de conservação
      2. deve ser aplicado sobre o valor depreciável
6. Custo de reedição da benfeitoria
   1. resultado da subtração do custo de reprodução da parcela relativa à depreciação

1. Para atingir o grau III
   1. apresentação do laudo na modalidade completa
   2. apresentação da análise do modelo no laudo, com a verificação da coerência do comportamento da variação das variáveis em relação ao mercado, bem como suas elasticidades em torno do ponto de estimação
   3. identificação completa dos endereços dos dados de mercado usados no modelo, bem como das fontes de informação
   4. adoção da estimativa de tendência central
2. É permitido fazer ajustes prévios nos atributos dos dados de mercado, sem prejuízo do grau de fundamentação, desde que devidamente justificados, em casos semelhantes aos seguinte
   1. conversão de valores a prazo em valores à vista, com taxas de desconto praticadas no mercado na data de referência da avaliação
   2. conversão de valores para a moeda nacional na data de referência da avaliação
   3. conversão de áreas reais de construção em áreas equivalentes
   4. incorporação de luvas ao aluguel, com a consideração do prazo remanescente do contrato e taxas de desconto praticadas no mercado financeiro
3. É permitida a utilização de tratamento prévio dos preços observados, limitado a um único fator de homogeneização
4. amostras homogêneas
   1. adota-se a Tabela 1
      1. serão admitidos os itens 3 e 4 apenas no Grau III, de forma a ficar caracterizada a homogeneidade
      2. será atribuído o Grau III para os itens 5 e 6, por ser nulo o modelo de regressão

1. Para atingir o Grau III
   1. apresentação do laudo na modalidade completa
   2. identificação completa dos endereços dos dados de mercado, bem como das fontes de informação
   3. valor final adotado coincidente com a estimativa pontual de tendência central

1. Total
   1. deverá se apresentado, a título de subsídio, o custo de reedição, o de reprodução e o valor de mercado
2. Parcial
   1. critério “antes e depois”
   2. No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adaptação do remanescente, possível desvalia acarretada por perda de funcionalidade e eventual lucro cessante, no caso de ser necessária desocupação temporária para a execução dos serviços

1. Temporária
   1. as indenizações devem considerar a renda que seria auferida pelo imóvel, durante o período correspondente, bem como eventuais perdas adicionais
2. Permanente

1. administrativa ou pública
   1. o titular da servidão for o Poder Público ou seu preposto, sem que exista um imóvel serviendo
2. predial
   1. restrição for imposta a um imóvel serviente para uso e utilidade do imóvel serviendo

1. passagem de pedestres e veículos
2. passagem de linhas de transmissão
3. passagem de tubulações

1. aparente
2. não aparente

1. temporária
2. perpétua

1. diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel serviente (critério “antes e depois”)
2. diferença entre os valores presentes dos rendimentos imobiliários líquidos relativos ao uso do imóvel antes e depois da instituição da servidão

1. tornar os dados homogêneos, com o auxílio de modelos que levem em conta a previsão inflacionária
2. utilizar modelos de regressão com variáveis que considerem as diferenças contratuais ou o estágio do contrato