Der Makler

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Welches sind Hauptleistungen (für die Provision erforderlich) des Immobilienmaklers?	-Vermittlung eines Hauptvertrages. -Nachweis der Abschlussgelegenheit eines Hauptvertrages
Was sind Nebenleistungen des Immobilienmaklers?	-Mietrecht -Wohnungseigentumsrecht -Grundstücksrecht -Steuerrecht -Abwicklung des Kaufvertrages -Bauliche Gestaltungsmöglichkeiten -Nutzungsmöglichkeiten -Finanzierungsmöglichkeiten -Zielgruppenbestimmung -Objektanalyse -Markteinschätzung
Welches sind Beispiele für Zivilmakler und welches für Handelsmakler?	Man unterscheidet grundsätzlich zwei Arten des Maklers, der Zivilmakler, der sich nach den Paragraphen 652 BGB ff richtet und der Handelsmakler für den die Paragraphen 93 ff HGB gelten. Zivilmakler sind: -Immobilienmakler -Darlehensmakler -Hypothekenmakler -Ehevermittlung Handelsmakler sind: -Warenmakler -Wertpapiermakler -Versicherungsmakler -Schiffsfrachtenmakler
Für den Immobilienmakler bieten sich verschiedene Marktsegmente an, die er alle bedienen kann oder aus denen er sich nur ein Spezialgebiet aussucht. Welche Marktsegmente und Strukturgebilde gibt es?	-Baugrundstücke; Gewerbe (Industrie, Handel, Büro), Wohnen (EFH, DHH, Geschosswohnungsbau), Sonderimmobilien (Hotel, Altenwohnheim, Logistikzentrum, Mall -Mietimmobilien; Wohnen (Wohnungen, EFH, DHH, Sonderimmobilien, Loft -Gewerbemietraum; Handel, Produktion, Gastronomie, Büro -Kaufimobilien; Wohnen, Eigentumswohnungen,EFH, DHH, Grundstücke, Sonderimmobilien, Loft -Gewerbe; Teileigentum, Handel, Produktion, Gastronomie, Büro, Grundstücke -Anlageobjekte; Anlagemotivation: Renditeorientiert und Steuerorientiert; Anlagehorizont: kurz- oder langfristig; Spezialfälle: Umwandlungsobjekte
Was bedeutet die Drittstellung des Maklers?	Drittstellung bedeutet, dass der Makler nicht Hauptvertragspartner und auch nicht mit diesem verflochten ist. Er vermittelt nur oder erbringt den Nachweis einer Vermittlung und hat nur mit dem Käufer oder dem Verkäufer als Auftraggeber einen Vertrag
Worin besteht der Unterschied zwischen Vermittlungs- und Nachweismakler?	Ist die Hauptleistung des Maklers die Vermittlung (Vermittlung = erfolgsorientierte Verhandlungsführung), ist er ein Vermittlungsmakler. Ist die Hauptleistung der Nachweis (Nachweis = Auftraggeber in die Lage versetzen, den Hauptvertrag alleine zu schließen) ist er ein Nachchweismakler
Nennen Sie die Prinzipien der Maklertätigkeit.	-Unabhängigkeit (darf nicht wirtschaftlich oder persönlich vom Hauptvertragspartner abhängig sein) -Neutralität (darf bei Vermittlung zwischen zwei Vertragspartnern keine Partei unangemessen bevorteilen, die Provision wird hier von beiden Hauptvertragspartnern gezahlt, deswegen ist ein ausgewogenes Vermittlungsergbnis das Ziel) -Interessenidentität (Auftraggeber und Makler verfolgen dasselbe Ziel, den Hauptvertrag zu schließen. Der Auftraggeber ist somit am Abschluss eines Hauptvertrages interessiert und beauftragt den Makler bspw. nicht, um nur eine Einschätzung der Marktgängigkeit des Objektes zu erhalten) -Erfolgsabhängigkeit (Der Makler wird nicht für seinen Arbeitseinsatz entlohnt, sondern nur für Vertragsabschluss. Der Makler sollte den Kunden marktgerecht beraten, damit in der vereinbarten Zeit ein Hauptvertrag geschlossen werden kann. Möglich ist die Vereinbarung eines Aufwendungsersatzes -Entscheidungsfreiheit (Dem Makler steht es beim einfachen Vertrag frei, tätig zu werden. Dies ist ein wesentlicher Unterschied zum Werkvertrag, bei welchem ein Erfolg Lohnanspruch auslöst)
Nennen Sie 5 Rechtsquellen die ein Immobilienmakler i.d.R. beachten muß.	-BGB -WoVermG -HGB -UWG = Gestz gegen den unlauteren Wettbewerb -GewO -PAngV = Preisangabenverordnung -MaBV
Welche Voraussetzungen sind für Makler zur Zulassung erforderlich?	-Der Immobilienmakler benötigt eine Genehmigung nach § 34c Gewerbeordnung. -Als Immobilienmakler gilt, wer gewerbsmäßig den Abschluss von Verträgen über Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte, gewerbliche Räume und Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss solcher Verträge nachweist.
Wann liegt gewerbsmäßiges Makeln vor?	Gewerbsmäßiges Makeln liegt vor, bei -Selbständigkeit (eigner Name, eigene Rechnung) -Gewinnerzielungsabsicht -Dauerhaftigkeit -Der Gelegenheitsmakler benötigt keine Genehmigung nach § 34c GewO -Ab vier provisionsauslösenden Handlungen im Jahr ist von einer gewerbsmäßigen Tätigkeit des Maklers auszugehen
Welch besonderen Versagungsgründe gibt es für die Versagung der Erlaubnis nach §34c GewO?	-Fehlen der erforderlichen Zuverlässigkeit (In den letzten 5 Jahren wurde der Antragssteller wegen: Mord/Totschlag, Diebstahl, Unterschlagung, Erpressung, Betrug, Untreue, Urkundenfälschung, Hehlerei, Wucher oder einer Insolvenzstraftat rechtskräftig verurteilt) -ungeordnete Vermögensverhältnisse
Nennen Sie drei Eigenschaften der Erlaubnis nach 34c GewO.	-Die Erlaubnis ist persönlich und nicht übertragbar. -Sie ist unbefristet -Nicht ortsgebunden (gilt deutschlandweit)
Was kann fehlende Zuverlässigkeit in diesem Zusammenhang noch bedeuten?	Als Zuverlässig gilt auch, wer nach dem Gesamtbild seines Verhaltens die Gewähr dafür bietet, dass er das Gewerbe ordnungsgemäß ausüben wird. Eine Unzuverlässigkeit kann daher auch -bei mangelnder wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit -Steuerschulden -Verletzung -sozialversicherungsrechtlicher Verpflichtungen -bereits erfolgte Versagung oder Widerruf einer Gewerbeerlaubnis vorliegen
Wann liegen ungeordnete Vermögensverhältnisse vor?	Ungeordnete Vermögensverhältnisse liegen vor, -wenn über das Vermögen des Antragsstellers das Insolvenzverfahren eröffnet wurde oder -er eine eidesstattliche Versicherung abgegeben hat
Nennen Sie sechs wichtige Punkte im Hinblick auf juristische Personen als Maklerunternehmen.	Juristische Personen als Maklerunternehmen: -Die Zuverlässigkeit wird auf der Ebene der gesetzlich vertretungsberechtigten Personen geprüft (bspw. Geschäftsführer) -Die geordneten Vermögensverhältnisse werden auf der Ebene der juristischen Person geprüft. -Theoretisch möglich: Person, die in ungeordneten Vermögensverhältnissen lebt kann juristische Person gründen und als Makler tätig werden, allerdings Hindernis über das GmbH Gesetz, weil diese Personen in der Regel keine GmbH gründen dürfen. -Bei einem Wechsel des Geschäftsführers ist dem Gewerbeamt Name, Vorname, Staatsangehörigkeit , Geburtstag, Geburtsort und Anschrift des neuen Geschäftsführers mitzuteilen (§ 9 MaBV). -Freie Mitarbeiter benötigen die Genehmigung nach § 34c GewO -Angestellte des Maklerunternehmens benötigen die Genehmigung nach § 34c GewO nicht. Dezember 2008
Welche Anlagen und Nachweise sind zum Antrag auf Erlaubniserteilung nach GewO § 34c erforderlich?	-Führungszeugnis (gemäß § 30 Abs. 5 Bundeszentralregistergesetz; erteilt vom Landeseinwohneramt) -(eventuell) Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt -Auszug aus dem Gewerbezentralregister -Auskunft über Einträge im Schuldnerverzeichnis des Amtsgerichtes und dem zentralen Insolvenzregister -Gesellschaftervertrag/ Satzung (bei juristischen Personen)
Welche drei Arten von Maklerverträgen gibt es und durch welche Merkmale unterscheiden sie sich? (Prüfungsrelevant)	1. Einfacher Maklervertrag: Eigentlich schlecht für beide Parteien: Der Makler weiß nicht wieviele Makler noch im Spiel sind und der Auftraggeber weiß nicht, ob der Makler tätig wird -Makler ist nicht verpflichtet tätig zu werden -Auftraggeber darf weitere Makler beauftragen -Auftraggeber verpflichtet sich im Erfolgsfall zur Provisionszahlung -Keine Formvorschrift 2. Alleinauftrag: Insbesondere sollte die Laufzeit des Vertrages hier vom Makler beachtet werden (je länger desto besser) -Makler muß tätig werden -Auftraggeber darf keine weiteren Makler beauftragen -Auftraggeber verpflichtet sich im Erfolgsfall zur Provisionszahlung -Schriftform zu empfehlen (als AGB möglich) -Alleinverkauf möglich 3. Qualifizierter Alleinauftrag: -Makler ist verpflichtet tätig zu werden -Auftraggeber darf keine weiteren Makler beauftragen -Auftraggeber verpflichtet sich im Erfolgsfall zur Provisionszahlung -Schriftform zu empfehlen (als Individualvereinbarung, individualvertragliche Regelung nötig!) -Alleinverkauf nicht möglich, bzw bei Alleinverkauf muss auch Provision gezahlt werden
Wer braucht bei juristischen Personen und quasijuristischen (definitorisch keine juristischen Personen, werden aber so behandelt) Personen die Erlaubnis nach GewO § 34 c?	-Einzelunternehmer -> Unternehmer -GmbH/AG -> die juristische Person, vertreten durch Geschäftsführer/Vorstand -OHG (quasijuristisch) -> alle Gesellschafter (nicht die OHG) -KG -> alle Komplementäre (nicht die KG)
Kann die Erlaubnis nach GewO §34c wieder entzogen werden?	Ja, bei groben Verstößen, die auch eine Nichterteilung rechtfertigen würden.
Nennen Sie 10 wichtige Inhalte des Maklervertrages.	-Vertragsparteien -Objektdaten (sofern AG der Verkäufer ist) -Maklerauftrag (Nachweis/ Vermittlung) -Alleinauftrag für den Makler -Provision (Wer zahlt? Fälligkeit) -Aufwendungsersatz -Vertragsdauer -Tätigkeitspflicht des Maklers -Enthaftung des Maklers (Aussage: Daten des Objektes stammen vom Verkäufer und wurden vom Makler nicht geprüft) -Sorgfaltsmaßstab (Makler wendet die Sorgfalt eines ordentlichen Kaufmanns an) -Doppeltätigkeit des Maklers
Nennen Sie weitere 10 wichtige Inhalte des Maklervertrages!	-Unterlagen zum Objekt (Verpflichtung des Verkäufers die notwendigen Unterlagen zur Verfügung zu stellen) -Anspruch auf Kopie vom Kaufvertrag -Anspruch auf Anwesenheit bei Vertragsverhandlungen -Anspruch auf Anwesenheit beim Notartermin -Wirtschaftlliche Gleichwertigkeit des Kaufobjekte (Provision auch bei Erwerb eines gleichwertig anderen Objektes oder ideller Anteile) -Zwischenverkauf (Provision vom Käufer, auch wenn zwischenzeitlich der Eigentümer des Kaufobjektes wechselt) -Vorkenntnis (der Kunde verpflichtet sich, dem Makler mitzuteilen, wenn er das Objekt / Käufer kennt, sonst muss er einen Schadenersatz leisten) -Unterrichtungspflicht (AG muss den Makler unverzüglich informieren, wenn er kein Interesse mehr am Hauptvertrag hat -Verschwiegenheitspflicht (AG muss den Nachweis diskret behandeln) -Vertragsstrafe (nur bei der Wohnungsvermittlung, sonst unwirksam wegen § 309 Nr. 6 BGB) Dezember 2008
Welche Voraussetzungen sind gemäß § 652 BGB für einen Provisionsanspruch des Maklers zu erfüllen?	1. Maklervertrag oder Provisionsversprechen 2. Hauptvertrag (rechtswirksam) 3. Maklerleistung (Vermittlung oder Nachweis) 4. Ursächlichkeit / Kausalität -Die Provision nach § 652 wird erst mit dem Zustandekommen des (rechtswirksamen) Hauptvertrages fällig. - Beim selbstständigen Provisionsversprechen kann vereinbart werden, dass die Provision bei Vertragsabschluss fällig ist.
Welche Voraussetzungen gibt es für einen provisionsauslösenden Nachweis und welche drei Punkte bestimmen diesen?	Der Kunde muss in die Lage versetzt werden die Vertragsverhandlungen aufzunehmen. Das beinhaltet folgende Punkte: -Eindeutige Bezeichnung des Objektes -Festlegung der Art des Hauptvertrages -Angaben zu der zu Vertragsverhandlungen befugten Person.
Welche Änderungen treten ab Juli 2018 in Kraft?	-Auch in Zukunft ist für 34 c nach GewO kein Fachkundenachweis erforderlich. -Weiterbildungspflicht (20 Std) in 3 Jahren.
Welche Ursache muss für den Abschluss des Hauptvertrages gegeben sein?	Die Leistung muss die Ursache für den Abschluss des Hauptvertrages sein. Sind zwischen dem Nachweis und dem Abschluss des Hauptvertrages ein Jahr (oder mehr) vergangen, ergibt sich daraus nicht selbst ein Schluss auf den Ursachenzusammenhang. Der provisionsbegehrende Makler ist beweispflichtig für den Ursachenzusammenhang. Als angemessen gelten folgende Zeiträum vier Monate ca. drei bis fünf Monate mehr als ein halbes Jahr
Was sind die rechtlichen Konsequenzen einer Verflechtung?	Der Makler ist immer ein Dritter, so dass er den Provisionsanspruch verliert, falls er kein Dritter ist. Dies ist der Fall bei einer sogenannten Verflechtung.
Was ist eine echte Verflechtung?	-Der Makler ist rechtlich oder wirtschaftlich so an dem Dritten beteiligt, dass er quasi identisch ist. -Entscheidend sind -die wirtschaftlichen Verhältnisse -Haben Dritter und Makler die Fähigkeit zur selbständigen unabhängigen Willensbildung -Anlehnung an § 2 Abs. 2 Nr. 3 WoVermG
Was ist eine unechte Verflechtung?	Ein Interessenskonflikt des Maklers, der ihn an der Wahrung der Interessen des Auftraggebers hindert, ohne dass ein echtes Beherrschungsverhältnis zwischen Makler und Dritten gibt. Beispiele: - Der gesetzliche Vertreter des Verkäufers ist gleichzeitig Makler des Käufers. -Der Makler ist gleichzeitig Baubetreuer und entscheidet, ob verkauft wird. -Makler ist auch Zwangsverwalter -Makler ist WEG Verwalter und seine Zustimmung zum Verkauf ist erforderlich.
Welche Uneinheitlichkeit ist in der Rechtsprechung für den Fall zu beachten, dass ein Makler Objekte des eigenen Ehepartners vermittelt?	-Verheiratung führt nicht automatisch zu einer Verflechtung: Intakte Ehe = Verflechtung ist anzunehmen Getrennt lebende Eheleute = Verflechtung ist nicht anzunehmen Beachte: -Ist dem Kunden des Maklers die Ehe bekannt, ist die Verflechtung nicht provisionsschädlich. -Eine Beziehung Elternteil zu Kind ist wie die Ehebeziehung zu behandeln -Eine eheähnliche Gemeinschaft kann der Ehe gleichgestellt werden.
Welche Punkte fallen Ihnen zum Aufwendungsersatz ein?	-Aufwendungseratz ist nur zu Zahlen, wenn er vereinbart wurde. -Kann in den AGB vereinbart werden. -In den AGB kann nur der Ersatz konkreter Aufwendungen vereinbart werden , sodass der Makler deren Höhe nachweisen muss. Möglich wäre eine Pauschalierung für Post- und Schreibauslagen in einem mäßigen Höchstbetrag (ca. 20 €) -Ist auch neben der Provision möglich -Bezieht sich auf den konkreten Auftrag, d.h. Fixkosten können nicht anteilmäßig eingerechnet werden. -Beim Immobilienkauf sollte der Aufwendungsersatz max. 10% der vereinbarten Provision betragen, da sonst die Vereinbarung nichtig ist, weil ein zu großer wirtschaftlicher Druck entsteht, den Hauptvertrag zu schließen. Diese Vereinbarung müsste beurkundet werden.
Wie definieren Sie Reservierungsgebühr?	Bei einer Reservierung verpflichtet sich der Makler gegenüber einem Kaufinteressent, die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum keinem anderen Kaufinteressenten anzubieten und sich für ein Zustandekommen des Hauptvertrages mit dem Kaufinteressent, für den die Immobilie reserviert wurde, einzusetzen. -Für die Reservierung zahlt der Kaufinteressent eine Gebühr, die unter der üblichen Maklerprovision liegt. -Zulässigkeit von Reservierungsvereinbarungen ist umstritten. -Als AGB – Regelung soll eine Reservierungsvereinbarung unwirksam sein. -Ist die Reservierungsgebühr unangemessen hoch (mehr als ca. 10% bis 15% der Provision), so wirkt sie wie eine Kaufverpflichtung und bedarf einer notarielle Beurkundung.
Welche beiden Probleme tauchen bei der Reservierungsgebühr auf?	Problem 1: -Der Makler ist meistens gar nicht in der Lage, das Objekt zu reservieren, da der Verkäufer selbst verkaufen kann oder die Verkaufsabsicht aufgeben kann. Folge: Der Makler kann sich schadensersatzpflichtig gegenüber dem Kaufinteressenten machen. - Problem 2: -Der Makler muss sich bei einem Alleinauftrag um einen Kaufinteressent bemühen. Folge: Stellt er diese für einen nicht endgültig entschlossenen Kaufinteressenten ein, so kann er sich gegenüber dem Verkäufer schadensersatzpflichtig machen. Merke: Reservierungsvereinbarung ist nicht besonders sinnvoll.
Was bedeutet eine Vertragsstrafe?	-Eine Vertragsstrafe bedeutet, dass der Auftraggeber unter bestimmten Umständen ohne Schadensnachweis des Maklers einen vereinbarten Betrag zahlen muss. -Beispiel: Es wurde ein qualifizierter Alleinvertrag geschlossen und der Verkäufer verkauft dennoch ohne Einschaltung des Maklers. -Nicht möglich in einer AGB (§ 309 Nr. 6 BGB), individualvertraglich möglich -Bei einer unverhältnismäßig hohen Vertragsstrafe kann diese durch Urteil herabgesetzt werden (§ 343 BGB) [Dies gilt nicht unter Kaufleuten (§ 348 HGB).]
Was ist ein Reuegeld?	-Die Vereinbarung eines Reuegeldes (§ 353 BGB) ermöglicht dem Auftraggeber, sich durch Zahlung eines Geldbetrages von den mit dem Makler eingegangenen Verpflichtungen zu trennen. -Anders als bei der Vertragsstrafe soll damit nicht durchgesetzt werden, dass die vertraglichen Verpflichtungen erfüllt werden. -Kann im Einzelfall nicht deutlich zwischen Reuegeld und Vertragsstrafe unterschieden werden, gehen die Gericht eher von einer Vertragsstrafe aus.
Welche Unterlagen benötigt der Makler um ein Objekt aufzunehmen?	Wichtige Unterlagen für den Makler: -Grundrisse (bemaßt) -Aufstellung über die vorhandenen Flächen -Lageplan -Flurkarte -Grundsteuerbescheid -Grundbuchauszug (evtl. Baulastenverzeichnis) -Evtl. Mietverträge -Baupläne -Nachweise über Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten -Gutachten, Prüfberichte, TÜV – Bescheinigungen Zusätzlich beim Wohnungseigentum: -Teilungserklärung -Hausordnung -Protokoll der letzten 2 bis 3 Eigentümerversammlungen -Hausgeldabrechnungen -Wirtschaftsplan -Bestand der Instandhaltungsrücklage
Welche Funktionen erfüllt das Eposé?	Das Exposé erfüllt verschiedene Aufgaben, -es liefert Sachinformationen -es schafft Markttransparenz -es ist Werbemittel -für das Objekt -für das Unternehmen Hinweis: Das Exposé unterliegt regelmäßig nicht der Prospekthaftung, da diese greift, wenn es sich um noch in der Planung/ Bau befindende Projekte handelt.
Wie sichert der Makler seine Provision (Provisionssicherung)	-Objektanschrift und Eigentümer nicht im Exposé benennen -Ursächlichkeit sichern (bestätigen lassen, dass das Objekt dem Kaufinteressent vorher nicht bekannt war) -Provisionsregelung im Kaufvertrag (§ 328 BGB) -Innenprovision vereinbaren -Verschwiegenheitspflicht des Kunden vereinbaren -Zwischenverkauf absichern (V verkauft zwischenzeitlich weiter und K kauft dann vom neuen Eigentümer)
Ist der Mitarbeiter einer Grundstücksabteilung, der für Kauf und Verkauf von Immobilien zuständig ist ein Makler?	Nein, er ist ist als Angestellter nicht unabhängig.
Kann ein Makler wegen eines Verstoßes gegen die Wettbewerbsregel eines Verbandes belangt werden, wenn er nicht Verbandsmitglied des Verbandes ist?	Nein, Die Verbandsregeln gelten nur für deren Mitglieder.
Käufer und Verkäufer sind sich über Vertragsmodalitäten einig, kann der Makler nun Provision fordern?	Nein, erst mit einem rechtswirksamen und notariell beurkundeten Hauptvertrag sind die Provisionsvoraussetzungen erfüllt.
Was sind Maklerleistungen nach BGB und worin liegen deren Unterschiede?	Vermittlung und Nachweis, die Vermittlung beinhaltet die Leitung des Vertragsabschlusses, wohingegen der Nachweis lediglich die Angabe aller Vertragspartner beinhaltet
Wann kann ein Makler einen Aufwendungsersatz fordern?	Nur, wenn ein solcher vereinbart wurde, ansonsten sind nach § 652 BGB Abs.1 alle Ansprüche mit der Provision abgegolten, auch wenn kein Hauptvertrag zu stande kommt.
Bedarf der Makler zur Geschäftsaufnahme einer Genehmigung?	Ja, einer Erlaubnis nach 34 c GewO
Nennen Sie ein Beispiel für eine für eine Diversifikation in einem Maklerbetrieb.	Bei einer Diversifikation nimmt die Produktbreite zu. Bei einem Maklerbetrieb wäre z.B. eine zusätzliche Hausverwaltung oder die Vermittlung von Versicherungen und Bausparverträgen zu nennen.
Nennen Sie eine Gemeinsamkeit und einen Unterschied vom Maklervertrag zum Werkvertrag.	Beide sind erfolgsabhängig, ein Provisionsanspruch besteht nur bei vereinbartem Erfolg. Der Makler ist jedoch nicht grundsätzllich verpflichtet tätig zu werden, wohingegen der Auftragnehmer eines Werkvertrages verpflichtet ist tätig zu werden.
Nennen Sie 5 Rechtsquellen, die ein Immobilienmakler in aller Regel beachten muss.	BGB (besonders § 652), Preisangabenverordnung (PrangVO), Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb, § 34c GewO, Makler- und Bauträgerverodnung (MaBV)
Wieso ist das Unabhängigkeitsprinzip essenziell für einen Makler?	Es besagt, dass der Makler seinen Provisionsanspruch verliert, wenn er nicht von beiden Vertragsparteien unabhängig ist.
Hat der Makler einen Provisionsanspruch, wenn der Eigentümer ihn beauftragt hat einen Käufer zu finden und schon tätig geworden ist, obwohl der Eigentümer später ohne Mitwirken des Maklers einen Interessenten gefunden hat, wenn ihm vom Verkäufer für diesen Falle eine Provision versprochen wurde? (Man beachte § 518 BGB)	Der Provisionsanspruch ist grundsätzlich erfolgsabhängig und darf nur geltend gemacht werden, wenn der Makler ursächlich für den Abschluss des Hauptvertrages verantwortlich gewesen ist. Vertraglich kann allerdings auch eine generelle Provisionspflicht vereinbart werden. Diese Provisionsvereinbarung kann auch für weitere Leistungen des Maklers getroffen werden, die nicht mit der Maklerprovision nach §652 BGB abgegolten sind. Hierfür ist keine Formvorschrift notwendig. Kann der Makler das selbstständige Versprechen des Verkäufers beweisen steht ihm die Provision zu.
Kann ein Makler, der einen Nachweisauftrag für die Anmietung von Gewerbeflächen hatte und den Erstkontakt zwischen dem Mietinteressenten und dem Vermieter hergestellt hat berechtigterweise einen Provisionsanspruch geltend machen, wenn das tatsächliche Anmieten der Gewerbeflächen zwischen den beiden Vertragsparteien erst 17 Monate später zustandegekommen ist?	Sind mindestens ein Jahr zwischen Nachweis und Abschluss vergangen, ergibt sich daraus nicht selbst ein Anspruch auf die Provision. Eine vollumfängliche Beweispflicht des Maklers für den Ursachenzusammenhang ist hiermit gegeben.
Ist der Makler für den Fall, dass ein Mietinteressent, nachdem er ihm entsprechende Räume gezeigt hat, ohne den Namen des Vermieters mitzuteilen provisionsberechtigt, wenn der Interessent später die Räume ohne weitere Hilfe des Maklers mieten kann, weil er den Namen des Vermieters selbst herausgefunden hat?	Für einen provisionsauslösenden Nachweis sind drei Punkte nötig, die den Kunden selbst befähigen, die V'ertragsverhandlungen aufzunehmen. -eindeutige Bezeichnung des Objektes -Festlegung der Art des Hauptvertrages -konkrete Angaben zu einer zu Vertragsverhandlungen befugten Person Weil der Makler in der Aufgabe anscheinend weder den Eigentümer noch einen anderen Verhandlungsberechtigten genannt hat, besteht kein ausreichender Nachweis und kein Provisionsanspruch. Kann der Kunde den Eigentümer allerdings sehr leicht ermitteln, weil dieser im selben Haus wohnt oder war die Benennung für den Auftraggeber bisher nicht relevant, kann etwas anderes gelten.
Prüfen Sie ob der Makler in den folgenden Fällen gegenüber dem Käufer provisionsberechtigt ist, wenn nach erhaltenem Verkaufsauftrag eine Käuferprovision gezahlt werden soll und ein Kaufvertrag zustande kam. a) Der Käufer meldet sich aufgrund einer Zeitungsanzeige und der Makler verweist ihn an den Eigentümer. b) Zusätzlich zu Punkt a führt der Makler mit dem Käufer eine Besichtigung im Objekt durch und beantwortet dessen Fragen. c) Zusätzlich zu Variante b hat der Käufer vor der Besichtigung ein Eposé erhalten, in dem die AGB und die Verpflichtung der Zahlung der Käuferprovision beschrieben waren. Die Provision sollte auch zu zahlen sein, wenn der Kaufinteressent direkten Kontakt mit dem dem Makler aufnehme. Man beachte § 308 Nr. 5 BGB.	a) Der Käufer darf annehmen, dass ein Maklervertrag zwischen Eigentümer und Makler besteht. Der Käufer ist demzufolge auch nicht verpflichtet eine Provision zu bezahlen. b) Auch hier darf der Käufer annehmen, dass ein Provisionsanspruch gegenüber dem Verkäufer besteht. c) Der Käufer hat nach Erhalt des Exposés mit der Besichtigung die Dienste des Maklers in Anspruch genommen, deswegen ist hier konkludent ein Maklevertrag zustande gekommen. Die "direkte Kontaktaufnahme mit dem Eigentümer" ist hier KEINE in einer AGB unwirksame Annahmefiktion nach § 308 Nr. 5 BGB, sofern der Maklervertrag durch die Besichtigung begründet wurde. Der Käufer muss zahlen.
Ist ein Provisionsanspruch gegeben, wenn ein Verkäufer ein Grundstück an einen anderen, als den vom Makler nachgewiesenen Kaufinteressenten verkauft, dieser aber später von seinem vertraglichen Rücktrittsrecht Gebrauch macht und den ursprünglichen Kaufinteressent des Maklers informiert, woraufhin sich dieser als neuer Käufer anbietet und ein Kaufvertrag zustande kommt?	Hier kann davon Ausgegangen werden, dass die Leistung des Maklers für den Abschluss des Kaufvertrages ursächlich war. Kein Provisionsanspruch entsteht, wenn der Makler einen Kaufinteressenten vermittelt, die Möglichkeit des Vertragsabschlusses sich jedoch endgültig zerschlage und es später unter neuen Bedingungen doch zu einem Vertragsabschluss komme und der Makler daran nicht weiter mitgewirkt habe. Gründe für das erste Scheitern könnten z.B. die Aufgabe der Verkaufsabsicht oder die Wahl eines anderen Käufers sein. Entscheidet sich der Verkäufer für einen anderen Käufer und ist im Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht vereinbart, bleibt der Vertrag so lange in der Schwebe, wie das Rücktrittsrecht ausgeübt werden kann. Der Provisionsanspruch entsteht dann erst mit dem Erlöschen des Rücktrittsrechtes. Dem Makler steht in diesem Fall seine Provision zu
Ein Bauträger kaufte einen Altbau und wandelte diesen in WEG um. Alle Wohnungen waren seit mehreren Jahren nicht mehr vermietet und ein Makler wurde mit dem Verkauf der Wohnungen beauftragt. Eine seit längerem vermietete Wohnung im dritten OG links soll verkauft werden und der Käufer hat sich gegenüber dem Makler zur Zahlung einer Vermittlungsprovision verpflichtet. a) Hat der Mieter im dritten OG links ein Vorkaufsrecht? b) Angenommen der Mieter hat ein Vorkaufsrecht und übt dieses aus. Welche Auswirkungen hätte dies auf eine Provisionsforderung des Maklers? c) Es sei eine Innenprovision vereinbart. Welche Auswirkungen auf eine Provisionsforderung hätte nun dieser Umstand? d) Im Fall c wird der Bauträger sicher nicht weniger Gewinn machen wollen. Wie wird er die zusätzlichen kosten decken und welche Konsequenzen wird dies haben? e) Schlagen Sie eine alternative Lösung zu c) vor.	a) Der Mieter hat ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB), weil NACH Abschluss seines Mietvertrages an der Wohnung das WEG mit anschliessendem Verkauf begründet worden ist. b) Weder der Bauträger muss eine Provision zahlen, weil kein wirtschaftlicher Erfolg für ihn erreicht wurde, noch der Mieter im dritten OG links muss eine Zahlen, weil er keinen Vertrag geschlossen hat. c) Bei einer Innenprovision wäre der Verkäufer provisionspflichtig und der wirtschaftliche Erfolg bei einer Ausübung des Vorkaufsrechtes durch den Mieter im dritten OG links zustande gekommen. d) Der Bauträger würde die Provision auf den Verkaufspreis der Wohnung schlagen, deswegen würden neben dem Preis auch die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten) steigen. e) Der Käufer kann sich im Kaufvertrag verpflichten, die Provision für den Verkäufer zu übernehmen. Übt der Mieter nun sein Vorkaufsrecht aus, steigt er in diesen Kaufvertrag mit ein und verpflichtet sich auch zur Übernahme der Provisionszahlung.
Welche Vorschriften gelten im Wettbewerbsrecht ?	-Die Preisangabenverordnung (PangV) -Das Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb (UWG) -Wettbewerbsregeln der Verbände ( bspw. IVD) -Urheberrecht (bspw. Verwendung von Stadtplänen) -Telemediengesetz (bspw. Impressumspflicht auf der Website)
Muss immer der Gesamtpreis in der Werbung angegeben werden? Wie müssen die Quadratmeter in einer Anzeige (auch bei IHK-Prüfung) angegeben sein?	In Anzeigen muß immer "m²" oder "Quadratmeter ausgeschrieben sein" "qm" oder "m2" wäre ein Abmahngrund
Wie muss Verhandlungsbasis angegeben sein?	Niemals "ca." verwendent, in Pr
Wie muß die Provision angegeben sein?	Immer Bruttoprovision angeben niemals 6% + 19% o.ä.
Niemals eine Größe suggerieren die man nicht hat!	Sich auf Fotos mit Frau Merkel zeigen, oder auf einer Webseite mit riesigen Immobilienfotos suggerieren man hätte tausende Wohnungen vermittelt, was man vielleicht gar nicht hat
Welche Beispiele für unlauteren Wettbewerb gibt es?	-Unangemessene unsachliche Beeinträchtigung der Entscheidungsfreiheit -Ausnutzung der Unerfahrenheit des Verbrauchers -Verschleierung des Werbecharkters von Wettbewerbshandlungen -klare Angabe der Bedingungen von Preisnachlässen, Zugaben oder Geschenken -Unklare Angabe der Teilnahmebedingungen von Preisausschreiben (= fehlende Angabe des Teilnahmeschluss) -Verunglimpfung (Rufschädigung) von Mitbewerbern -Anschwärzen eines Mitbewerbers -Nachahmung der Waren/ Dienstleistungen eines Mibewerbers -Gezielte Behinderung eines Mitbewerbers
Nennen Sie drei Beispiele für irreführende Immobilienwerbung	-Unlauter handelt auch, wer irreführend wirbt. -Bspw. ist es irreführend , 1. wenn mit der Herabsetzung eines Preises geworben wird, 2. wenn dieser Preis nur für eine unangemessene kurze Zeit gilt -wenn nicht die angemessene Menge zur Befriedigung der zu erwartenden Nachfrage vorgehalten wird -Ein Anteil von 5% bis 15% kann für die Irreführung ausreichend sein. -Entscheidend ist, wie es beim Verbraucher ankommt, nicht wie es gemeint war. -Für die Beurteilung der Irreführung wird der verständige, aufmerksame und durchschnittlich informierte Verbraucher zu Grunde gelegt.
Ist vergleichende Werbung zulässig?	Ja, aber in der Immobilienwirtschaft bisher wenig bedeutsam. Unlauter handelt auch, wer Markteilnehmer unzumutbar belästigt, z.B. mit: -Werbefax -Spam -Anrufe, Spit -Einwurf von Werbung in den Briefkasten bei vorhandenem Hinweis, das keine Werbung gewünscht wird
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