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Flashcards by Oliver Swain, updated more than 1 year ago
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| Question | Answer |
| Einräumungsvertrag | Schafft die Voraussetzung für die Begründung (rechtliche Entstehung) von Wohneigentum und/oder Teileigentum (§ 3 WEG). Er ist, zusammen mit dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 Absatz 4 WEG) die Basis für die Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Wohnungseigentum kann gemäß § 2 WEG ausschließlich durch Einräumungsvertrag (§ 3 WEG) oder Teilungserklärung (§ 8 WEG) begründet werden.[1] Der Einräumungsvertrag wird benutzt, wenn das Grundstück mehreren Personen gehört (Miteigentum nach Bruchteilen)[2], während eine Teilungserklärung meist von einem Alleineigentümer eines Grundstücks abgegeben wird. Der Einräumungsvertrag ist notariell zu beurkunden (§ 4 Absatz 3 WEG). |
| Teilungserklärung | Im § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen und/oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden sind. (Wohnungseigentum, Teileigentum, § 1 Abs. 2 und 3 WEG). Mit der Teilungserklärung wird demnach sachenrechtlich das Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet (§ 2 WEG). In den vom Wohnungseigentumsgesetz gesetzten Schranken (vgl. § 5Abs. 1 bis 3 WEG) kann die Teilungserklärung bestimmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind in der Regel besondere Sondernutzungsrechte (z. B. an Stellplätzen) festgehalten. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher. Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt sein. Zu ihr gehört ein Teilungsplan, der von der zuständigen Genehmigungsbehörde bescheinigt |
| Gemeinschaftsordnung | Die Gemeinschaftsordnung (GemO) regelt im deutschen Wohnungseigentumsrecht Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Sie ist eine autonom gesetzte Grundordnung der Gemeinschaft[1], die üblicherweise bei der Begründung des Wohnungseigentums festgesetzt wird. Die Gemeinschaftsordnung wird als Vereinbarung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zum Inhalt des Sondereigentums gemacht (§ 5 Abs. 4 Satz 1 i.V.m. § 10Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz, WEG). Das hat zur Folge, dass diese Regeln fest mit dem Wohnungseigentum verbunden sind und auch für jeden Rechtsnachfolger gelten (Verdinglichung). Durch die GemO ist es der Wohnungseigentümergemeinschaft möglich, eigenes Recht an die Stelle der nachgiebigen Vorschriften des WEG treten zu lassen. |
| Möglichkeiten der Rechtsgestaltung durch die Gemeinschaftsordnung | Das WEG enthält eine große Zahl von Bestimmungen über das Miteinander der Wohnungseigentümer. Ein Teil dieser Bestimmungen ist nachgiebig oder abdingbar, ein anderer Teil ist unnachgiebiges oder zwingendes Recht. Die abdingbaren (dispositiven) Bestimmungen des WEG kann man mit entsprechenden Regelungen in der Gemeinschaftsordnung ändern. Zum Beispiel bestimmt das WEG in § 25 Abs. 2 WEG, dass in der Wohnungseigentümerversammlung jeder Eigentümer eine Stimme hat (Kopfstimmprinzip). Auch Miteigentümer, denen mehrere Wohnungen gehören, haben im gesetzlichen Fall nur eine Stimme. Das würde z. B. dazu führen, dass der Bauträger nach dem Verkauf weniger Wohnungen in der Wohnungseigentümerversammlung bereits überstimmt werden kann, obwohl ihm die meisten Wohnungen der Anlage noch gehören. Es ist nicht zuletzt aus diesem Grund seit langem üblich, die Stimmrechte über die Gemeinschaftsordnung anders zu regeln, z. B. pro Wohnung eine Stimme (Objektstimmprinzip) oder auch pro Tausendstel Miteigentumsanteil eine Stimme. Von der Möglichkeit, eigenes Recht für die jeweilige Wohnungseigentümergemein |
| Öffnungsklausel | Eine Öffnungsklausel ist eine Klausel in Gesetzen oder Verträgen, wonach abweichende Vereinbarungen, die nicht mit einer geregelten Norm übereinstimmen, gleichwohl gültig sein sollen. Die Öffnungsklausel stammt aus dem Tarifrecht, wo sie einzelnen Betrieben die Möglichkeit einräumt, auf Betriebsebene oder der Ebene eines einzelnen Arbeitsverhältnisses von den Regelungen des Tarifvertrages abzuweichen, um so die notwendige individuelle Flexibilität gegenüber den Flächentarifverträgen zu gewährleisten.[1] Der Gesetzgeber oder Vertragspartner hat zwar eine bestimmte Regelung vorgesehen, lässt jedoch mit der Öffnungsklausel eine hiervon abweichende Regelung ausdrücklich zu. Damit erhöht die Öffnungsklausel die Flexibilität in Gesetzen oder Verträgen. Gesetzliche Öffnungsklauseln sollen die Verhältnismäßigkeit immer dann wahren, wenn ein Gesetz eine Vielzahl heterogener Betroffener hat, bei denen die gleichmäßige Anwendung zu unerwünschten individuellen Härten führen würde. Technisch lässt sich eine Öffnungsklausel an folgenden Formulierungen erkennen: „Soweit nicht etwas anderes vereinb |
| Grenzen Sie folgende Begriffe voneinander ab: a) Wohnungseigentum und Teileigentum | Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§1Abs. 2 WEG). Hingegen ist Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwe- cken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört. Beide Begriffe unterscheiden sich somit in der Zweckbestimmung des Sondereigentums. Der Teileigentümer hat gemäß WEG dieselben Rechte und Pflichten wie der Wohnungseigentümer. |
| Grenzen Sie folgende Begriffe voneinander ab: b) Sondereigentum und Gemeinschaftliches Eigentum | Zum Sondereigentum gehören die Räume , sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum be- ruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers „wesentlich“ beeinträchtigt o- der die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 WEG). Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und die Bestandteile des Gebäu- des, die nicht zum Sondereigentum erklärt wurden oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück, sowie Bestand- teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (§ 5 Abs. 2 WEG). Bei dem Gemeinschaftseigentum handelt es sich um Bruchteilseigentum (§ 1008 BGB). |
| Grenzen Sie folgende Begriffe voneinander ab: c) Sondereigentum und Sondernutzungsrecht | Mit dem Sondereigentum kann der Wohnungseigentümer nach Belieben verfahren und andere Eigentümer ausschließen. Es handelt sich um sein Eigentum, daher trägt er die Kosten für die Instandhaltung etc. allein. Das Sondernutzungsrecht ist das Recht eines Eigentümers, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu nutzen. Die betroffenen Bestandteile der Immobilien stehen jedoch weiterhin im Gemeinschaftseigentum. Sollten keine Regelungen zur Kostentragung getroffen worden sein, so trägt weiterhin die Gemeinschaft die Kosten. |
| Bei der Begründung im Wege der Teilungserklärung kann es zur „faktischenWohneigentümergemeinschaft kommen. Erläutern Sie, was man darunter versteht und unter welchen Voraussetzungen ein Erwerber faktischer Eigentümer wird | Lösung: Als faktischer Eigentümer gilt der noch nicht in das Grundbuch eingetragene Erwerber, der seine Wohnung bereits nutzt und damit faktisch in die bereits bestehende, rechtlich in Vollzug gesetzte Wohnungseigentümer-gemeinschaft eingegliedert ist. Es geht solange bis der 1. Käufer als Eigentümer eingetragen wurde |
| Begründung von Wohnungseigentum Sachverhalt: Der Bauträger „Kapital GmbH“ hat einen Altbau (Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen) erworben und beabsichtigt an dem Gebäude Wohnungseigentum zu begründen. 2.1 Ablauf der Begründung a) Auf welche Wege kann Wohnungseigentum begründet werden? Welcher Weg kommt in diesem Fall (s. 2) in Betracht (Begründung)? b) Welches Dokument wird neben Teilungserklärung und Aufteilungsplan für die Begründung von Wohnungs- eigentum benötigt? c) Nennen Sie vier Unterlagen, die Sie für den Aufteilungsplan benötigen. d) Wo wird der Aufteilungsplan hinterlegt? e) Ab welchem Schritt ist Wohnungseigentum rechtlich entstanden? | a) Begründung ist möglich durch Teilungserklärung (§ 8 WEG) oder Einräumungsvertrag(§ 3 WEG). Hier kommt nur die Teilungserklärung in Betracht, da es sich bei der Kapital GmbH um eine Alleineigentümerin handelt. b) Die Abgeschlossenheitsbescheinigung, welche von der Baugenehmigungsbehörde er- teilt wird. Möglich wäre auch die Ausstellung durch Sachverständige, wenn dies vom jeweiligen Bundesland festgelegt wurde. c) Lageplan, Schnitt, Ansichten, Grundrisse aller Geschosse In den Grundrissen erhält jeder Raum, der zu einem Wohnungseigentum gehört dieselbe Nummer. d) Der Aufteilungsplan wird in der Grundakte hinterlegt. e) Wohnungseigentum ist entstanden, wenn die Wohnungsgrundbuchblätter angelegt sind und das Stammgrundbuch geschlossen wurde. Die Wohnungseigentümergemein- schaft entsteht erst mit dem Verkauf der Wohnungen. |
| Rechtliche Zuordnung von KFZ - Stellplätzen a) Es existieren vier PKW – Stellplätze auf dem Grundstück. Nennen Sie zwei rechtliche Regelungen für die Nutzung der Stellplätze. b) Welche weitere Lösungsvariante gäbe es bei einem Garagenstellplatz? | a) 1. Sondernutzungsrecht 2. Vermietung durch die Gemeinschaft b) Teileigentum, sofern die Stellplatzflächen dauerhaft markiert sind |
| Miteigentumsanteile a) Berechnen Sie die Miteigentumsanteile (1000/1000) nach einem sinnvollen Schlüssel. b) Wo wird der Miteigentumsanteil eingetragen? |
55*1000/250 =220
Der Miteigentumsanteil wird im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuches ein-
getragen.
Daneben findet man ihn auch in der Teilungserklärung/ Einräumungsver-
trag.
Image:
Grafik (binary/octet-stream)
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| Mietrechtliche Konsequenzen Die Wohnung 2 (siehe 2.2) wird kurze Zeit später an Herrn Nickel verkauft. a) Herr Nickel möchte wissen, wann er dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen kann und wann das Mietverhältnis dann enden wird. b) Hat Herr Müller ein Vorkaufsrecht? c) Beschreiben Sie den Ablauf, falls Herr Müller ein Vorkaufsrecht hat. | a) Da die Wohnung bei Umwandlung bereits an Herrn Müller vermietet war, besteht eine Kündigungssperrfrist von mind. 3 Jahren, welche bis zu 10 Jahre betragen kann, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum gefährdet ist. Im Anschluss an die Kündigungssperrfrist folgt noch die Kündigungsfist von 9 Monaten,da das Mietverhältnis seit mehr als 8 Jahren besteht. b) Herr Müller hat ein Vorkaufsrecht, da er zum Zeitpunkt der Begründung des WEG bereits Mieter war und es sich um den ersten Verkauf handelt. c) Herr Müller erhält eine Abschrift des Kaufvertrages und hat dann zwei Monate Zeit zuentscheiden, ob er in diesen Kaufvertrag „einsteigen“ möchte. |
| Gemeinschaftsordnung Nennen Sie drei Sachverhalte, die üblicher Weise in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden. | Bspw.: Nutzungs- und Gebrauchsregelungen Pflichten und Einschränkungen der Eigentümer Abgrenzung von Verantwortlichkeiten Umfang der Kosten für die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums, Modali- täten für die Zahlung der Hausgelder und der Verteilungsschlüssel Formalien der Beschlussfassung, des Stimmrechts und der Versammlung |
| Gemeinschaft & Rechte und Pflichten 3.1 Beschluss / Vereinbarung a) Erläutern Sie die Begriffe „Beschluss“ und „Vereinbarung“. Nennen Sie jeweils zwei Beispiele. | Eine Vereinbarung regelt vom Gesetz abweichende oder ergänzende Sachverhalte mit rechtsgestaltender Wirkung für die Zukunft. Für eine Vereinbarung müssen alle Eigentümer zustimmen. Ein Beschluss ist ausreichend, wenn keine Vereinbarung erforderlich ist. Je nach Beschluss sind unterschiedliche Mehrheiten ausreichend. Vereinbarung: Bspw.: Stimmrecht nach Wohneinheiten; Fortgeltung des Wirtschaftsplans über ein Jahr; abweichende Beschlussfähigkeit der Versammlung Beschluss: Bspw.: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Verwalterbestellung, Aufstellung der Hausordnung, bauliche Maßnahmen, Wahl des Verwaltungsbeirates |
| Die Eigentümergemeinschaft a) Erläutern Sie, wie der einzelne Eigentümer im Außenverhältnis für die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haftet. b) Worum handelt es sich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft? | a) Der Eigentümer haftet quotal, d.h. im Verhältnis seines Miteigentumsanteils. b) Bruchteilsgemeinschaft, die i.d.R. als Verbraucher behandelt wird |
| 3.3 Nutzung 3.3.1 Bürozimmer in Wohnung Der Eigentümer nutzt ein Zimmer seiner Wohnung als Versicherungsbüro. Gelegentlich kommen Kunden vorbei. Nutzt der Eigentümer seine Wohnung im zulässigen Rahmen? | Wenn die Gemeinschaftsordnung diese Nutzung nicht ausschließt, kann der Eigentümer die Wohnung teilweise als Büro nutzen, sofern die anderen Eigentümer nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Dies scheint hier der Fall zu sein, daher nutzt der Eigentümer die Wohnung im zulässigen Rahmen. Eventuell müsste der Eigentümer ein öffentlich-rechtliches Zweckentfremdungsverbot beachten. |
| Nutzung durch den Mieter Ein Eigentümer hat seine Wohnung vermietet. Der Mieter stellt sein Fahrrad in dem gemeinschaftlichen Kinder- wagen- und Fahrradraum unter. Ein anderer Eigentümer vertritt die Auffassung, dass nur Eigentümer hierzu berechtigt sind, nicht jedoch der Mieter. Nehmen Sie zu diesem Einwand Stellung. | Der Eigentümer ist berechtigt, seine Wohnung zu vermieten. Daher sind auch die Mieter berechtigt, den Fahrradraum zu nutzen. |
| Sondernutzungsrecht Der Wohnungseigentümer Ackermann hat das Sondernutzungsrecht an einem KFZ – Stellplatz. a) Wer trägt die Unterhaltungskosten für diese Fläche, wenn in der Gemeinschaftsordnung hierzu keine Regelungen getroffen wurden? b) Herr Ackermann möchte seinen Stellplatz vermieten. Wem stehen die Mieterträge zu? c) Herr Ackermann möchte sein Sondernutzungsrecht verkaufen. Was hat er hierbei zu beachten? d) Herr Ackermann möchte auf sein Sondernutzungsrecht verzichten und dieses an die Gemeinschaft „zu- rückgeben“. Wie ist dies möglich? | a) Weil es sich weiterhin um Gemeinschaftseigentum handelt, sind die Kosten von allen Eigentümern zu tragen. Eine Änderung der Kostenverteilung ist nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich, weil hier die GemO geändert wird und es dazu einer Vereinbarung bedarf. b) Die Mieterträge stehen Herrn Ackermann zu. c) Das Sondernutzungsrecht kann nur innerhalb der Gemeinschaft verkauft werden, d.h. an andere Eigentümer, nicht an außenstehende Personen. Möchte er dieses verkaufen, so ist die öffentliche Beglaubigung (nicht Beurkundung) erforderlich. Sollte das Grundbuch von Herrn Ackermann belastet sein, müssten die Verwertungsrechtsgläubiger (Grundpfandrechte und Reallast) zustimmen. Die Zustimmung der anderen Eigentümer ist nicht erforderlich. d) Ein Sondernutzungsrecht wird durch den teilenden Eigentümer oder später durcheine Vereinbarung eingeräumt. Daher ist ein Verzicht nur mit einer neuen Vereinbarung möglich. |
| Beschlüsse 4.1 Anbau eines Wintergarten Aus der Einladung zur Versammlung geht hervor, dass die Eigentümer der Erdgeschosswohnung beantragen, einen Wintergarten anbauen zu dürfen. Der Eigentümer in der darrüberliegenden Wohnung ist gegen diesen Vorschlag, befürchtet jedoch, in der Versammlung überstimmt zu werden. Besteht diese Befürchtung zu Recht? | Bei dem Anbau des Wintergartens handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die die Zustimmung aller Eigentümer benötigt, die nicht nur unwesentlich betroffen sind. Die Befürchtung besteht zu Unrecht, weil die Maßnahme nicht gegen seine Stimme vorgenommen werden kann. |
| Beschluss als TOP „Sonstiges“ Eine Eigentümerin schlägt auf der Versammlung vor, unter dem TOP „Sonstiges“ die Aufstellung einer Hausord- nung festzulegen. Außerdem möchte Sie gern wissen, ob hierfür eine Vereinbarung oder ein Beschluss erforderlich ist. | Eine Hausordnung kann mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden. Unter dem TOP „Sonstiges“ wäre dieser Beschluss jedoch einen Monat lang nach Beschlussfassung anfechtbar. |
| 5 Verwaltung 5.1 Erstverwalter Die „Kapital GmbH“ bestellt sich in der Teilungserklärung als Erstverwalter (siehe 2). a) Für welchen Zeitraum ist dies nach WEG maximal zulässig? b) Was spricht für eine Bestellung der „Kapital GmbH“ als Erstverwalter (zwei Nennungen)? c) Was spricht gegen eine Bestellung der „Kapital GmbH“ als Erstverwalter (zwei Nennungen)? | a) Der Erstverwalter kann für max. 3 Jahre beschlossen werden. b) 1. Zusätzliche Einnahmen durch die Verwaltungsentgelte 2. Gute Kenntnisse über die Wohnanlage c) 1. Eventuell unzureichende Überwachung von Gewährleistungsansprüchen 2. Vorwerfbarkeit fehlender Neutralität |
| Nennen Sie 5 Aufgaben des Verwalters | 1. Durchführung von Beschlüssen 2. Führung der Beschluss-Sammlung 3. Sorgt für die Durchführung der Hausordnung 4. Trifft die erforderlichen Maßnahmen für die ordnungsgemäße Instandhal- tung / Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums 5. In dringenden Fällen trifft er erforderliche Maßnahmen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums 6. Er verwaltet gemeinschaftliche Gelder 7. Er unterrichtet die Eigentümer unverzüglich über einen Rechtstreit 8. Er nimmt Willenserklärungen an und gibt diese ab, sofern sie an die Ei- gentümer/ Eigentümergemeinschaft gerichtet sind 9. Erstellung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung 10 Vorbereitung, Durchführung, Nachbereitung von Eigentümerversammlungen |
| Fragen beim Verkaufsgespräch Herr Meyer und das Ehepaar Schulze kaufen Ihre Wohnung (siehe 2.2). Beim Verkaufsgespräch ergeben sich einige Fragen, die Sie beantworten: a) Meyer und Schulze möchten gern wissen, wie das Stimmrecht gemäß WEG ermittelt wird. b) Herr Meyer möchte gern wissen, welche Bedeutung der Miteigentumsanteil hat. Nennen Sie drei Funktionen. c) Das Ehepaar Schulze möchte gern wissen, um was es sich bei dem „Verwaltungsbeirat" handelt und welche Funktionen dieser ausübt. | a) Gemäß WEG gilt das Kopfprinzip. Möglich ist es ein Wertprinzip (Stimmrecht gemäß MEA)oder ein Objektprinzip (Stimmrecht gemäß Wohneinheiten) zu vereinbaren. b) 1. Kostenverteilungsschlüssel 2. Begrenzung der Haftung (quotale Haftung) 3. Beschlussfähigkeit der Versammlung 4. Anteil am Gemeinschaftseigentum c) Der Verwaltungsbeirat besteht aus drei Eigentümern (1 Vorsitzender, 2 Beisitzer). Erwird mit einfacher Mehrheit gewählt und nimmt u.a. folgende Funktionen war: Überwachung und Unterstützung der Verwaltung, er prüft und gibt eine Stellungnahme ab zu Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan, er hat ein Einladungsrecht zur Versammlung, falls der Verwalter sich weigert oder es einen Interessenskonflikt gibt. |
| 6 Versammlung 6.1 Ordentliche Versammlung In der von Ihnen verwalteten Wohnanlage steht die jährliche (ordentliche) Versammlung bevor. a) Welche Tagesordnungspunkte sind standardgemäß in dieser Versammlung anzusetzen? b) Nennen Sie fünf wichtige Maßnahmen zur Vorbereitung dieser Versammlung. | a) Welche Tagesordnungspunkte sind standardgemäß in dieser Versammlung anzusetzen? Begrüßung und Feststellung der Beschlussfähigkeit o optional: Bericht der Verwaltung über das vergangene Jahr Jahresabrechnung darlegen und beschließen Entlastung des Verwalters (+ des Verwaltungsbeirats) Wirtschaftsplan darlegen und beschließen o möglich: o Beschlüsse über Instandhaltungen/ Instandsetzungen fassen o Beschlüsse/ Vereinbarungen über bauliche Veränderungen o Neubestellung des Verwalters und des Beirats (im Falle der 1. Bestellung des Verwalters nach Begründung von Wohnungseigentum, kann dieser für höchstens 3 Jahre bestellt werden, ansonsten für 5 Jahre) stets: Sonstiges b) Nennen Sie fünf wichtige Maßnahmen zur Vorbereitung dieser Versammlung. 1. Datum, Uhrzeit und Ort festlegen 2. Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung erstellen 3. TOPs zusammenstellen 4. Einladungsschreiben erstellen und verschicken 5. Beschlusstexte vorformulieren c) Was sollte bei der Wahl des Versammlungsortes beachtet werden? Die Versammlung sollte am Ort der Wohnanlage durchgeführt werden. Der Versa |
| 6 Versammlung 6.1 Ordentliche Versammlung c) Was sollte bei der Wahl des Versammlungsortes beachtet werden? | Die Versammlung sollte am Ort der Wohnanlage durchgeführt werden. Der Versammlungsraum sollte ausreichend groß sein und über die erforderliche Ausstattung verfü-gen (z.B.: Stühle, Technik). Es ist auf die Nichtöffentlichkeit zu achten, d.h., Dritte sind nicht anwesenheitsberechtigt. Sollte die Versammlung daher bspw. in einer Gaststätte stattfinden, sollte sie in einem separaten Raum durchgeführt werden. Ist der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verletzt, kann dies zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse führen. |
| 6 Versammlung 6.1 Ordentliche Versammlung d) Die Versammlung sollte nicht zur Unzeit stattfinden. Was versteht man unter Un- zeit? | Den Eigentümern soll die Teilnahme an der Versammlung nicht erschwert werden. Eine Unzeit wäre daher Montag bis Freitag vor ca. 17:30, Samstag (Einzelfallbewertung), Sonntage, Feiertage, Brückentage oder Ferienzeiten. Eine Versammlung zur Unzeit kann bewirken, dass die gefassten Beschlüsse anfechtbar sind. |
| 6 Versammlung 6.1 Ordentliche Versammlung e) Wie lang ist die gesetzliche Einladungsfrist? | Die Einladungsfrist soll 2 Wochen nicht unterschreiten. |
| 6 Versammlung 6.1 Ordentliche Versammlung f) Angenommen die Versammlung ist nicht beschlussfähig. Welche Vorgehensweise entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Gemeinschaftsordnung keine Regelungen diesbezüglich enthält? | Der Verwalter schließt die Versammlung und lädt mit erneuter Frist von 2 Wochen und mit derselben Tagesordnung zu einer Zweitversammlung ein. Diese ist dann unabhängig von den vertretenden Miteigentumsanteilen beschlussfähig. |
| b) Nach TOP 3 verlässt Maria die Versammlung. Was hat dies zur Folge? c) Es wird der Vorschlag gemacht, einen Umlaufbeschluss zu fassen. Welche Mehrheit, welche Form sind erforderlich und ab wann ist der Beschluss gültig? d) Maria möchte einen Beschluss anfechten. Bis wann (Datum) und wo muss Sie dies tun? e) Otto, Klaus und Maria bestellen die Verwaltung auf 5 Jahre. Muss Tina diesen Beschluss akzeptieren? | a) Ja, weil 600/1000 MEA (also mehr als die Hälfte) vertreten sind. b) Es sind nur noch 500/ 1000 MEA (also nicht mehr als die Hälfte) vertreten. Sollte weiter beschlossen werden, wären diese Beschlüsse anfechtbar. c) Ein Umlaufbeschluss erfolgt schriftlich und benötigt die Zustimmung aller Eigentümer. Er wird wirksam, wenn der letzte Eigentümer zugestimmt hat und die Beschlussfassung vom Verwalter verkündet wurde. d) Datum: 13. Juli Institution: Amtsgericht im Bezirk der Wohnanlage e) Ja, die Versammlung war beschlussfähig und der Beschluss benötigt nur eine einfache Mehrheit. Die Bestelldauer von 5 Jahre ist zudem zulässig. |
| Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung 7.1 Abrechnung a) Ein Eigentümer möchte für seinen Mieter aus der Hausgeldabrechnung die Betriebskostenabrechnung erstellen. Nennen Sie drei Positionen, die er nicht auf den Mieter weitergeben darf. Nennen Sie eine Position, die zusätzlich in der Betriebskostenabrechnung angesetzt werden darf. | Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Zinsaufwendungen, Kontoführungsge- bühren, Verwaltungsbeiratspauschalen Die Grundsteuer ist nicht in der Jahresabrechnung enthalten, jedoch als Betriebskosten auf den Mieter umlagefähig. |
| Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung 7.1 Abrechnung b) Wie werden die Kosten des Gemeinschaftlichen Eigentums auf die einzelnen Eigentümer umgelegt? | Wenn in der Gemeinschaftsordnung kein abweichender Verteilungsschlüssel ver- einbart wurde, werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen abgerechnet. Eine Ausnahme bilden die Heiz- und Warmwasserkosten, da diese gemäß der Heizkostenverordnung abgerechnet werden. |
| Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung 7.1 Abrechnung c) Nennen Sie drei Beispiele, bei denen es sind sinnvoll ist, von dem gesetzlichen Verteilerschlüssel abzuweichen und nennen Sie den Ihrer Meinung nach sinnvolleren Schlüssel. | |
| 7.2 Änderung Kostenverteilung Der Verwaltungsbeirat schlägt vor, den Verteilerschlüssel für die Kostenposition „Kabelanschluss“ zuändern. Künftig sollen diese Kosten nicht nach Miteigentumsanteil sondern nach Objekten umgelegt werden. Wie ist dieser Vorschlag umsetzbar (Mehrheit)? | Soll der Verteilungsmaßstab für Betriebskosten oder Verwaltungskosten so geändert werden, dass künftig nach Verursachung oder Verbrauch abgerechnet wird, ist ein Beschluss mit einfacher Mehrheit ausreichend (§ 16 Abs. 3 WEG). |
| Abrechnungsprinzip Ihnen liegt eine Rechnung über 3.000 € des Unternehmens „Blühschön GmbH“ vor, welches mit Gärtnerarbeiten in der WEG-Anlage von Oktober 2015 bis September 2016 beauftragt worden war. Die Rechnung wurde im November 2015 bezahlt. Welchen Betrag setzen Sie in der Hausgeldabrechnung 2015 und 2016 für die Leistungen der „Blühschön GmbH“ an, wenn in der Gemeinschaftsordnung keine weiteren Regelungen enthalten sind? | Im WEG gilt, mit Ausnahme der Heiz-und Warmwasserkosten, das Abflussprinzip (Einnahmen – Ausgabenrechnung). Daher werden im Jahr 2015 die vollen 3.000 € abgerechnet und im Jahr 2016 keine Kosten. Es erfolgt keine zeitliche Abgrenzung. |
| 7.4 Instandhaltungsrücklage a) Ein neuer Eigentümer fragt nach der Bedeutung der Instandhaltungsrücklage. b) Außerdem möchte er gern wissen, wie Sie auf den monatlichen Betrag kommen, den er hierfür zahlen soll. | a) Die Instandhaltungsrücklage dient zur Finanzierung von größeren Reparaturen, dieim längeren Zeitabstand anfallen. Für kleinere Reparaturen wird i.d.R. ein separater Betrag im Wirtschaftsplan angesetzt. Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage soll den Zustand, die Ausstattung, das Alter des Gebäudes berücksichtigen. b) Häufig orientiert man sich an den Instandhaltungskostenpauschalen der II. Berechnungsverordnung. Eine weitere Daumenregel sieht die jährliche Instandhaltung bei ca. 0,8% bis 1% der Baukosten. Eine weitere Methode ist die „Petersche Formel“: siehe Bild Bei allen Verfahren ist zu berücksichtigen, dass hier nur die Instandhaltung des gemein- schaftlichen Eigentums bewertet wird. Die Ansätze sind daher mit ca. 65% bis 70% anzusetzen. |
| 7.5 Verkauf bei Hausgeldschulden Eine Eigentumswohnung wird verkauft. Der Verkäufer hat Hausgeldschulden in Höhe von 1.300 €. Wer haftet für diese Schulden, wenn in der Gemeinschaftsordnung und im Kaufvertrag nichts vereinbart wurde? | Es haftet der Verkäufer. Der Käufer trägt die Abrechnungsspitze, die sich aus der Jahresabrechnung ergibt, sofern der Käufer zur Beschlussfassung über die Jahresabrechnung bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war. Für Verbindlichkeiten des Verkäufers haftet der Käufer nur, wenn dies im Kaufvertrage vereinbart wurde oder die Gemeinschaftsordnung eine Erwerberhaftung enthält. |
| Begründung von Wohnungseigentum Sachverhalt: Der Bauträger „Kapital GmbH“ hat einen Altbau (Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen) erworben und beabsichtigt an dem Gebäude Wohnungseigentum zu begründen. Ablauf der Begründung a) Auf welche Wege kann Wohnungseigentum begründet werden? Welcher Weg kommt in diesem Fall (s. 2) in Betracht (Begründung)? b) Welches Dokument wird neben Teilungserklärung und Aufteilungsplan für die Begründung von Wohnungs- eigentum benötigt? | a) Begründung ist möglich durch Teilungserklärung (§ 8 WEG) oder Einräumungsvertrag(§ 3 WEG). Hier kommt nur die Teilungserklärung in Betracht, da es sich bei der Kapital GmbH um eine Alleineigentümerin handelt. b) Die Abgeschlossenheitsbescheinigung, welche von der Baugenehmigungsbehörde erteilt wird. Möglich wäre auch die Ausstellung durch Sachverständige, wenn dies vom jeweiligen Bundesland festgelegt wurde. |
| Nennen Sie vier Unterlagen, die Sie für den Aufteilungsplan benötigen. | Lageplan, Schnitt, Ansichten, Grundrisse aller Geschosse In den Grundrissen erhält jeder Raum, der zu einem Wohnungseigentum gehört die- selbe Nummer. |
| Wo wird der Aufteilungsplan hinterlegt? | Der Aufteilungsplan wird in der Grundakte hinterlegt. |
| Gemeinschaft & Rechte und Pflichten 3.1 Beschluss / Vereinbarung a) Erläutern Sie die Begriffe „Beschluss“ und „Vereinbarung“. Nennen Sie jeweils zwei Beispiele. | Eine Vereinbarung regelt vom Gesetz abweichende oder ergänzende Sachverhalte mit rechtsgestaltender Wirkung für die Zukunft. Ein Beschluss ist ausreichend, wenn keine Vereinbarung erforderlich ist. Vereinbarung: Bspw.: Stimmrecht nach Wohneinheiten; Fortgeltung des Wirtschaftsplans über ein Jahr; abweichende Beschlussfähigkeit der Versammlung Beschluss: Bspw.: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Verwalterbestellung, Aufstellung der Hausordnung, bauliche Maßnahmen, Wahl des Verwaltungsbeirates |
| Es existieren vier PKW – Stellplätze auf dem Grundstück. a) Nennen Sie zwei rechtliche Regelungen für die Nutzung der Stellplätze. b) Welche weitere Lösungsvariante gäbe es bei einem Garagenstellplatz? | a) 1. Sondernutzungsrecht 2. Vermietung durch die Gemeinschaft b) Teileigentum, sofern die Stellplatzflächen dauerhaft markiert sind |
| Der Alleineigentümer eines Mehrfamilienhauses möchte dieses Gebäude in Wohnungseigentum umwandeln. a) Stellen Sie ausführlich den Ablauf der Begründung dar. | |
| Der Alleineigentümer eines Mehrfamilienhauses möchte dieses Gebäude in Wohnungseigentum umwandeln. b) Nennen Sie die Konsequenzen der Umwandlung sowie eines späteren Verkaufs einzelner Wohnungen für bestehende Mietverhältnisse. | b) Es ist rechtlich nicht erforderlich, die Mieter im Vorfeld von der geplanten Umwandlung zu informieren. Der Mieter, der bereits vor der Umwandlung Mieter war, hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Dieses Vorkaufsrecht greift nur beim erstenVerkauf nach der Umwandlung. Er erhält eine Abschrift des Kaufvertrages und hat dann zwei Monate Zeit, zu entscheiden, ob er in diesen Kaufvertrag (zudiesen Konditionen) eintreten möchte. Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Ein Erwerber einer Wohnung tritt daher in den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten ein (§ 566 BGB). Der Erwerber muss eine Kündigungssperrfrist beachten (§ 577a BGB). Er kann sich auf Eigenbedarf frühestens drei Jahre nach Umschreibung im Grundbuch berufen. In Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung mit Wohnraum gefährdet ist, kann diese Frist bis zu 10 Jahre betragen. |
| Welche Aussage wird in das Grundbuch eingetragen? "Das Sondereigentum in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil..." oder "Der Miteigentumsanteil in Verbindung mit dem Sondereigentum..." | Eingetragen wird „Der Miteigentumsanteil in Verbindung mit dem Sondereigentum...“, weil der Miteigentumsanteil das Grundstück repräsentiert, welches rechtlich gesehen die Hauptsache ist. |
| Ihnen liegt der folgende Auszug aus der ersten Abteilung eines Grundbuches vor: Herr A als Gesellschafter der A,B,C,D GbR Herr B als Gesellschafter der A,B,C,D GbR Herr C als Gesellschafter der A,B,C,D GbR Herr D als Gesellschafter der A,B,C,D GbR Können die vier Herren an diesem Grundstück Wohnungseigentum nach dem WEG durch einen Einräumungsvertrag begründen? | Bei einem Einräumungsvertrag wird gemäß § 3 WEG das Miteigentum nach § 1008beschränkt, indem Sondereigentum eingeräumt wird. Voraussetzung ist daher Bruchteilseigentum nach § 1008 BGB. Da die BGB – Gesellschaft jedoch eine Gesamthandsgemeinschaft ist und somit über Gesamthandseigentum verfügt, ist derEinräumungsvertrag nicht direkt möglich. Die vier Herren könnten jedoch ihr Gesamthandseigentum in Bruchteilseigentum umwandeln und anschließend den Einräumungsvertrag schließen. |
| Wird in der Praxis häufiger eine Teilungserklärung oder Einräumungsvertrag zur Begründung von Wohnungseigentum verwendet? | Die Teilungserklärung ist der Regelfall, da meist eine Person Eigentümer ist, bspw. eine natürliche Person oder eine GmbH bzw. AG. |
| Warum wird im § 3 WEG auf § 93 BGB verwiesen? | Gemäß § 93 BGB können wesentliche Bestandteile einer Sache nicht Inhalt besonderer Rechte sein. In Verbindung mit § 94 BGB, welcher das Gebäude zum wesentlichen Immothek24; Stand: 29.10.2014 Seite 3 von 3 Bestandteil des Grundstücks erklärt, ist es daher nicht möglich Eigentümer des Gebäudes zu sein, wenn man nicht Eigentümer des Grundstücks ist (Untrennbarkeit von Haus und Grundstück). Das WEG schafft hier einen Durchbruch, da man eben doch Eigentümer einer Wohnung wird, ohne zugleich Grundstückseigentümer zu sein. Die Untrennbarkeit von Sondereigentum und dem Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum trägt dieser Verbindung von Gebäude und Grundstück Rechnung (§ 6 WEG). |
| a ) Warum werden Hypotheken, die auf dem Grundstück lasteten, bei der Begründung von Wohnungseigentum in jedes Wohnungsgrundbuch in voller Höhe eingetragen? b) Wie nennt man diese Art der Belastung? c) Was hat dies für den Erwerber zur Folge und wie kann das Problem gelöst werden? | a ) Da das Grundbuch des Stammgrundstücks geschlossen wird, muss eine bestehende Belastung in die neu angelegten Wohnungsgrundbücher übertragen werden, da sie sonst untergehen würde. Die Übertragung der Hypothek mit der gesamten Höhe in jedes Wohnungsgrundbuch dient dem Gläubigerschutz. b) Gesamtbelastung, hier Gesamthypothek (§ 1132 BGB), d.h., mehrere Grundstück (Wohnungen) haften für eine Verbindlichkeit. c) Die einzelne Eigentumswohnung wird nicht mehr als dingliche Sicherheit dienen können, sodass der Käufer kein weiteres Grundpfandrecht eintragen lassen kann. Als Lösung kann mit dem Kreditgeber vereinbart werden, dass die Hypothek Zug um Zuggelöscht wird, d.h., mit dem Verkauf einer Wohnung wird ein Teil der Verbindlichkeit beglichen und der Kreditgeber bewilligt die Löschung. |
| Kann ein Wegerecht als Belastung in einem Wohnungsgrundbuch stehen? | Ja, da das Grundbuch des Stammgrundstückes geschlossen wird, wird auch das Wegerecht übertragen. |
| a) Kann Wohnungseigentum auch an einem auf einem Erbbaurecht errichteten Gebäude begründet werden? b) Falls dies möglich ist, wie sollte mit der dinglichen Sicherung des Erbbauzinses verfahren werden? | a) Ja. Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht, daher kann auch auf einem Erbbaurecht Wohnungseigentum begründet werden (Wohnungserbbaurecht). b) Der Erbbauzins wird durch eine Reallast in Abteilung II des Erbbaugrundbuches gesichert. Da dieses Erbbaugrundbuch im Rahmen der WEG – Begründung geschlossen wird, wird die Reallast als Gesamtbelastung in voller Höhe in sämtliche Wohnungserbbaugrundbücher eingetragen. Es wird erforderlich sein, dass diese Reallast aufgeteilt wird (sinnvollerweise im Verhältnis der MEA). Hierzu ist die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers erforderlich. |
| Definieren Sie Wohnungseigentum | Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (§1Abs. 2 WEG). |
| Definieren Sie Gemeinschaftliches Eigentum | Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und die Bestandteile des Gebäudes, die nicht zum Sondereigentum erklärt wurden oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück, sowie Bestandteile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen (§ 5Abs. 2 WEG). Bei dem Gemeinschaftseigentum handelt es sich um Bruchteilseigentum (§ 1008 BGB). |
| Definieren Sie Abgeschlossenheit | Abgeschlossenheit im Sinne des WEG bedeutet, dass die Räume baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgeschlossen sind, z.B. durch Wände und Decken, die den Anforderungen der Bauaufsichtsbehörden an Wohnungstrennwände und Wohnungstrenndecken entsprechen und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben. Wasserversorgung, Ausguss und WC müssen innerhalb der Wohnung liegen. Garagenstellplätze gelten als abgeschlossen, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Für das Kriterium der Abgeschlossenheit ist die „Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs.4 Nr.2 und § 32 Abs.2 Nr.2 des Wohnungseigentumsgesetzes“ zu beachten. |
| Grenzen Sie die Begriffe „Wohnungseigentum“ und Wohneigentum“ voneinander ab. | Wohnungseigentum stellt den rechtlichen Begriff nach dem WEG dar (siehe unter 1a)). Wohneigentum ist Eigentum, in dem man wohnt, so ist bspw. ein selbstgenutztes Einfamilienhaus Wohneigentum, aber kein Wohnungseigentum, während eine selbstgenutzte Eigentumswohnung beides darstellt. |
| Warum ist es wichtig zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden? | Diese Unterscheidung ist sehr wichtig. Der Wohnungseigentümer kann mit seinem SE nach Belieben verfahren und andere von Einwirkungen ausschließen, während er über das GE nicht allein verfügen kann. Die Kosten des SE sind allein von dem jeweiligen Eigentümer zu tragen, während die Kosten des GE auf die Eigentümer verteilt werden. |
| Nennen Sie drei Funktionen des Miteigentumsanteils. | Verteilungsmaßstab für Kosten und Erträge Beschlussfähigkeit der Versammlung Begrenzung der Haftung der Eigentümer Zeigt den Anteil am Gemeinschaftseigentum Stimmrecht (sofern Wertprinzip vereinbart) |
| Was versteht man unter atypischem Wohnungseigentum? | Typischerweise wird Wohnungseigentum im Geschosswohnungsbau begründet. Es ist aber auch möglich, an einer Reihenhausanlage Wohnungseigentum zu begründen. Dies wird dann auch als atypisches Wohnungseigentum bezeichnet. Wicht zu beachten ist, dass auch das atypische Wohnungseigentum vollständig unter das WEG fällt. |
| Hat jeder Eigentümer einen Anspruch auf ein Sondernutzungsrecht? | Nein. Die Sondernutzungsrechte werden in der Regel von dem teilenden Eigentümer festgelegt und zugeordnet. Dabei ist es bspw. auch möglich, einer Wohnung die Sondernutzungsrechte an mehreren KFZ – Stellplätzen zuzuordnen. Einige Wohnungen können typische Sondernutzungsrechte erhalten, so werden den Erdgeschosswohnungen häufig Sondernutzungsrechte an Gartenflächen zugeordnet, während die Geschosswohnungen keine erhalten. Ob einer Wohnung ein Sondernutzungsrecht zugeordnet wurde, kann der Teilungserklärung entnommen werden. |
| Handelt es sich bei den folgenden Bestandteilen einer Wohnungseigentumsanlage um Sondereigentum (SE) oder um Gemeinschaftseigentum (GE)? | |
| Was enthält der Wirtschaftsplan? | Gemäß § 28 WEG enthält der Wirtschaftsplan: die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums; die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung; die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung. |
| a) Wie lange ist ein Wirtschaftsplan gültig? b) Welches Problem kann sich daraus ergeben? Schlagen Sie eine Lösung vor | a ) Der Wirtschaftsplan ist ein Jahr gültig. Sollte nichts anderes vereinbart sein, handelt es sich um das Kalenderjahr (§ 28 Abs.1 WEG). b )Ist der Zeitraum abgelaufen und wurde bis zu diesem Zeitpunkt kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen, sind die Eigentümer nicht mehr verpflichtet, das Hausgeld zu zahlen. Es sollte beschlossen werden, dass der jeweilige Wirtschaftsplan fort gilt, bis ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird. Dies könnte auch generell für alle künftigen Wirtschaftspläne vereinbart werden. |
| Kann ein Wirtschaftsplan auch in der Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen werden, wenn der Verwaltungsbeirat sich weigert, eine Stellungnahme abzugeben? | Ja, die Stellungnahme des Beirates ist für die Eigentümer nicht bindend. |
| Wann wird eine Hausgeldforderung fällig? | Die Hausgeldforderung wird fällig, wenn der Verwalter diese anfordert. Grundlage ist einbeschlossener Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 2 WEG). Es sollte eine Vorfälligkeit beschlossen werden. Dies bedeutet, dass das Hausgeld jeweils monatlich fällig ist. Kommt derEigentümer jedoch in Verzug wird das gesamte auf die Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld fällig. |
| Sie beraten einen Bekannten, der eine Eigentumswohnung erwerben möchte. An dem Gebäude aus dem Jahre 1954 ist vor einem Jahr Wohnungseigentum begründet worden. Auf welches Risiko weisen Sie ihn bezüglich der Gelder der Gemeinschaft hin? | Da erst vor zwei Jahren WEG begründet wurde, wird nur eine geringe Instandhaltungsrücklage vorhanden sein. Sollte es zu größeren Reparaturen kommen, ist daher mit einer Sonderumlage zu rechnen. Insbesondere bei dem Baujahr 1954 ist daher der Zustand der Bausubstanz zu prüfen. |
| Ein Eigentümer verkauft seine Wohnung. Er hat ausgerechnet, dass er im Laufe seiner Mitgliedschaft in der Gemeinschaft 15.000,-- € in die Rückstellungen eingezahlt hat. Im Gegenzug wurden 8.000,-- € aus der Rückstellung im Laufe der Zeit entnommen. Wie viel Euro erhält er bei Verlassen der Gemeinschaft? | Er erhält kein Geld von der Gemeinschaft, da die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft gehört. Dies ist auch nachvollziehbar, da auch während seiner Zeit als Eigentümer die Bausubstanz abgenutzt wurde. Es ist möglich, den Stand der Rücklage, die auf den jeweiligen Eigentümer entfällt, im Kaufpreis zu berücksichtigen. |
| Nach welcher gesetzlichen Regelung werden die Heizkosten im Wohnungseigentum verteilt? | Die Heizkostenverordnung findet auch im WEG Anwendung. Demnach sind mind. 50%, max. 70% der Kosten nach Verbrauch abzurechen, die übrigen Kosten könnten auch nach MEA abgerechnet werden. |
| Rechnungslegung: a) Welchen Zweck hat die Rechnungslegung? b) Werden hierbei Einzelabrechnungen erstellt? | a) Die Rechnungslegung gilt als Kontrolle des Verwalters im laufenden Jahr. In der Regel erfolgt sie bei einem Verwalterwechsel. b) Nein |
| Ein Lieferant hat eine Forderung in Höhe von 5.000,-- € gegenüber der Gemeinschaft "Toll Wohnen am Teufelsgraben". Welchen Betrag kann er vom Eigentümer Herrn Grab (150/ 1000 MEA) verlangen? | Der Eigentümer haftet quotal im Verhältnis seines MEA (§ 10 Abs. 8 WEG). Herr Grab haftet somit mit 750 €. |
| In einer Eigentumsanlage ist eine Sanierung der Abwasserrohre notwendig. Die Wohnungseigentümer haben dies in der Versammlung beschlossen. Stellt der Beschluss über die Durchführung der Sanierung bereits die Zustimmung zu einer Sonderumlage dar, falls keine Instandhaltungsrücklage existiert? | Nein, eine Sonderumlage muss stets beschlossen werden. Neben der Höhe der einzelnen Sonderumlage für den jeweiligen Eigentümer sollte auch geregelt werden, auf welches Konto und bis zu welchem Termin die Zahlung zu erfolgen hat. |
| Sie sind Verwalter einer Wohnanlage, die aus Eigentumswohnungen und Teileigentum an Garagen besteht. Die Teilungserklärung sieht in der Gemeinschaftsordnung die Bildung einer einheitlichen Instandhaltungsrücklage vor. Einige Wohnungseigentümer möchten nun auf der Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit beschließen, dass zwei getrennte Rücklagen gebildet werden sollen. Wie beurteilen Sie den Sachverhalt? | Gemäß WEG wird eine Rücklage gebildet. Sollten zwei Rücklagen gebildet werden, benötigt man eine Vereinbarung. |
| Instandhaltungsrückstellung: a) Stellen Sie dar, was man unter der Instandhaltungsrückstellung versteht. | a) Die Instandhaltungsrückstellung dient zur Finanzierung größerer und in längeren Zeitabständen anfallender Instandsetzungen am Gemeinschaftseigentum. Sie ist zwingend vom Verwalter in angemessener Höhe zu bilden. |
| Nennen Sie zwei Methoden, wie Instandhaltungsrückstellung kalkuliert wird. | Mögliche Methoden sind u.a.: So können bspw. die Instandhaltungskostenpauschalen des § 28 II. BV herangezogen werden. Aus der Annahme, dass innerhalb einer Nutzungsdauer von 80 Jahren das 1,5fache der Baukosten für die Instandsetzung aufgewendet wird, wurde für Wohnimmobilien die Petersche Formel ermittelt. 80 Jahre * Gesamtfläche gesamte Baukosten *1,5 Instandhaltungsrücklage je m2 im Jahr Eine weitere Daumenregel sieht die jährliche Instandhaltung bei ca. 0,8% bis 1%der Baukosten. Bei allen Verfahren ist zu berücksichtigen, dass hier nur die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bewertet wird. Die Ansätze sind daher mit ca. 65% bis 70% anzusetzen. |
| c) Wie hat der Verwalter die Instandhaltungsrückstellung zu behandeln. | Der Verwalter hat die Instandhaltungsrückstellung auf einem separaten Konto zu führen. Für die einzelne Gemeinschaft gibt es somit mind. Zwei Bankkonten: 1. Das Hausgeldkonto, 2. das Rücklagenkonto |
| Peter Petersen (Käufer) kauft die Eigentumswohnung von Herrn Klaus Klammer (Verkäufer). » Am 01. August 2014 ist der Kaufvertrag notariell beurkundet worden. » Am 01. September 2014 räumt Herr Klammer Herrn Petersen den Besitz der Wohnung ein, Herr Petersen zieht am selben Tag ein. » Am 01. Dezember 2014 wird Herr Petersen im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. » Am 10. April 2015 beschließen die Eigentümer der Gemeinschaft mit Stimmenmehrheit die Jahresabrechnung für das Kalenderjahr 2014. Für die Wohnung von Herrn Petersen ergibt sich eine Nachzahlung von 300,-- €. Außerdem erfährt er, dass Herr Klammer noch eine Verbindlichkeit gegenüber der Gemeinschaft in Höhe von 130,-- € hat, die aus einer nicht geleisteten Hausgeldnachzahlung aus dem Jahre 2012 stammt. Wie viel muss Herr Petersen (Käufer) an die Gemeinschaft zahlen, wenn in der Gemeinschaftsordnung keine besonderen Vereinbarungen getroffen wurden? | Da Herr Petersen zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung Eigentümer ist, hat er die Nachzahlung in Höhe von 300 € zu zahlen („Abrechnungsspitze“). Die älteren Verbindlichkeiten von Herr Klammer hat er nicht zu übernehmen, da dies nicht in der Gemeinschaftsordnung vereinbart wurde („Erwerberhaftung“). |
| Was versteht man unter dem „doppelt begrenzten Vorrang in der Zwangsversteigerung“? | Die Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen anderen Wohnungseigentümer finden sich begrenzt in der Rangklasse 2 und gehen somit den dinglichen Gläubigern (Rangklasse 4) vor. Dabei sind die Ansprüche der Eigentümer auf zweifache Weise begrenzt: 1. Nur die Ansprüche aus dem laufenden Jahr und den letzten beiden Kalenderjahrenwerden erfasst. 2. Der Vorrang ist auf 5% des Verkehrswertes begrenzt. Ansprüche der Eigentümer, die diese Grenzen nicht einhalten, fallen weiterhin in die Rangklasse 5 und sind damit den Ansprüchen der Grundpfandrechtsgläubiger nachrangig. |
| Nennen und charakterisieren Sie kurz die Organe der Verwaltung. | |
| Auf wie viele Jahre darf der Verwalter in einer bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft maximal bestellt werden? | Der Verwalter darf auf maximal 5 Jahre bestellt werden (§ 26 Abs. 1 WEG) |
| Um welche Vertragsart handelt es sich beim Verwaltervertrag üblicher Weise? | Es handelt sich regelmäßig um einen Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 675 BGB). Dieser enthält werkvertragliche Aspekte (bspw. Erstellung der Jahresabrechnung) unddienstvertragliche Aspekte (bspw. Durchführen einer Eigentümerversammlung). |
| Welche Arten gibt es den Verwalter zu bestellen? | Der Erstverwalter kann vom teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung bestelltwerden. Später wird der Verwalter durch die Eigentümer mit Beschluss (einfache Mehrheit) bestellt. Eine Übertragung der Bestellung auf Dritte ist nicht zulässig. |
| Was versteht man unter der Trennungstheorie? | Trennungstheorie bedeutet, dass man die Einigung der Eigentümer im Innenverhältnis (=Bestellung) von dem Vertragsabschluss im Außenverhältnis trennt. Die Verwaltereigenschaft erlangt der Verwalter erst mit Abschluss des Verwaltervertrages (=zwei übereinstimmende Willenserklärungen). |
| Muss ein Verwalter zwingend nach seiner Bestellung einen schriftlichen Verwaltervertrag abschließen? | Der Abschluss eines schriftlichen Verwaltervertrags ist üblich, aber nicht rechtlich erforderlich. |
| Muss jeder Eigentümer den Verwaltervertrag unterschreiben oder genügt die Unterschrift des Verwaltungsbeirats? | Üblicherweise wird der Verwaltungsbeirat von den Eigentümern bevollmächtigt, den Verwaltervertrag zu unterschreiben. |
| Wer wird Vertragspartner des Verwalters? | Vertragspartner wird die teilrechtsfähige Eigentümergemeinschaft, nicht der einzelne Eigentümer. |
| Nennen Sie 7 wichtige Punkte, die in einem Verwaltervertrag vereinbart werden sollten. | Bspw.: Vertragsparteien, Vertragsdauer, Modalitäten zur ordentlichen Kündigung, Beschränkung der Abberufung auf einen wichtigen Grund, Rechte und Gründe zur fristlosen Kündigung, Pflichten nach Amtsbeendigung, Aufgaben/ Pflichten und Befugnisse des Verwalters , Prozessführungsermächtigung, Pflichten der Eigentümer, Haftungseinschränkung des Verwalters, Verwaltervergütung, Haftpflichtversicherung des Verwalters |
| Nennen Sie drei Aufgaben des Verwalters gemäß § 27 WEG. | |
| Nennen Sie eine Preisspanne für die Verwaltungsentgelte im Wohnungseigentum. | Üblich sind Beträge zwischen 18 € je WE monatlich und 25 € je WE monatlich. Selbstverständlich wird es auch Angebote darunter und darüber geben. Entscheidend ist, welche Leistungen inkludiert sind. |
| Darf sich der teilende Eigentümer selber als Erstverwalter einsetzen? Falls ja, für wie lange maximal? | Ja, dies ist zulässig. Die maximale Bestelldauer beträgt drei Jahre (§ 26 Abs. 1 WEG). Eine Wiederbestellung ist möglich. |
| Bei der Bezahlung einer Rechnung vergisst der Verwalter den eingeräumten Skontoabzug geltend zu machen. a) Kann der Verwalter für dieses Verhalten haftbar gemacht werden? b) Um welche Art von Schaden handelt es sich hier? c) Welche Versicherung des Verwalters könnte diesen Schaden regulieren? | a) Das Nichtausnutzen von Skonto ist finanziell fast immer ungünstig. Lagen liquide Mittel vor, hat er somit fahrlässig gehandelt, daher haftet der Verwalter. b) Vermögensschaden c) Vermögensschadenhaftpflicht |
| Welchen Eigentumsbereich verwaltet der Wohnungseigentümer? | Der einzelne Eigentümer verwaltet sein Sondereigentum. |
| Der Eigentümergemeinschaft A wird bekannt, dass ihr Verwalter bei der Eigentümergemeinschaft B Gelder veruntreut hatte und deswegen verurteilt wurde. Der Verwaltervertrag beschränkt die Abberufung auf einen wichtigen Grund. Können die Wohnungseigentümer den Verwalter abberufen, obwohl ihnen kein Schaden entstanden ist? | Ja, hier ist das Vertrauensverhältnis nachhaltig zerstört, daher liegt ein wichtiger Abberufungsgrund vor. |
| Die Wohnungseigentümer beschlossen mit Stimmenmehrheit die Abbestellung des Verwalters, da ein anderer Verwalter ein preiswerteres Angebot unterbreitete. Man befand sich im dritten Jahr der fünfjährigen Bestelldauer. Die Abberufung war auf einen wichtigen Grund beschränkt. Kann der Verwalter gegen den Beschluss vorgehen? | Ja, da der Verwalter eine zu Unrecht entzogene Rechtsposition wiedererlangen möchte, kann er den Beschluss anfechten. |
| Eine Wohnungseigentümergemeinschaft bestellte Sie mit Mehrheitsbeschluss auf unbestimmte Zeit als Verwalter. Ein Wohnungseigentümer, der nicht für Sie gestimmt hatte, möchte den Beschluss anfechten, danach seiner Meinung ein Verstoß gegen § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG vorliegt Wie reagieren Sie? | Eine Bestellung auf unbestimmte Zeit ist eher unüblich, stellt aber keinen Verstoß gegendie maximale Bestelldauer von 5 Jahren dar. Der Verwalter verliert jedoch seine Verwalterstellung, wenn er nicht vor Ablauf der 5 Jahre wieder bestellt wird. |
| Was versteht man unter einem Ersatzzustellungsvertreter? | Mit der WEG – Reform ist der klassische Notverwalter weggefallen, somit könne Dritte nicht mehr gerichtlich erwirken, dass bei Fehlen eines Verwalters ein Notverwalter eingesetzt wird. Soll der Gemeinschaft bspw. eine Willenserklärung zugestellt werden und fehlt ein Verwalter oder ist ein Interessenkonflikt zu erwarten, können die Eigentümer mit Mehrheitsbeschluss einen Ersatzzustellungsvertreter und dessen Vertreter benennen. Kommen die Eigentümer dem nicht nach, kann das Gericht einen Wohnungseigentümer als Zustellungsvertreter benennen (§ 45 WEG). |
| Der Verwalter ist selbst Eigentümer in der Wohnungseigentumsanlage. Ist er bei der Verwalterbestellung stimmberechtigt? | Ja. |
| Worin unterscheiden sich Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung? | |
| Eine Vereinbarung wird nicht in das Grundbuch eingetragen. a) Welche Rechtsfolge ergibt sich? b) Wo hätte die Vereinbarung im Grundbuch eingetragen werden müssen? | a) Die Vereinbarung gilt für die Eigentümer, die diese getroffen haben auch ohne Eintragung im Grundbuch. Wird jedoch eine Wohnung verkauft und wurde die Vereinbarung nicht eingetragen, so gilt sie nicht gegen den Sonderrechtsnachfolger. In diesem Fall geht die Vereinbarung nach dem Verkauf der Wohnung für alle Eigentümer unter. b) Im Bestandsverzeichnis bei den Rechten des Grundstücks. Den Wortlaut findet man regelmäßig in der Grundakte und nicht im Bestandsverzeichnis. Dort wird wegen Inhalt und Gegenstand des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen, deren Anlagen dann in der Grundakte liegen. |
| Wie entscheiden Sie, ob ein Sachverhalt eine Vereinbarung benötigt oder ob ein Beschluss ausreicht? | Eine Vereinbarung ist notwendig, wenn eine Ergänzung oder Abweichung zum Wohnungseigentumsgesetz erfolgen soll, also wenn in der Regel abdingbares geändert wird. Auch zur Änderung oder Aufhebung einer Vereinbarung ist eine Vereinbarung erforderlich. In allen anderen Fällen ist ein Beschluss ausreichend. |
| Ist eine Vereinbarung erst gültig, wenn diese im Grundbuch eingetragen wurde? | Nein, die Vereinbarung ist gültig, wenn alle Eigentümer zugestimmt haben (schuldrechtliche Vereinbarung). Die Eintragung im Grundbuch ist erforderlich, damit diese auch gegen Sonderrechtsnachfolger gilt. |
| Der Kaufinteressent einer Eigentumswohnung möchte sich über die bisher gefassten Beschlüsse informieren. Wo kann er die tun? | Seit der WEG – Reform (Juli 2007) wird eine Beschluss-Sammlung geführt. Diese sollte unbedingt eingesehen werden. Ergänzend sollten die letzten Versammlungsprotokolle eingesehen werden. So kann der Kaufinteressent einen Eindruck über die Stimmung inder Gemeinschaft erhalten. Außerdem kann er so erfahren, welche Sachverhalte diskutiert, jedoch noch nicht beschlossen wurden. |
| Nennen Sie den vorgeschriebenen Inhalt für die Beschluss-Sammlung. | Die Beschlüsse sind mit einer fortlaufenden Nummerierung zu versehen und chronologisch geordnet einzutragen: Alle auf der Versammlung verkündeten Beschlüsse Alle schriftlichen Umlaufbeschlüsse Urteilsformeln wohnungseigentumsrechtlicher Entscheidungen gemäß § 43 WEG |
| Beschreiben Sie Einfache Mehrheit | Einfache Mehrheit Regelfall; ausreichend bei Beschlüssen der ordnungsgemäßen Verwaltung; liegt vor, wenn die Annahmestimmen die Ablehnstimmen übersteigen, dabei werden Enthaltungen nicht gezählt. |
| Beschreiben Sie Qualifizierte Mehrheit | Qualifizierte Mehrheit Mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Eigentümer stimmt zu. |
| Beschreiben Sie Doppelt qualifizierte Mehrheit | Doppelt qualifizierte Mehrheit Mehrheit von 3⁄4 der stimmberechtigen Eigentümer (bspw. 15 von 20), die gleichzeitig mehr als die Hälfte der MEA (bspw. 501/ 1000) vertreten. |
| Beschreiben Sie Einstimmigkeit | Einstimmigkeit Alle anwesenden Eigentümer stimmen zu. Ist im WEG nicht vorgesehen. |
| Beschreiben Sie Allstimmigkeit | Allstimmigkeit Alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer stimmen zu. Notwendig u.a. beim schriftlichen Umlaufbeschluss. Bauliche Änderungen benötigen die Zustimmung aller Eigentümer, die nicht nur unwesentlich betroffen sind, dies sind häufig auch alle Eigentümer |
| Kann ein Sondernutzungsrecht auch an eine Person veräußert werden, die nicht der Eigentümergemeinschaft angehört? | Nein, das Sondernutzungsrecht kann nur innerhalb der Gemeinschaft veräußert werden, da es nicht vom Wohnungs- bzw. Teileigentum getrennt werden kann. |
| In einer Eigentümergemeinschaft wurden an der Rasenfläche keine Sondernutzungsrechte eingeräumt. Ein Eigentümer, der mehrere Wohnungen besitzt und daher über einen großen Anteil an Miteigentumsanteilen verfügt, möchte die Rasenfläche mehr als die anderen Eigentümer nutzen. Er beruft sich dabei auf § 16 WEG. Wird er vor Gericht Recht bekommen? | Nein, im § 16 WEG werden u.a. die Nutzungen des Gemeinschaftseigentums geregelt. Hierzu zählen die Früchte des Gemeinschaftseigentums, an welchen der Eigentümer mit seinem Miteigentumsanteil beteiligt ist und er somit tatsächlich einen größeren Anteil erhält. Bei der Rasenfläche handelt es sich hingegen um ein Benutzen und das steht jedem Wohnungseigentum unabhängig von seinem Miteigentums-anteil zu. |
| Ein Eigentümer, dem das Sondernutzungsrecht an einem Teil der Rasenfläche zusteht, hat auf dieser Fläche ein Gerätehaus aufgestellt. Darf er das? | Nein, das Sondernutzungsrecht berechtigt den Eigentümer nur, einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu nutzen. Eine bauliche Veränderung darf er nicht vornehmen. |
| Aus der Teilungserklärung geht hervor, dass ein Teileigentum als "Laden" gekennzeichnet war. Der Eigentümer nutzt die Räume nun als Gaststätte. Darf er das? | Nein, die Änderung der Teilungserklärung bedarf einer Vereinbarung. Erschwerend kommt hinzu, dass von einer Gaststätte regelmäßig stärkere Einwirkungen ausgehen als von einem Laden. |
| Aus der Teilungserklärung geht hervor, dass ein Teileigentum als "Keller" gekennzeichnet war. Der Eigentümer nutzt die Räume nun als Wohnung. Darf er das? | Nein, die Änderung der Teilungserklärung bedarf einer Vereinbarung. Erschwerend kommt hinzu, dass im Punkt der Abgeschlossenheit bei einer Wohnung strengere Anforderungen gelten als bei einem Keller. |
| Können die Eigentümer vereinbaren, dass zur Vermietung des Sondereigentums die Zustimmung der anderen Eigentümer notwendig ist? | Ja, dies ist möglich, wenn auch nicht besonders sinnvoll. |
| Eine Eigentümerin hält in ihrer Eigentumswohnung ca. 10 Katzen. Dies führte zu Geruchsbeeinträchtigungen der anderen Eigentümer. Auf der Eigentümerversammlung wurde mit Stimmenmehrheit der folgende Beschluss gefasst: In jeder Eigentumswohnung darf max. ein Hund oder drei Katzen gehalten werden. Halten Sie den Beschluss für wirksam (Begründung)? | Ja, eine Begrenzung der Tierhaltung in diesem Umfang fällt unter die ordnungsgemäße Verwaltung und kann durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss geregelt werden. |
| Sie sind Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage. Der Eigentümer im obersten Stockwerk hat auf dem Treppenabsatz vor seiner Wohnung eine Garderobe mit Spiegel und Hutablage angebracht. Er begründet dies damit, dass die anderen Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt werden, weil sie an seinem Treppenabsatz nicht vorbeilaufen würden. Ihnen ist bekannt, dass einige andere Wohnungseigentümer gar nicht begeistert sind. Können Sie vom Wohnungseigentümer die Entfernung der Garderobe verlangen (Begründung)? | Ja, der Eigentümer nutz einen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums unter Ausschluss der anderen Eigentümer. Es handelt sich somit um ein Sondernutzungsrecht, welches nur mittels Vereinbarung geschaffen werden kann. |
| In der von Ihnen verwalteten Eigentumsanlage muss das Dach saniert werden. Die Wohnungseigentümer beschließen mit Stimmenmehrheit das Flachdach durch die Herstellung eines Walmdachs zu sanieren. Ein Wohnungseigentümer ist der Meinung, dass es sich um eine bauliche Veränderung handelt, die daher die Allstimmigkeit erfordert. Wie beurteilen Sie den Fall? | Auch wenn das Walmdach eine deutliche optische Veränderung gegenüber einem Flachdach ist, kann dennoch eine einfache Mehrheit ausreichend sein. Dies ist möglich, wenn eine Kosten-Nutzen-Analyse unter Berücksichtigung der Amortisationszeiten beider Dachvarianten ergibt, dass das Walmdach die wirtschaftlich sinnvollere Alternative ist. |
| In der Gemeinschaftsordnung wurden die Fenster dem Sondereigentum zugeordnet. Nach einigen Jahren ergaben sich an den Fenstern (inkl. Fensterscheiben) notwendige Reparaturen. Einige Eigentümer weigern sich die Kosten zu bezahlen, da nach ihrer Meinung Fenster immer gemeinschaftliches Eigentum sind. Wie entscheiden Sie als Verwalter? | Grundsätzlich haben die Eigentümer Recht: Fenster sind stets Gemeinschaftseigentum, da sie das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes prägen. Jedoch ist hier davon auszugehen, dass die falsche Regelung in der Gemeinschaftsordnung in eine Kostentragungsklausel umgedeutet wird (§ 133 BGB!). Dies hätte zur Folge, dass die Fenster der Gemeinschaft gehören, jedoch die Eigentümer zu deren Wohnung die Fenster gehören die Instandhaltungskosten tragen müssen. |
| a) Was versteht man unter dem "Abmeierungsverfahren"? b) Welche Mehrheit ist hierfür erforderlich? | a) Das Abmeierungsverfahren beschreibt das Verfahren zur Entziehung des Wohnungseigentums. b) Es ist die Mehrheit der stimmberechtigten Eigentümer erforderlich (qualifizierte/ absolute Mehrheit) § 18 Abs. 3 WEG. |
| Was versteht man unter: -Nutzungen -Lasten -Kosten | |
| Nach welchem Verteilerschlüssel werden die Kosten des Gemeinschaftseigentums auf die Eigentümer verteilt? | Nach dem Miteigentumsanteil |
| Nennen Sie zwei Beispiele, bei denen in der Praxis bei der Kostenverteilung häufig vom WEG abgewichen wird und nennen Sie einen sinnvollen alternativen Verteilerschlüssel? | Verwaltungskosten nach Wohneinheiten Kabelfernsehen nach Wohneinheiten Wasser nach Verbrauch Heizung und Warmwasser nach Verbrauch (gemäß Heizkostenverordnung) |
| Der Eigentümer möchte seine Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermieten. a) Ist er hierzu berechtigt, wenn die Gemeinschaftsordnung keine Regelungen enthält? b) Was muss der Eigentümer eventuell zusätzlich beachten? | a) Ja, auch die Vermietung als Ferienwohnung gehört laut Rechtsprechung des BGH zum Recht des Eigentümers, wenn in der GO nichts Abweichendes vereinbartwurde. b) Der Eigentümer muss prüfen, ob ein Zweckentfremdungsverbot besteht. |
| Nennen Sie drei gängige Beispiele für einen Beschluss mit einfacher Mehrheit. | Aufstellung einer Hausordnung Wahl des Verwaltungsbeirates Bestellung des Verwalters Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung Instandsetzungsmaßnahmen Modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen |
| Ab wann ist ein anfechtbarer Beschluss ungültig? | Wenn er vom Gericht für ungültig erklärt worden ist. |
| Nennen Sie drei Fälle für eine Anfechtbarkeit eines Beschlusses. | Anfechtungsgründe u.a. Beschlussfassung unter dem TOP "Sonstiges" Nichteinladung eines Wohnungseigentümers Fehlende Textform der Einladung Nichteinhaltung der Einladungsfrist ohne triftigen Grund |
| Nennen Sie zwei Fälle für die Nichtigkeit eines Beschlusses. | Nichtigkeitsgründe u.a. Verstoß gegen die Heizkostenverordnung sittenwidriger Beschluss Verwalterbestellung auf mehr als 5 Jahre (teilnichtig) Vom WEG abweichende Regelungen mit rechtsgestaltender Wirkung für die Zukunft (diese erfordern eine Vereinbarung) |
| In welcher Form, mit welcher Frist und welchem Inhalt ist die Versammlung einzuberufen? | Form = Textform Frist = mindestens zwei Wochen (abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung beachten!) Inhalt: Eigentümergemeinschaft und jeweiliger Eigentümer, Ort, Datum, Uhrzeit, Tagesordnungspunkte |
| Die folgenden Daten einer Eigentumsanlage liegen Ihnen vor: 15 Eigentumswohnungen; 5 Teileigentumseinheiten 20 Eigentümer Stimmrecht = Kopfprinzip Beschlussfähigkeit gemäß WEG Keine Eventualversammlung vorgesehen Auf der ordnungsgemäßen Versammlung am 05. Mai erscheinen 10 Eigentümer (550/ 1000). Es wurden keine Vollmachten hinterlegt. Es sind 9 TOPs vorgesehen. a) Ehepaar Müller möchte gern wissen, wie viel Stimmen es hat. b) Nach TOP 3 verlässt Herr Müller die Versammlung. Bewerten Sie die Beschlüsse 1 bis 3 und 4 bis 9. c) Nach TOP 4 verlässt Herr Schulz (100/ 1000) die Versammlung ohne Vollmachten zu hinterlassen. Bewerten Sie in dieser Situation die Beschlüsse 1 bis 4 und 5 bis 9. d) Überraschend kommt Herr Schulz noch mal zurück und bevollmächtigt Sie. Später soll kurzfristig unterdem „TOP 9 – Sonstiges“ eine Änderung der Hausordnung beschlossen werden. e) Unter dem TOP 5 soll eine Wärmedämmung der Fassade beschlossen werden. Welche Mehrheit ist hiererforderlich? f) Bis wann und wo muss eine Anfechtungsklage eingereicht sein? | a) Das Ehepaar Müller hat gemeinsam eine Stimme. b) Die Versammlung war bei den TOPs 1 bis beschlussfähig, da die erschienen stimmberechtigten Eigentümer mehr als 50% der MEA vertreten haben. Auch bei den TOPs 4 bis 9 ist die Versammlung beschlussfähig, da von einer konkludenten Bevollmächtigung von Frau Müller ausgegangen werden kann. c) Die Versammlung war bei den TOPs 1 bis 4 beschlussfähig. Durch den Weggang von Herrn Schulz sind nur noch 450/ 1000 MEA vertreten, daher ist die Versammlung nicht mehr beschlussfähig. Sollte weiter beschlossen werden, so wären die TOPs 5 bis 9 anfechtbar. d) Durch die Bevollmächtigung von Herrn Schulz ist die Versammlung wieder beschlussfähig. Der Beschluss unter dem TOP „Sonstiges“ ist jedoch anfechtbar, da er im Einladungsschreiben nicht benannt war. e) Eine Wärmedämmung stellt eine Modernisierung dar, die die doppelt qualifizierte Mehrheit erfordert (Mehrheit von 3/ 4 der Eigentümer und mehr als 50% der MEA). Hier müssten also mind. 15 Eigentümer für die Wärmedämmung stimmen. Somit sind nicht genügend Eigentümer vertreten. Sollte dennoch beschlos |
| Sie führen die Versammlung der Wohnungseigentümer in einer Gaststätte durch, in der weitere Gäste anwesend sind. Ein Eigentümer erklärt, dass er die Beschlüsse anfechten wird. Hat sein Antrag Aussicht auf Erfolg? | Ja, die Versammlung ist nicht öffentlich. Durch die Gäste in der Gaststätte wurde dies nicht beachtet. Daher sind die Beschlüsse anfechtbar. |
| Stimmrecht a) Stellen Sie dar, was man unter dem jeweiligen Stimmrechtsprinzip versteht b) Welches ist das gesetzliche Stimmrechtsprinzip? | » Kopfprinzip = jeder Eigentümer hat eine Stimme (unabhängig der Zahl seiner Wohnungen) » Wertprinzip = das Stimmrecht richtet sich nach den jeweiligen MEA » Objektprinzip = Jedes Wohnungseigentum / Teileigentum gewährt eine Stimme b) Es gilt das Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG) |
| Ein Wohnungseigentümer konnte an der Eigentümerversammlung nicht teilnehmen. 27 Tage nach der Versammlung sucht er den Verwalter auf um das Protokoll einzusehen. Der Verwalter teilt mit, dass er aus Zeitproblemen noch kein Protokoll angefertigt hat. Hat der Eigentümer in dieser Situation einen Anspruch auf Protokolleinsicht bzw. Vorlage? | Laut Rechtsprechung muss das Protokoll spätestens eine Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist vorliegen. Da dies hier nicht der Fall ist, kann der Eigentümer sämtliche Beschlüsse anfechten. |
| Der Eigentümer Huber beantragt beim Verwalter, eine Versammlung einzuberufen, da er einige Sachverhalte klären möchte. Ist der Verwalter verpflichtet, die Versammlung einzuberufen? | Nein. Der einzelne Eigentümer kann nicht vom Verwalter die Einberufung der Versammlung verlangen. Der Verwalter wäre verpflichtet, wenn mehr als 1⁄4 der Eigentümer dies schriftlich mit Grundangabe verlangen (Minderheitenprivileg gemäß § 24 Abs. 2 WEG). Der Verwalter wäre verpflichtet Sachverhalte, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen auf die Tagesordnung zur nächsten Versammlung zu setzen. |
| Ein Wohnungseigentümer möchte einen Beschluss anfechten, der die Hundehaltung auf maximal einen Hund begrenzt. Einige Tage später verkauft er seine Eigentumswohnung. Der Käufer erklärt, dass er kein Problem mit Beschluss habe und den Beschluss daher akzeptieren würde. Hat der Verkäufer das Recht den Beschluss weiterhin anzufechten, weil er zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer war? | Der Eigentümer hat kein Rechtsschutzinteresse mehr, daher kann er den Beschluss nicht mehr anfechten. Anders könnte es sein, wenn es bspw. um finanzielle Belastungen (Beschluss über die Jahresabrechnung) ginge. |
| In einer Teilungserklärung finden Sie im Abschnitt über die Eigentümerversammlung folgenden Punkt: "Jede ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümer bzw. ihren Miteigentumsanteilen stets beschlussfähig." a) Halten Sie diesen Punkt für wirksam (Begründung)? b) Handelt es sich um einen allstimmigen Beschluss oder um eine Vereinbarung? | a) Es handelt sich bei § 25 Abs. 3 WEG um abdingbares Recht. Die Regelung wäre wirksam. b) Da vom WEG abgewichen wird wäre eine Vereinbarung erforderlich. |
| Die Wohnungseigentümer beschlossen mit Stimmenmehrheit den Verwalter bereits zwei Jahre vor dem Ablauf der Bestelldauer erneut zu bestellen. Ein Wohnungseigentümer war zur Zeit der Versammlung verreist und kam erst 6 Wochen nach der Beschlussfassung nach Hause. Muss der Wohnungseigentümer den Bestellungsbeschluss akzeptieren? | Nein. Der Verwalter darf frühestens 1 Jahr vor Ablauf der Bestelldauer erneut bestellt werden (§ 26 Abs. 2 WEG). Der Beschluss ist somit nichtig. Eine Frist, um dies feststellen zu lassen gibt es nicht. |
| Auf einer Wohnungseigentümerversammlung wird zwischen drei Bewerbern um die Verwalterstellung abgestimmt. Es ergibt sich folgende Stimmenverteilung: Kandidat A = 40 % Kandidat B = 30 % Kandidat C = 30 % a) Wer ist als Verwalter bestellt? b) Wie nennt man diese Beschlussform? | a) Eigentlich ist kein Kandidat zum Verwalter bestellt worden, da nicht klar bewertet werden kann, ob es 40% Ja oder 60% Nein für Kandidat A sind. Man sollte erneut den Kandidaten A zur Abstimmung stellen, um ein klares Ergebnis zu erhalten. Es sei denn, man hat vor der Abstimmung beschlossen, dass die relative Mehrheit entscheidend sein soll. b) Minderheitenbeschluss |
| Auf einem Grundstück stehen mehrere Gebäude, die zusammen über ihre Miteigentumsanteile miteinander verbunden sind. Die Zugangswege, die das Grundstück von der Nordseite erschließen sind instandsetzungsbedürftig. Müssen nur die Eigentümer an der Nordseite abstimmen? | Bei den Zugangswegen handelt es sich zwingend um Gemeinschaftseigentum. Daher müssen alle Eigentümer abstimmen. |
| Auf der Versammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die sich in Ihren Regeln ausschließlich nach dem WEG organisierte, waren alle 10 Wohnungseigentümer vertreten. Es kam zu einem in der Tagesordnung angekündigten Beschlusspunkt bei dem drei Eigentümer aufgrund von § 25 Abs. 5 nicht beschlussfähig waren. Diese drei Eigentümer vereinten 520/ 1000 der Miteigentumsanteile auf sich. War die Versammlung beschlussfähig? | Dies ist sicher ein sehr spezieller Fall: Grundsätzlich ist die Versammlung beschlussfähig, wenn die erschienen stimmberechtigten Eigentümer mehr als die Hälfte (aller) MEA vertreten. Die stimmberechtigten Eigentümer vertreten hier jedoch nur 480/ 1000 MEA, sodass die Versammlung nicht beschlussfähig wäre. Jedoch sind auf der Versammlungalle Eigentümer anwesend, sodass nie eine höhere Anwesenheitsquote erreicht werden könnte. Ausnahmsweise ist die Versammlung daher beschlussfähig. |
| Muss in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ein Verwaltungsbeirat vorhanden sein? | Nein, die Wahl eines Verwaltungsbeirates ist optional. |
| Nennen Sie drei Aufgaben des Verwaltungsbeirates. | Er unterstützt den Verwalter bei seinen Aufgaben Er prüft und versieht mit seiner Stellungnahme den Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Rechnungslegung, Kostenvoranschläge Kontrolliert den Verwalter Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates unterschreibt das Versammlungsprotokoll |
| Darf der Verwaltungsbeirat zur Eigentümerversammlung einladen? | Der Verwaltungsbeirat kann zur Versammlung einladen, wenn ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert, die Versammlung einzuberufen. |
| Bewerten Sie die Beschlüsse: a) Auf der Eigentümerversammlung wird mit Stimmenmehrheit beschlossen, dass der Beirat künftig aus zwei Wohnungseigentümern bestehen soll. b) Auf der Eigentümerversammlung erklären sich nur zwei Eigentümer bereit, als Beirat zu fungieren. Daher werden nur diese beiden gewählt. | a) Da hier eine dauerhafte Abweichung vom WEG vorgenommen werden soll, wird eine Vereinbarung benötigt. Der Beschluss wäre nichtig. b) Da hier nur einmalig vom WEG abgewichen wird, ist ein Beschluss möglich. Dieser wäre jedoch innerhalb der Anfechtungsfrist anfechtbar. |
| Der Eigentümer Schulze ist nur bereit als Beirat zu fungieren, wenn er von sämtlicher Haftung befreit wird. Ist dies per Beschluss möglich? | Nein, eine generelle Freistellung von der Haftung ist nicht möglich. |
| Der Verwaltungsbeirat wurde von den Wohnungseigentümern beauftragt mit dem neuen Verwalter den Vertrag abzuschließen. Dabei sollte darauf geachtet werden, dass der Verwalter nur nach vorheriger Erlaubnis durch den Beirat auf die Konten der Gemeinschaft zugreifen darf. Der Verwalter übersandte dem Beirat das Vertragsformular, welches die geforderte Zugriffsbeschränkung nicht enthielt. Der Beirat sandte den Vertrag unterschrieben zurück und machte in einem Begleitschreiben darauf aufmerksam, dass die erwähnte Beschränkung gelten solle. Der Verwalter räumte nun die Konten ab, um mit dem Geld seine Schulden zu begleichen. Der Verwaltungsbeirat merkte davon nichts, da er weder in der Jahresabrechnung noch in der Rechnungslegung Kontoauszüge prüfte. a) Haftet der Beirat? b) Wie könnte sich der Beirat gegen Schadensersatzansprüche der Eigentümergemeinschaft schützen? | a) Der Verwaltungsbeirat hat (mindestens) fahrlässig gehandelt. Daher haftet er für den Schaden der Gemeinschaft. b) Mit dem Abschluss einer Vermögensschadenshaftpflich |
| Was ist Umwidmung ? | Umwandlunbg von Wohnungs- in Teileigentum, oder Gemeinschafts - in Sondereigentum Zustimmung aller Eigentümer erforderlich |
| Bei der Begründung im Wege der Teilungserklärung kann es zur „faktischen Wohneigentümergemeinschaft kommen. Erläutern Sie, was man darunter versteht und unter welchen Voraussetzungen ein Erwerber faktischer Eigentümer wird | Lösung: Als faktischer Eigentümer gilt der noch nicht in das Grundbuch eingetragene Erwerber, der seine Wohnung bereits nutzt und damit faktisch in die bereits bestehende, rechtlich in Vollzug gesetzte Wohnungseigentümer-gemeinschaft eingegliedert ist. Es geht solange bis der 1. Käufer als Eigentümer eingetragen wurde Voraussetzungen: Notarieller Kaufvertrag über Eigentumswohnung, Besitzeinräumung, Eintragung einer Einlassungsvormerkung Faktische Eigentümer haben Stimmrecht und müssen Hausgeld bezahlen. |
| Beschreiben Sie den Unterschied zwischen der Vereinbarung und dem Beschluss | Vereinbarung: Vereinbarungen sind erforderlich, wenn die Wohnungseigen¬tümer ihr Verhältnis untereinander abweichend vom Gesetz regeln oder so getroffene Vereinbarungen ändern oder aufheben wollen. Zustimmung aller Eigentümer erforderlich, Eintragung im Bestandsverzeichnis (Grundbuch); Öffnungsklausel: Möglichkeit eine Vereinbarung durch einfachen Mehrheitsbeschluss abzuändern oder eine vom Gesetz abweichende Regelung per Beschluss zu fassen! Voraussetzungen: sachlicher Grund für Änderung; Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung werden eingehalten; Sachverhalt könnte mit einer Vereinbarung geregelt werden Beschluss: Ausreichend, wenn keine Vereinbarung erforderlich ist. Zitterbeschluss: Bewusst anfechtbarer Beschluss innerhalb 1 Monats anfechtbar, in dieser Zeit wirksam |
| Vermietung durch Wohnungseigentümer an Mieter Müller. Es häufen sich nach 2 Monaten Beschwerden über starken Lärm aus der Wohnung während und außerhalb rechtswirksam vereinbarten Zeit. |
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