HV 2_Abrechnung im Mietshaus (Kli)

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INFO: -- HMZ-Abgrenzung BK Anwendungsbereiche des MRG -- auch in: MRG 2	X
EIGENTÜMERABRECHNUNG im Mietshaus Grundsätzliches - wie sieht sie aus, Intervalle, ...	1. E/A-Rechnung 2.idR. monatl., viertel-/halb- oder jährlich 3. Sollprinzip (E), Istprizip (A) 4. Mietrückstände, Leerstände, Eigennutzung als AUSGABEN 5. Nettoverrechnung (ohne mieterseitige BK) oder Bruttoverrechnung
Wie oft und bis wann muss die HMZ-Abrechnung (VA) erfolgen? § 20 MRG	30.06. des Folgejahres jährlich
was beinhaltet die HMZ-Abrechnung?	tatsächliche und fiktive Einnahmen +/- tatsächliche Ausgaben für Erhaltung und Verbesserung + div. fiktive Ausgaben = Mietzinsreserve oder - abgang
Welche Einnahmen kommen in die HMZ-Abrechnung nach § 20 MRG?	1. HMZ von Mietgegenständen in der VA 2. HMZ in der TA 3. aus Dach- und Fassadeflächen 4. Objekte, die der Vermieter nutzt 5. Objekte, die ein Eigentümer nutzt 6. Leerstand 7. verbotene Einmalzahlungen (§ 27 MRG)
Was ist die HMZ-Reserve und wann muss ich sie vorlegen?	1. HMZ-Abrechnung der letzten 10 Jahre 2. Vorlage bei § 18, § 6 Verfahren, Förderungen 3. evt. Kaufpreisbestimmend
EINNAHMEN in der HMZ-ABRECHNUNG: wie sind die HMZ von Mietgegenständen in der VA abzurechnen?	tats. HMZ von Mietgegenständen iSd § 1 (1) MRG also nicht: Flächen-, Stellplatz und Möbelmiete
EINNAHMEN in der HMZ-ABRECHNUNG: wie sind die HMZ von Mietgegenständen in der TA abzurechnen?	Wert gem. § 20 (1) zi1 lit b,c MRG = wie Eigennutzung Vermieter/Eigentümer (s. Folie Klinger 91)
EINNAHMEN in der HMZ-ABRECHNUNG: Mit welchen Wert sind Einnahmen aus Vermietung von Dach- und Fassadenflächen zu Werbezwecken anzusetzen?	25%
EINNAHMEN in der HMZ-ABRECHNUNG: Mit welchen Wert sind Einnahmen aus Eigennutzung des Vermieters anzusetzen?	m² NF p.m.: GL ..... Richtwert A (oder angemessen, falls niedriger) KAT A ....Richtwert Kat A KAT B ..... 75% vom RW KAT C ..... 50% vom RW KAT D ..... KAT D(-)
EINNAHMEN in der HMZ-ABRECHNUNG: Mit welchen Wert sind Einnahmen aus Eigennutzung/Vermietung eines Wohnungseigentümers anzusetzen?	mit dem jew. Kategoriebeitrag
EINNAHMEN in der HMZ-ABRECHNUNG: Mit welchen Wert sind Leerstände anzusetzen?	> 6 Monate ohne Standardanhebung oder > 18 Monate mit Standardanhebung: das 1,5-fache wie bei Eingennutzung Vermieter
Welche fiktiven AUSGABEN gibt es in der HMZ-Abrechnung?	zB. 20% Investitionsprämie 35% fiktive ESt 25% fiktive KÖSt
Welche tatsächlichen AUSGABEN gibt es in der HMZ-Abrechnung?	1. Ordnungsgem. Erhaltung (§ 3 MRG) 2. Nützliche Verbesserung (§§ 4,5 MRG) 3. Tilgung und Verzinsung von Förderungsdarlehen 4. Investitionsablösen (§ 10 MRG) 5. Erstellung Energieausweis
AUSGABEN in der HZM-Abrechnung: Investitionsprämie - wieviel %, wovon?	.. nur zulässig, soweit sich das Darlehen NICHT AUSSCHLIESSLICH auf 1. vom Vermieter benutzte Objekte oder 2. leerstehende Objekte bezieht
AUSGABEN in der HZM-Abrechnung: Voraussetzung für Abzug der Investitionsablöse nach § 10 MRG?	nur zulässig, sofern die Differenz des neuen HMZ zum Alten, gerechnet auf 10 Jahre, die Ablöse übersteigt: (Neuer HMZ-alter HMZ) x 10 > Investitionsablöse
AUSGABEN in der HZM-Abrechnung: Voraussetzung für Abzug der fiktiven ESt + KÖSt?	# im Falle eines Aktivums (Überschuss) 35% bei ESt-Pflicht 25% bei KÖSt-Pflicht sofern im betr. Kalenderjahr keine erhöhten HMZ nach §§ 18 ff MRG vereinnahmt wurden
Anwendungsbereiche und Schutzwirkung des MRG bei .. VOLLAUSNAHME	KEIN Preisschutz KEIN Kündigungsschutz
Welche Schutzwirkung des MRG fällt bei der TEILANWENDUNG weg?	KEIN PREISSCHUTZ
Welche Schutzwirkung des MRG gilt bei der TEILANWENDUNG?	Kündigungsschutz MRG-Befristungsrecht Eintritt im Todesfall Kautionsbestimmungen
Bei der Vollanwendung gilt das MRG a) Nicht b) teilweise c) zur Gänze	c
Welcher § enthält die tax. Aufzähung der BK?	§ 21 MRG
Was fällt unter die BK gem. § 21 (1) MRG?	1. Versorgung d. Hauses mit Wasser 1a. Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen 2. Rauchfangkehrerkosten, Kanalräumung, Unratabfuhr, Schädlingsbekämpfung, 3. Beleuchtung allg. Teile 4.-5.: Feuer-, Haftpflicht-, Leitungswasser-Versicherung 6. ggf. Glasbruch und Sturmschaden 7. Verwaltungsbeitrag gem. § 22 MRG 8. Hausbetreuung gem. § 23 MRG
Judikatur & Details zu den BK - siehe Folien MRG 2016, S. 96-117 bzw. BK-Abr. in HV in der Praxis 2016, F. 15ff	X
BK für Hausbetreuung .. nenne Beispiele	1. Entgelte lt. HBG und Ersätze 2. außerordentl. Reinigung + Sanierung 3. Wartung Heizung, Aufzug, Grünanlage 4. Kranken- und Urlaubsvertretung 5. Geräte + Materialien 6. Ausmalen (Küche: 3, sonst 5 Jahre) 7. SV-Beiträge 8. Abfertigungsansprüche
Wer muss sich an den besonderen Aufwendungen nach § 24 MRG beteiligen?	Hauptmieter, die eine Gemeinschaftsanlage - aufgrund des MV oder einer anderen Vereinbarung - nutzen dürfen
Nenne Beispiele für besondere Aufwendungen nach § 24 MRG	1. Wärmeversorgungsanlage 2. Personenaufzug 3. Waschküche 4. Gartenanlage ...
Wie werden besonderen Aufwendungen nach § 24 MRG abgerechnet?	Wenn nicht anders vereinbart: nach § 17 MRG = nach NF
besondere Aufwendungen nach § 24 MRG: was ist eine Gemeinschaftsanlage?	1. kein Mieter ist ausgeschlossen 2. es kommt nicht auf die tats. Benutzung an
Kann man sich von der Beteiligung an den besonderen Aufwendungen nach § 24 MRG befreien lassen?	Ja, wenn keine nachvollziehbare, vernünftige Benutzungsmöglichkeit besteht (OGH)
Wie nennt man das, wenn nicht alle, sondern nur bestimmte Mieter etwas nutzen?	Nutzungsgemeinschaft
Gemeinschaftseinrichtung Garten - wie weit muss er für den einzelnen benutzbar sein?	Muss nicht betretbar sein, Nutzen einer schönen Umgebung/Aussicht/Luft genügt
Wie werden die BK aufgeteilt?	grds. nach NF: § 17 (1) MRG ODER: verbrauchsabhängige Verteilung bei Vereinbarung zwischen Vermieter und 2/3 der Mieter nach Mietgegenständen
Was gehört zur NF?	Bodenfläche in m² abzgl. Wandstärken und Durchbrechungen
Welche Teile einer Wohnung gehören NICHT zur NF?	1. Kellerräume 2. Dachbodenräume (soweit nicht als Wohn/Geschäftszweck geeignet) 3. Treppen 4. offene Balkone 5. Terrassen (Loggien schon!)
Welche Möglichkeiten bei der Abrechnung der BK gibt es?	Einzelverrechnung Jahrespauschalverrechnung (üblicher)
Wann muss eine Rechnung bei Einzelverrechnung der BK mit den Mietern abgerechnet werden?	Vorschreibung innerhalb 1 Jahr ab Fälligkeit (= Präklusivfrist)
Jahrespauschalverrechnung: Fristen	Abrechnung: 30.6. des Folgejahres Korrektur/Ergänzung: innerhalb eines Jahres ab Fälligkeit (Präklusivfrist) Erstattung/Vorschreibung: zum übernächsten Zinstermin
Was ist das Raumschuldnerprinzip?	Demjenigen ist die Abrechnung in Rechnung zu stellen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Mieter ist FÄLLIGKEIT = ÜBERNÄCHSTER ZINSTERMIN!
Anfechtung BK-Abrechnung	3 Jahre rückwirkend
Max. Differenz zu Vorjahres-BK	Die Jahrespauschale darf die Gesatkosten des Vorjahres um max. 10% überschreiten!
WANN können die Pauschalraten gesenkt/gehoben werden?	während des lft. Jahres nach Vorliegen der Abrechnung Erhöhung rückwirkend ab Jänner, gesondert vorgeschrieben
BK: mein Vermieter hat keine Rechnung gezahlt, verlangt von mir aber die BK dafür. Kann ich die Zahlung verweigern, bis die Offenstände getilgt sind?	nein
Wie sind die formalen Ansprüche an die BK-Abrechnung?	1. Übersicht Einnahmen - Ausgaben 2. Belegskontrolle möglich 3. Nachvollziehbar mit durchschnittlicher Auffassungsgabe
Einklagbarkeit der BK-Kosten seitens Vermieter	3 Jahre sofern sie innerhalb der Präklusivfrist des § 21 (3,4) abgerechnet wurden
Wann/wo/wie kann die Belegeinsicht in die BK-Abrechnung stattfinden?	# muss nicht im Haus stattfinden # kein Recht, die Originale mitzunehmen # bis zu € 0,4/Kopie # 6 Monate nach BK-Legung
ÖNORM A 4000 Woraus besteht sie?	Langfassung Kurzfassung Belegsammlung
ÖNORM A 4000 Inhalt - was wird abgerechnet?	übersichtliche und klar strukturierte Aufstellungen der Ausgaben und Einnahmen im Bereich der Betriebskosten Erhaltungs- und Verbesserungskosten, Kosten gemeinsamer Anlagen
ÖNORM A 4000 was beinhaltet die Kurzfassung?	1. nach Sachgruppen geordnete Aufstellung der summierten Kosten (vermindert um allfällige Einnahmen). 2. Anteil für das jew. Nutzungsobjekt 3. Gegenüberstellung der vorgeschriebenen oder bereits beglichenen Zahlungen.
Vorteile einer Abrechnung nach ÖNORM A 4000?	1. Übersichtlichkeit 2. Einheitlichkeit 3. Nur inhaltl. Einspruch möglich
§ 18 Verfahren - Mieter zieht aus - wie stelle ich das in der Zinsliste dar?	HMZ bleibt in der Zinsliste trotz Leerstand, weil Vermieter die Summe der § 18-HMZ für die Kostendeckung braucht (Vermieter zahlt BK + § 18 HMZ)
Was will der Betriebsprüfer sehen?	1. Zinsliste 2. Abrechnungen 3. Ust-Details 4. Belege

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