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| Question | Answer |
| Welcher § enthält die tax. Aufzähung der BK? | § 21 MRG |
| Was fällt unter die BK gem. § 21 (1) MRG? | 1. Versorgung d. Hauses mit Wasser 1a. Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen 2. Rauchfangkehrerkosten, Kanalräumung, Unratabfuhr, Schädlingsbekämpfung, 3. Beleuchtung allg. Teile 4.-5.: Feuer-, Haftpflicht-, Leitungswasser-Versicherung 6. ggf. Glasbruch und Sturmschaden 7. Verwaltungsbeitrag gem. § 22 MRG 8. Hausbetreuung gem. § 23 MRG |
| Judikatur & Details zu den BK - siehe Folien MRG 2016, S. 96-117 bzw. BK-Abr. in HV in der Praxis, F. 15ff | X |
| BK für Hausbetreuung .. nenne Beispiele | 1. Entgelte lt. HBG und Ersätze 2. außerordentl. Reinigung + Sanierung 3. Wartung Heizung, Aufzug, Grünanlage 4. Kranken- und Urlaubsvertretung 5. Geräte + Materialien 6. Ausmalen (Küche: 3, sonst 5 Jahre) 7. SV-Beiträge 8. Abfertigungsansprüche |
| Wer muss sich an den besonderen Aufwendungen nach § 24 MRG beteiligen? | Hauptmieter, die eine Gemeinschaftsanlage - aufgrund des MV oder einer anderen Vereinbarung - nutzen dürfen |
| Nenne Beispiele für besondere Aufwendungen nach § 24 MRG | 1. Wärmeversorgungsanlage 2. Personenaufzug 3. Waschküche 4. Gartenanlage ... |
| Wie werden besonderen Aufwendungen nach § 24 MRG abgerechnet? | Wenn nicht anders vereinbart: nach § 17 MRG = nach NF |
| besondere Aufwendungen nach § 24 MRG: was ist eine Gemeinschaftsanlage? | 1. kein Mieter ist ausgeschlossen 2. es kommt nicht auf die tats. Benutzung an |
| Kann man sich von der Beteiligung an den besonderen Aufwendungen nach § 24 MRG befreien lassen? | Ja, wenn keine nachvollziehbare, vernünftige Benutzungsmöglichkeit besteht (OGH) |
| Wie nennt man das, wenn nicht alle, sondern nur bestimmte Mieter etwas nutzen? | Nutzungsgemeinschaft |
| Gemeinschaftseinrichtung Garten - wie weit muss er für den einzelnen benutzbar sein? | Muss nicht betretbar sein, Nutzen einer schönen Umgebung/Aussicht/Luft genügt |
| Wie werden die BK aufgeteilt? | grds. nach NF: § 17 (1) MRG ODER: verbrauchsabhängige Verteilung bei Vereinbarung zwischen Vermieter und 2/3 der Mieter nach Mietgegenständen |
| Was gehört zur NF? | Bodenfläche in m² abzgl. Wandstärken und Durchbrechungen |
| Welche Teile einer Wohnung gehören NICHT zur NF? | 1. Kellerräume 2. Dachbodenräume (soweit nicht als Wohn/Geschäftszweck geeignet) 3. Treppen 4. offene Balkone 5. Terrassen (Loggien schon!) |
| Welche Möglichkeiten bei der Abrechnung der BK gibt es? | Einzelverrechnung Jahrespauschalverrechnung (üblich) |
| Wann muss eine Rechnung bei Einzelverrechnung der BK mit den Mietern abgerechnet werden? | Vorschreibung innerhalb 1 Jahr ab Fälligkeit (= Präklusivfrist) |
| Jahrespauschalverrechnung: Fristen | Abrechnung: 30.6. des Folgejahres Korrektur/Ergänzung: innerhalb eines Jahres ab Fälligkeit (Präklusivfrist) Erstattung/Vorschreibung: zum übernächsten Zinstermin |
| Was ist das Raumschuldnerprinzip? | Demjenigen ist die Abrechnung in Rechnung zu stellen, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Mieter ist FÄLLIGKEIT = ÜBERNÄCHSTER ZINSTERMIN! |
| Anfechtung BK-Abrechnung | 3 Jahre rückwirkend |
| Max. Differenz zu Vorjahres-BK | Jahrespauschale darf die Gesatkosten des Vorjahres um max. 10% überschreiten! |
| WANN können die Pauschalraten gesenkt/gehoben werden? | während des lft. Jahres nach Vorliegen der Abrechnung Erhöhung rückwirkend ab Jänner, gesondert vorgeschrieben |
| BK: mein Vermieter hat keine Rechnung gezahlt, verlangt von mir aber die BK dafür. Kann ich die Zahlung verweigern, bis die Offenstände getilgt sind? | Nein |
| Wie sind die formalen Ansprüche an die BK-Abrechnung? | 1. Übersicht Einnahmen - Ausgaben 2. Belegskontrolle möglich 3. Nachvollziehbar mit durchschnittlicher Auffassungsgabe |
| Einklagbarkeit der BK-Kosten seitens Vermieter | 3 Jahre sofern sie innerhalb der Präklusivfrist des § 21 (3,4) abgerechnet wurden |
| Wann/wo/wie kann die Belegeinsicht in die BK-Abrechnung stattfinden? | # muss nicht im Haus stattfinden # kein Recht, die Originale mitzunehmen # bis zu € 0,4/Kopie # 6 Monate nach BK-Legung |
| Verbotene Einmalzahlungen nach § 27 (1) MRG | 1. Neumieter zahlt Altmieter für Auszug 2. Altmieter zahlt dafür, dass er nicht gekündigt wird 3. Übermäßiges Vermittlungsentgelt 4. Geld von Professionisten für Auftragserteilung 5. Geld für Leistungen gg. die guten Sitten |
| Rückforderung von verbotenen Einmalzahlungen? | 10 Jahre |
| ist die Weiterverrechnung von Vertragserrichtungskosten zulässig | Ja, wenn beide Parteien einen RA oder Notar beauftragen sonst: über die Verwaltungstätigkeit / BK abgegolten |
| in welchem Anwendungsbereich sind die unzulässigen Einmalzahlungen unzulässig? | in der Vollanwendung |
| KAUTION Anwendungsbereich? | § 16b MRG VA TA ausg. Wirtschaftspark |
| Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 MRG nach Maßgabe der.. | rechtlichen wirtschaftlichen technischen Gegebenheiten |
| Erhaltungspflicht nach § 3 MRG was muss gewährleistet sein? | Ortsüblicher Standard keine erheblichen Gefahren für Gesundheit der Bewohner |
| Was/ welche Bereiche umfasst die Erhaltungspflicht nach § 3 (2) MRG | 1. allgemeine Teile 2. Mietgegenstände bei ernsten Schäden des Hauses oder Gesundheitsgefährdung 3. mitvermietete Heizthermen u.ä. 4. Gemeinschaftsanlagen 5. Anschluss Wasser/Kanal 6. Anlagen zur Senkung des Energiebedarfs 7. Messvorrichtung (§ 17 (1a) MRG) |
| Kosten für die Erhaltungsarbeiten nach § 3 MRG - woher nimmt der Vermieter das Geld? | Aus der MZ-Reserve der letzten 10 Jahre |
| Was, wenn in der MZ-Reserve der letzten 10 jahre nicht genug Geld für Erhaltungsarbeiten iSd § 3 MRG ist? | 1. erhöhter HMZ 2. wenn das nicht reicht: Kredit oder Eigenkapital (Zinsen = Erhaltungskosten) 3. wenn das nicht reicht: zumindest mal mit den privilegierten Arbeiten beginnen |
| Was sind die privilegierten Arbeiten? | 1. kraft Bescheid (öff/rtl. Auftrag) 2.Sicherheitsgefährdend (Personen oder Sachen) 3. zur Aufrechterhaltung des Betriebs (Leitungen, Kanal, Sanitär) |
| Voraussetzung für die Anhebung des HMZ für Erhaltungsarbeiten (§§ 18 ff MRG) | HMZ-Reserven der letzten und zukünftigen 10 Jahre reichen nicht aus |
| Erhaltung nach § 1096 ABGB | # übersteigt Erhaltungspflicht des MRG # Abdingbar (im Rahmen des MRG) # Umwälzbarkeit aber strittig |
| Was fällt unter die Verbesserungspflicht gem. § 4 MRG? | 1. Gebäudeanlagen (Neu/Umgestaltung) 2. Gemeinschaftsanlagen (Neu/Ausgest.) 3. Schalldämmung 4. Fernwärmeanschluss 5. Wasser/WC im Wohnungsinneren 6. Standardanhebung |
| Woher kommt das Geld für verbesserungspflichtige Arbeiten gem. § 4 MRG? | 1. HMZ-Reserve der letzten 10 jahre bzw. 2. Vereinbarung mit Mehrheit der Mietern über den Rest |
| Verbesserungspflicht gem. § 4 MRG: Behindertenaufzug | 1. Auf Antrag auch nur eines Mieters 2. wenn dem Vermieter zumutbar 3. Mieter trägt Kosten |
| Verbesserungspflicht gem. § 4 MRG: Wann ist eine Kategorieanhebung eine nützliche Verbesserung? | Von C, D auf A, B oder C (eine oder mehrere Wohnungen) |
| Verbesserungspflicht gem. § 4 MRG: Angebotspflicht | Wenn eine D-Wohnung frei wird, muss der Vermieter 1.) die Wohnung dem D-Nachbarn zur Zusammenlegung anbieten oder 2.) die freie Wohnung selber zu C umbauen |
| Verbesserungspflicht gem. § 4 MRG: Fristen bei der Angebotspflicht | Annahme durch den Mieter binnen 30 Tagen |
| Wann darf der Vermieter die D-Wohnung als solche wiedervermieten, obwohl es D-Nachbarn gibt? | wenn alle abgelehnt haben und er nicht selber umbaut |
| D-Wohnung wird vorerst nicht umgebaut - was kann der Vermieter tun, um die Chancen auf einen baldigen Umbau zu erhöhen? | Vereinbarung mit neuem Mieter, dass dieser bei freiwerden einer benachbarten D-Wohnung zur Zusammenlegung und Kategorieanhebung verpflichtet ist bei sonstiger Kündigung |
| Wann wird einem Vermieter die Beseitigung vn erheblichen Gesundheitsgefährungen aufgetragen werden? | wenn sie sich nicht durch andere, den Bewohnern zumutbare Maßnahmen abwenden lässt (z.B. Stagnationswasser/ Bleigehalt) |
| § 8 MRG - Erhaltungspflicht des Mieters: Wofür ist der Mieter zuständig? | Wartung und Instandhaltung der für den Mietgegenstand bestimmten Einrichtungen (Leitungen) und Sanitären Anlagen (...) so dass dem Vermieter und den anderen Mietern kein Nachteil erwächst -> soweit keine Gefährdung! |
| Was, wenn durch eine schadhafte Einrichtung kein Nachteil für Vermieter/andere Mieter entsteht? | Graubereich |
| Erkläre die Duldungspflicht gem. § 8 (2,3) MRG (Folien 173-176) | Betreten wichtiger Grund vorübergehende Benutzung schonungsvoll Zumutbarkeit Ersatzanspruch |
| Erkläre das Veränderungsrecht des Mieters gem. § 9 MRG | Der Vermieter darf sein Einverständnis nicht verweigern, wenn § 9 (2) MRG erfüllt (Leitungen, sanitäre Anlagen, Energie, Tel/Funk/Internetanschluss, gefördert) ansonsten: kann Zustimmung von Rückbauverpflichtung abhängig machen |
| Veränderungsrecht im § 1089 ABGB | Nur die für die Benützung lt. Vertrag notwendigen Veränderungen dürfen ohne Genehmigung des Vermieters durchgeführt werden |
| Erkläre die Rückstellverpflichtung, welche §§ kommen zur Anwendung? | § 1109 ABGB "vermindert um die gewöhnliche Abnutzung" § 879 (3) "gröbl. Benachteiligung" (Ausmalen) ... |
| Investitionsersatz nach § 10 MRG: wer hat Anspruch darauf? | letzte 20 Jahre wesentliche Verbesserungen iSd § 9 MRG über Mietdauer hinaus von Nutzen Rechnung vorhanden |
| Investitionsersatz nach § 10 MRG: in welcher Höhe besteht der Ersatzanspruch? | vermindert um jährliche Abnutzung 1/10 p.a. gem. § 10 (3) MRG (wesentliche Verbesserungen) oder förderr. Zeitraum sonst: 1/20 pa.a |
| Investitionsersatz nach § 10 MRG: Fristen | 14 Tage nach einv. Auflösung/Kündigung schriftlich unter Vorlage der Rechnungen zwei Monate ab Eintritt der Rechtskraft des Räumungstitels , bei früherer Zurückstellung spät. mit Zurückstellung |
| Investitionsersatz nach § 10 MRG: Verbesserungsmöglichkeiten bei Formfehler? | Ja, Vermieter muss zur Verbesserung auffordern binnen 14 Tagen auffordern |
| Investitionsersatz nach § 10 MRG: Voraussetzung für Investitionsersatz? | 1. Namhaftmachung eines Mieters, der zur Befriedigung des Ersatzanspruches bereit ist 2. sobald der Vermieter das Objekt vermietet/verwertet |
| Investitionsersatz nach ABGB § 1097 iVm §§ 1036,1037 ABGB | Notwendiger Aufwand (§1036) kann NICHT abbedungen werden (Jud.) Nützliche Verbesserungen (§ 1037) kann vertraglich abbedungen werden |
| Wer hat ein Eintrittsrecht nach § 12 MRG § 14 MRG (✝) | Ehegatten/EPG Verwandte in gerader Linie Geschwister § 14 MRG: zus. Lebensgefährten |
| Eintrittsrecht nach § 12 MRG Vorausssetzung | gemeinsamer HH (2 Jahre) Lebensmittelpunkt Unverzügl. Anzeige Außer: Seniorenwohnung (soz. Dienste/Altenhilfe) |
| Eintritt nach § 14 MRG (✝) Voraussetzungen | MV nicht aufgehoben dringendes Wohnbedürfnis gemeinsamer HH Lebensmittelpunkt |
| Eintritt nach §§ 12, 14 MRG: (wann) darf der HMZ angehoben werden? | ja, außer bei privilegierten Personen: 1. Ehegatten, EPG 2. Minderjährige Kinder 3. Lebensgefährten (nur im Todesfall, § 14 MRG) |
| Anhebung Eintritt nach §§ 12, 14 MRG: Anhebung des HRM - wie viel darf angehoben werden? | 1. auf RW-MZ 2. bei Kat D: auf Kat-D-HMZ 3. maximal: Kat-A-HMZ dzt. € 3,43/m² |
| Anhebung Eintritt nach §§ 12, 14 MRG: wann + in welcher Form ist die Anhebung durch den Vermieter bekannt zu geben? | 1. schriftlich 2. spät. einen Monat VOR dem Zinstermin 3. inkl. Höhe des neuen HMZ+NF 4. Keine Frist, innerhalb der 3-jährigen Verjährungsfrist auch grds. rückwirkend möglich |
| Unternehmensübergang bei Geschäftsraummieten in der TA | "Ladenschutz" gespaltenes Schuldverhältnis (Miete/Nutzung) Vertragspflicht beim ursprgl. Mieter |
| Unternehmensübergang bei Geschäftsraummieten in der VA (§§12a, 46a, 46b MRG) | # Übergang der Hauptmiet- oder Nutzungsrechte ex lege # unverzügl. Anzeigepflicht # bis 6 Monate später: Anhebung auf (branchen)angemessenen HMZ # bei gesetzl. Erben: 1/15-tel Anhebung # Verpachtung aus wichtigem Grund: 5 Jahre keine HZM-Anhebung # schriftl, 1 M vor Zinstermin, HMZ+NF |
| Befristung in der Vollausnahme | # keine Mindest- oder Höchstfrist # kein vorz. Kündigungsrecht # beliebige Verlängerung # Kauf bricht Miete |
| Erkläre die Befristung in der VA, TA §§ 29, 16 (7) MRG | # min. 3 Jahre, auch Verlängerung # vorzeitiges Kündigunsrecht nach 1 Jahr/3-monatige Frist # Schriftform # Befristungsabschlag -25% # gilt NICHT für Geschäftsraummieten! |
| Auflösung - welche Arten gibt es? | 1. Einvernehmliche 2. Untergang des Mietgegenstandes 3. sofortige Auflösung |
| NENNE Gründe für eine sofortige VERMIETERSEITIGE Auflösung § 1118 ABGB | 1. erhebl. nachteiliger Gebrauch 2. qualifizierter MZ-Rückstand 3. Abbruch und Neuherstellung (bei Vollausnahme) |
| NENNE Gründe für eine sofortige MIETERSEITIGE Auflösung § 1117 ABGB | 1. zum bedungenen Gebrauch untauglich 2. beträchtl. Teil unbrauchbar oder entzogen 3. Gesundheitsschädlich |
| Wodurch enden UNBEFRISTETE VERTRÄGE | 1. Aufkündigung (§§30, 33 MRG) 2. sofortige Auflösung aus wichtigem Grund (§§ 1117,1118 ABGB) 3. einvernehmliche Auflösung |
| Wodurch enden BEFRISTETE VERTRÄGE | 1. Ablauf der Vertragsdauer 2. sofortige Auflösung aus wichtigem Grund (§§ 1117,1118 ABGB) 3. einvernehmliche Auflösung 4. Aufkündigung aufgr. gesetzl oder vertragl. vereinbarter Kündigungsgründe |
| Wichtige Kündigungsgründe nach § 30 (2) MRG | 1. Rückstand trotz Mahnung (8T) 2. Nichterbringung vereinbarter Leistungen 3. Erhebl. nachteiliger Gebrauch 4. Weitergabe 5. Tod des Mieters 6. Nichtbenutzung 7. keine entsprechende Nutzung (GL) 8./9. Eigenbedarf mit und ohne Ersatzbeschaffung 13. vereinbarter Kündigungsgrund 14. wirtschaftl. Abbruchreife 16. Nichtbereitschaft Standardanhebung (Kat D) |
| Voraussetzungen für eine Kündigung wegen wirtschaftlicher Abbruchreife? | 1. Ersatzbeschaffung 2. fehlende Deckung der zu erwartenden Reparaturkosten 3. rechtskräftige Abbruchbewilligung |
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