Condomínio Edilicio

CONCEITO
1. representa comunhão de direitos, deveres e principalmente interesse sobre um determinado bem,. A palavra tem origem latina, alem deste termo, também são utilizados os condomínio em edificações e condomínio horizontal.
  1. Com a vigência do CC/2002, a doutrina passou a pregar a aplicação das regras do condomínio edilício para categorias similares, conforme Enunciado 89 do CJF/STJ.
Direitos e Deveres dos Condôminos
1. As regras que determina os referidos direitos e deveres dos condôminos estão previstas nos artigos 1.335 a 1.338, no §2º do art. 1.339 e nos artigos 1.345 e 1.346.
  1. Direitos dos condôminos
    1. Art. 1.335. São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
    2. Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
    3. Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias. §2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
  2. Deveres dos condôminos
    1. Estes são elencados taxativamente no Art. 1.336. São deveres do condômino: -I contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
    2. Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
    3. Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
Natureza Jurírica
1. A Doutrina clássica do CC/1916 via o condomínio edilício como um ente despersonalizado, hoje há fortes correntes no sentido de considerar o condomínio edilício como pessoa jurídica, conforme previsto nos enunciados 90 e 246 do CJF/STJ.
Da estrutura dos condomínios
1. Segundo o artigo 1.331 do CC/2002 dentro das edificações dos condomínios Edilícios existem duas partes: Uso exclusivo e uso comum.
  1. Exclusivo de cada condômino “apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas”
  2. Comum a todos os condôminos “O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público”.
Da convenção e instituição
1. Nos termos do art. 1.332 do CC/2002 a INSTITUIÇÃO do condomínio edilício pode ser feita por ato entre vivos ou testamento registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
2. A convenção do Condomínio regula os interesses das partes, fazendo portanto um "típico negócio jurídico". O artigo 1.333 do CC/2002 versa que "a convenção deve ser subscrita pelos titulares, de no mínimo, dois terços das frações ideais". § único: "Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no cartório de Registro de Imóveis"
  1. súmula 260 do STJ aduz que “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”
Da administração do condomínio
1. Os artigos 1.347 á 1.356 regem a administração do condomínio. As referidas normas regulam a função do síndico e o seu mandado. A função não faz jus à remuneração, a não ser que esteja previamente regulamentada. não há necessidade do síndico ser um condômino, atualmente, existem empresas terceirizadas que são especializadas nesta prestação de serviço.
  1. Além de todas suas funções, O sindico deverá prestar contas “a assembleia, anualmente e quando exigidas”. Caso os membros da assembleia, por algum motivo desejem, o sindico também poderá ser desconstituído conforme regula o artigo 1.349 CC/2002.
Da extinção do condomínio
1. Neste aspecto o condomínio edilício se diferencia dos condomínios tradicionais, pois tem como característica essencial a sua indivisibilidade, ao contrario do daqueles que podem a todo tempo ser extintos pela divisão ou venda da coisa comum. O artigo 1.357 CC/2002 trata das hipóteses de extinção deste.
  1. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína. Será votado em assembleia pela venda ou reconstrução. Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, ou ainda, realizada a venda será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
  2. Em havendo desapropriação do imóvel "a indenização será repartida" entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.” (art. 1.358 CC/202)

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