Arrendamiento

El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado
El arrendamiento es un contrato que tiene por objeto el disfrute de una cosa, o el servicio prestado por una persona a título oneroso
Comprende tres figuras contractuales:
1. El arrendamiento de cosas. Uso y disfrute temporal de una cosa
  1. Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso
  2. Arrendador
    1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada
    2. A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada
    3. A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada
    4. Obligaciones
    5. Si el arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, se ha puesto en la imposibilidad de entregar la cosa, el arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato, con indemnización de perjuicios
    6. Si el arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, es constituido en mora de entregar, tendrá derecho el arrendatario a indemnización de perjuicios
    7. La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo, todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario
    8. El arrendador, en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo, no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella
    9. En todos los casos en que se debe indemnización al arrendatario, no podrá ser éste expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador.
  3. Arrendatario
    1. Obligaciones
      1. Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos
      2. Usar la cosa arrendada conforme al uso pactado y, en su defecto, en función de la naturaleza de la cosa, asumiendo las reparaciones urgentes que haga el arrendador
      3. Poner en conocimiento del arrendador toda usurpación o novedad dañosa y la necesidad de reparaciones
      4. Responder del deterioro de la cosa, a no ser que pruebe que fue ocasionado sin su culpa
      5. Devolver la cosa, al concluir el arrendamiento, tal como la recibió, presumiéndose que la recibió en buen estado.
    2. El arrendatario es responsable no sólo de su propia culpa sino de las de su familia, huéspedes y dependientes.
    3. El arrendatario es obligado al pago del precio o renta
    4. El pago del precio o renta se harán en los períodos estipulados, o a falta de estipulación, conforme a la costumbre del país, y no habiendo estipulación ni costumbre fija, según las reglas
2. El arrendamiento de servicios. Prestación temporal de servicios
  1. Una de las partes se obliga a prestar un servicio de carácter material a otro por precio cierto
    1. El carácter material del servicio contratado permite distinguir esta figura del mandato. El objeto propio del contrato consiste en la prestación de una determinada actividad que ha de ser desarrollada por el arrendatario, sin que éste quede obligado a garantizar la obtención de resultado alguno, es calificable técnicamente como obligación de hacer
      1. Es un contrato consensual
      2. Es un contrato bilateral y oneroso, dada la existencia de obligaciones recíprocas y remuneradas
      3. Es un contrato esencialmente temporal, aunque su duración puede ser indefinida. El Código Civil veta el contrato "de por vida", que considerará nulo
3. El arrendamiento de obras. Realizar una obra determinada
Caracteristicas
1. Contrato que tiene por objeto exclusivo transmitir el temporal goce o disfrute de una cosa: no se cede dominio de la cosa, sino su utilidad, entregando el arrendador sólo la posesión
2. Es consensual, se perfecciona por el consentimiento
3. Es un contrato bilateral y oneroso, mientras el arrendatario recibe el goce de la cosa el arrendador recibe a cambio el precio o renta, que se torna en elemento esencial
4. Es un contrato conmutativo, pues el valor de las prestaciones de las partes aparece fijado de antemano
5. Es un contrato temporal
Elementos
1. La cesión del uso de una cosa
2. Precio
  1. Puede consistir ya en dinero; ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha
3. Duración temporal
Extinción
1. El cumplimiento temporal del contrato, sin necesidad de requerimiento. Si al terminar el período temporal concertado, el arrendatario continúa disfrutando de la cosa durante quince días, se entiende que hay tácita reconducción (nuevo contrato de arrendamiento) por el tiempo que establezca el Código Civil según se trata de finca urbana o rústica.
2. La pérdida o imposibilidad de goce de la cosa arrendada
3. El incumplimiento de una de las partes
4. Extinción del derecho del arrendador.
Desahucio
1. Haber expirado el término de duración del arrendamiento
2. Falta de pago del precio convenido
3. Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato
4. Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer.
Fincas
1. Rústicas
  1. El arrendatario sólo tendrá derecho a la rebaja de la renta en caso de pérdida de más de la mitad de los frutos si ésta tiene lugar por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos (incendio, guerra, terremoto, inundación insólita), no dando lugar a dicha rebaja la esterilidad de la tierra o el caso fortuito ordinario
2. Urbanas
  1. Si no se ha pactado nada al respecto, se estará a la costumbre del lugar en relación con las reparaciones que han de ser de cuenta del propietario. Si no se estipuló plazo, se entiende hecho el arrendamiento por años, meses o días, según la forma en que se haya fijado el alquiler (renta), ya sea éste anual, o mensual o diario
Subarriendo
1. El subarriendo supone un nuevo contrato de arrendamiento, hecho por el arrendatario, y que no altera el contenido del anterior contrato. El Código Civil autoriza el subarriendo, salvo que en el contrato de arrendamiento se prohíba expresamente.
Cesión
1. Hay una sucesión en la titularidad del contrato: el cesionario se subroga en la posición del arrendatario asumiendo hacia el arrendador las obligaciones del cedente. Es necesario el consentimiento del arrendador para que tenga lugar la cesión.
Referencias
1. Isipedia. (2015). Los arrendamientos. Recuperado de http://derecho.isipedia.com/segundo/derecho-civil-ii/derecho-de-contratos/12-los-arrendamientos
2. CODIGO CIVIL del Estado de Colombia. Bogotá: Legis editores S.A. 2014.

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