Dos contratos e das declarações unilaterais de vontade

"Da compra e vendaConceito - O art. 481 do Código Civil fornece elementos para conceituar o contrato de compra e venda. Diz:Art 481 - Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.Assim, trata-se de um contrato onde defluem obrigações recíprocas para cada uma das partes. Para o vendedor, a obrigação de transferir o domínio da coisa; para o comprador, a de entregar o preço.Do caráter obrigacional da compra e venda - Note-se que os efeitos derivados do contrato são meramente obrigacionais, e não reais, pois, de acordo com o sistema do direito brasileiro, a compra e venda não transfere, por si só, o domínio da coisa vendida, mas gera apenas para o vendedor, a obrigação de transferi-lo.Realmente, o direito brasileiro acolheu o sistema romano, segundo o qual traditionibus non nudis pactis dominia rerum transferuntur. Fugiu, destarte, dos sistema francês, em que o mero consentimento externado no negócio de compra e venda, transfere o domínio do alienante ao adquirente.Com efeito, de acordo com a concepção romana, o contrato de compra e venda não basta, por si só, para transferir o domínio da coisa que constitui seu objeto. Há mister de se recorrer a um procedimento complementar, ou seja, a um modo de adquirir a propriedade, que é a traditio.Tal conceito, acolhido de início pelo direito francês, foi aos poucos sendo modificado pela prática pela inserção de cláusula de transmissão convencional e fictícia do domínio do vendedor ao comprador.Aliás, já POTHIER, informa que de acordo com os costumes de Órleans, a simples cláusula de dessaisine saisine, que se insere nos atos notariais, tem o efeito de uma tradição fictícia. De fato, por meio dessa cláusula, o vendedor afasta de si a posse e o domínio da coisa vendida, que naquele mesmo ato é transmitida ao comprador.O uso reiterado de tal estipulação, que afinal se torna cláusula de estilo, vai aos poucos transformar o caráter do contrato de venda e compra, que passa, então, a transferir o domínio, ou seja, gerar efeito real, consequência que se não encontrava no direito romano.O codificador francês de 1804, ao consolidar a matéria, fixou legislativamente esse novo sentido do contrato. Mas, embora hoje seja unânime na doutrina francesa em reconhecer na compra e venda o efeito translativo do domínio, tal entendimento chegou a ser contestado, pois o art. 1582 do Código Napoleônico, não escapando à influência romana, permite interpretação em contrário. Com efeito, tal dispositivo em muito se assemelha ao nosso art. 481, pois dispõe que a venda é uma convenção pela qual um se obriga a entregar uma coisa e o outro o preço.Portanto, a impressão resultante desse inciso é a se de tratar de contrato gerador de mera obrigação de entregar a coisa vendida.Entretanto, outros dispositivos completam o pensamento do legislador, mostrando serem reais os efeitos defluentes da compra e venda. De fato, o art. 711 do Código Napoleônico determina que a propriedade se adquire por efeito dos contratos (prescindindo da tradição ou da transcrição). O art. 1138 preceitua que a obrigação de entregar a coisa é perfeita desde o momento do consentimento, instante em que o credor se torna proprietário, mesmo que se não haja procedido à tradição. E o art. 1583 repete a ideia, ao declarar que a propriedade é adquirida pelo comprador desde que haja acordo sobre a coisa e sobre o preço, ainda que não haja ocorrido a entrega.Por conseguinte, dentro do sistema francês, do contrato de compra e venda derivam efeitos reais, visto que, através dele, e sem outras formalidades, o comprador adquire o domínio.O código civil brasileiro, tanto o de 2002 quanto o de 1916, repeliu, como disse, esta última orientação, para se apegar à romana. Esse entendimento deflui de pelo menos dois textos, que se apresentam absolutamente categóricos. O primeiro, do art. 1.267 (art. 620 do código de 1916), afirma que a propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição; e o segundo, do art 533 do código civil de 1916, referente à aquisição de bens imóveis, determinava que os atos sujeitos à transcrição (entre os quais enfileiram os títulos translativos da propriedade) não transferem o domínio, senão da data em que se transcreverem.A quase-totalidade dos juristas brasileiros entende que, entre nós, a compra e venda não tem efeitos reais, mas apenas obrigacionais. O domínio se transfere não pelo contrato, mas pela tradição, se o objeto do negócio for móvel; e pela transcrição, se imóvel.Natureza jurídica - A compra e venda é contrato consensual, sinalagmático, oneroso, em regra comutativo, em alguns casos sujeito à forma prescrita em lei, porém, no mais das vezes, independendo de qualquer solenidade.É consensual, em oposição aos contratos reais, porque se aperfeiçoa independentemente da entrega do objeto, pela mera coincidência da vontade das partes sobre o preço e a coisa. Aliás, di-lo a lei:Art 482 - A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita desde que as partes acordarem no objeto e no preço.É sinalagmático, porque envolve prestações recíprocas de ambas as partes: para o comprador, a de entregar o preço; para o vendedor, a de transferir o domínio da coisa vendida. cada uma das prestações tem como causa e razão de ser a outra prestação.É oneroso porque implica sacrifício patrimonial para ambos os contratantes, visto que o comprador se priva do preço e o vendedor, da coisa vendida.A compra e venda, regra geral, é contrato comutativo, porque a estimativa da prestação a ser recebida por qualquer das partes pode ser feita no ato mesmo em que o contrato se aperfeiçoa. Isto é, quando quando o comprador oferece um preço por um imóvel, por um terno de roupa ou por um veículo, sabe qual a prestação que receberá em troca de seu dinheiro e, de certo modo, apraz-lhe o resultado antevisto.Contudo, a própria lei contempla a hipótese de a compra e venda se revelar aleatória, como nos casos figurados nos arts 458 e 459 do código civil, ou seja, da emptio spei e da emptio rei sperate.Em regra a compra e venda independe de forma determinada,e nas Bolsas de títulos ou de mercadorias se ultimam, verbalmente, negócios de enorme vulto. Todavia, nas compras e vendas de bens imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país, reclama a lei a forma da escritura pública (art.108). Nestes casos o contrato é solene, Naqueles, não.Elementos da compra e venda - O art. 482 acima transcrito, considerando perfeita a venda desde que haja acordo sobre a coisa e sobre o preço, oferece os três elementos que compõem esse contrato: consensus, pretium e res.O consentimento (consensus) deve recair sobre o objeto e sobre o preço, com deliberação de alcançar o resultado que o contato oferece: a aquisição da coisa e a transferência do preço. Daí o mister de distinguir a compra e venda do contrato preliminar de compromisso de compra e venda. O compromisso - por isso que é contrato preliminar - tem por objeto um futuro contrato de compra e venda; enquanto, neste último contrato, as partes se obrigam: uma, a transferir o domínio da coisa; outra, o preço ajustado.O preço (pretium) é o segundo elemento estrutural do negócio. Ele deve ser em dinheiro, pois, se o não for, caracteriza-se o contrato de troca e não o de compra e venda.Ademais, deve ser sério pois se for irrisório ou fictício não haverá compra e venda, mas talvez doação. Isso não implica, entretanto, a necessidade de uma perfeita equivalência objetiva entre a coisa e o preço.Mister se faz ainda que o preço seja determinado, ou determinável, de maneira precisa. Assim, a lei permite que a fixação do preço fique a arbítrio de terceiro, contanto que os contratantes o designem desde logo ou prometam designá-lo (CC, art. 485), como também permite que se deixe tal fixação à taxa do mercadoou da bolsa, em certo e determinado dia e lugar (CC, art 486). O que não se possibilita, entretanto , é que se deixe ao arbítrio exclusivo de uma das partes a taxação do preço (art. 489), porque então se ingressa no âmbito da proibição das condições puramente potestativas (CC, art. 122).A coisa (res) é o terceiro elemento básico do negócio. Em tese podem ser objeto de contrato de compra e venda todas as coisas que não estejam fora do comércio. Assim escapam ao campo da compra e venda as coisas insuscetíveis de apropriação e as legalmente inalienáveis.em tese, a venda de coisa alheia é nula, pois ninguém pode alienar o que não é seu. Todavia, duas circunstâncias podem alterar a feição do negócio, ambas dignas de menção.É possível que a venda de coisa alheia se efetue e o vendedor venha, ao depois e antes que o comprador sofra a evicção, a tornar-se proprietário dela. Não há razão para que a venda primitiva não ganehvalidade.Por outro lado pode ocorrer que as partes saibam desde o início que a coisa é alheia e , nesse caso, o negócio não prevalecendo, como compra e venda, vale como promessa de fato de terceiro; pois o alienante, em rigor, está prometendo que obterá a anuência do proprietário para vender ao adquirente o objeto em questão (CC, art. 439).A falta de cumprimento do negócio, em face da recusa do proprietário em vender a coisa prometida, sujeita o promitente a reparar perdas e danos.além dos efeitos básico do contrato de compra e venda, que, como vimos, são a obrigação do vendedor de entregar a coisa, e a do comprador de entregar o preço, outras consequências subsidiárias aparecem.Algumas consistem em obrigações acessórias , oriundas do próprio conceito de compra e venda, que impõem ao vendedor o encargo de fazer boa a coisa vendida; e eu me refiro à responsabilidade pela evicção e pelos vícios ocultos.Outras resultam da lei, ao disciplinar supletivamente, a questão das despesas com o negócio.Por outro lado, o fato de ser pessoal o efeito da compra e venda, não transferindo o domínio antes da tradição, leva o legislador a disciplinar os riscos incidentes sobre a coisa, de maneiraconsequente com tal concepção.Finalmente, o fato do contrato ser bilateral, envolvendo reciprocidade entre prestações de cada qual das partes, implica o estabelecimento de regras sobre o momento em que tais prestações devem ser oferecidas, visando garantir o cumprimento do negócio.Vejamos cada uma dessas questões separadamentea) obrigações acessórias responsabilidade pela evicção e pelos vícios redibitórios - Como ja verificamos, o alienante responde pela perda que o adquirente venha a sofrer ao ser privado da coisa comprada, em virtude de sentença judicial que atribui a terceiro, como também responde pelos vícios ocultos de que a coisa vendida por acaso seja portadora.A maioria dos códigos trata desses temas dentro do contrato de compra e venda, que é o seu habitat natural, pois o dever de adquirir o adquirente contra a evicção é um mister que compete ao alienante, como co-respectivo do preço pago. Por conseguinte é uma relação jurídica que no mais das vezes se apresenta no campo da compra e venda. A mesma asserção é justa para a garantia contra os vícios redibitórios. O dever do alienante, em negócio comutativo, de garantir o adquirente contra os vícios ocultos da coisa representa também um co-respectivo do preço pago. Em ambos os casos, a obrigação de assegurar o adquirente deflui do preceito básico de que o vendedor deve fazer boa a coisa vendida. Decerto não o fará se não responder pela evicção e se não se responsabilizar pelos defeitos ocultos de que aquela seja portadora.Despesas do contrato - O princípio da autonomia contratual faculta às partes a prerrogativa de ajustar o que entenderem a respeito, atribuindo a uma ou a outra as despesas provenientes do contrato.Em seu silêncio, entretanto, supre a lei, parcialmente,a omissão dispondo que as despesas da escritura ficam a cargo do comprador e os da tradição a cargo do vendedor ((CC, art 490).Problemas dos riscos - Aqui encontramos uma aplicação específica da regra que orientou o legislador ao disciplinar as obrigações de dar coisa certa, regra que foi deduzida do texto quando analisamos essa matéria. Determinando no art. 492 que, até o momento da tradição., os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador, o legislador nada mais faz do que aplicar o princípio segundo o qual res perit dominio, isto é, a coisa perece em poder de seu dono, sofrendo este, por conseguinte, os prejuízos decorrentes.Na sistemática brasileira, o contrato de compra e venda não basta para transferir o domínio, de maneira que, até o momento da tradição, a coisa continua a pertencer ao alienante. Por conseguinte, até o instante de sua entrega, os riscos sobre ela incidentes correm por conta do vendedor que é o dono. Res perit dominio.Por vezes, entretanto procede-se à tradição simbólica, como quando as coisas compradas são postas à disposição do comprador, para que as conte marque ou assinale, pois é assim que elas são recebidas. Se, nesse ato, tais coisas perecerem ou se deteriorarem, por caso fortuito ou força maior (poios é evidente que se o perecimento ocorrer por culpa de alguma das partes, ou seus prepostos, não se configura a hipótese da lei, e a responsabilidade é do culpado), sofre prejuízo o comprador. Por quê ? Porque tendo havido a entrega, houve a transmissão do domínio para o adquirente, e quem sofre o prejuízo é o dono. Res perit dominio (CC, art. 492, § 1º).Da mesma maneira, se o comprador ordena que a coisa seja expedida para lugar diverso daquele em que devia ser entregue, e o vendedor, cumprindo a ordem, para lá a despacha, ou de qualquer modo a entrega, a quem a deve transportar, houve tradição. Havendo tradição, transferiu-se o domínio e o comprador, embora sem haver recebido a coisa, constitui-se em proprietário. Portanto, se a coisa perecer o se deteriorar no intervalo entre a remessa e a recepção, quem sofre o prejuízo é o comprador , porque o comprador é o dono (CC, art 494). Ainda uma vez se aplica a regra Res perit dominio.Exceção a tal princípio se apresenta quando o comprador está em mora de receber a coisa comprada. de fato, se alguém encomendou a um carpinteiro móveis que lhe devem ser entregues em determinada época, e, por ocasião do vencimento, não os recebe nem paga o preço, sofre o prejuízo de sua perda, decorrente de incêndio que destruiu toda a oficina. Pois, os riscos da coisa encomendada correm por conta do comprador se estava ele em mora de a receber.O comprador ainda não é dono, visto que não se procedeu à tradição. Nâo obstante sofre os riscos da coisa. A exceção se funda na ideia de que a mora do credor não pode agravar a responsabilidade do devedor. De maneira que os riscos da coisa devida, se transferem para o moroso. A norma do § 2º do art. 492 é mera aplicação do art. 400, ambos do código civil.A questão da garantia - -A compra e venda, como contrato bilateral que é, implica a existência de prestações recíprocas entre as partes, prestações que se têm por causa uma da outra. O vendedor se dispõe a abrir mão da coisa para obter o preço; o comprador concorda em privar-se do preço para obter a coisa . Por conseguinte, não se havendo ajustado prazo, a permuta das prestações deve ser simultânea, pois só dessa maneira se obtém absoluta garantia de que o contratante que recebe sua prestação cumprirá a que lhe compete.Contudo a absoluta simultaneidade é praticamente inalcançável, já que no mais das vezes a troica do preço pela coisa não se pode fazer num instante preciso. Tendo de regular a questão sobre quem deve fornecer em primeiro lugar a prestação, o legislador preferiu o interesse do vendedor e exonerou-o da obrigação de entregar a coisa até que tenha recebido o preço. Com efeito, dispõe o código civil:Art 491 - Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa antes de receber o preço.Assim, e como observa Cunha Gonçalves, a lei mune o vendedor de um direito de retenção que é o fundamento legal de sua recusa em entregar a coisa. Se o preço não for pago, tal comportamento é legítimo, mesmo que o prazo da tradição se tenha vencido.Portanto, o vendedor desfruta de uma garantia mais ampla que o comprador.Em comentários a esse artigo AGOSTINHO ALVIM formula duas proposições importantes, que parecem verdadeiras.a) o comprador pode recusar-se a pagar o preço se o vendedor não estiver aparelhado para entregar a coisa no mesmo ato.b) o vendedor pode sobrestar a assinatura da escritura de venda e compra até haver recebido o preço. Isso ocorre não só da interpretação analógica do art. 491 do Código Civil, como também do fato de que, implicando a escritura a quitação da dívida, é, necessariamente, ato posterior ao recebimento.Tais regras são aplicáveis na venda a vista, pois, como é óbvio, nos negócios a prazo o vendedor inverte a ordem de cumprimento das prestações, visto que se propõe a entregar desde logo a coisa vendida e concede ao comprador intervalo para fornecer o preço.Não obstante, mesmo na venda a termo permite o legislador que o vendedor suspenda a entrega da coisa se o comprador cair em insolvência e até que lhe dê caução de pagar no tempo ajustado (CC, art. 495).Assim, se alguém vendeu sua safra à pessoa que lhe devesse pagar o preço em noventa dias após a entrega, pode o vendedor sustar a entrega se o comprador cair em insolvência e até que o insolvente dê caução de efetuar o pagamento na época aprazada.O art. 495, ora em análise, contém uma aplicação, específica para o campo da compra e venda, da regra editada no art. 477 do mesmo Código, cuja finalidade é a garantia dos contratos bilaterais. Tendo em vista que nesses contratos a prestação de um tem como causa a prestação do outro contratante, o legislador provê aquele que deve fornecer a sua em primeiro lugar com um remédio capaz de evitar a injustiça que surgiria de ser obrigado a fornecer a prestação que lhe compete a quem, possivelmente não seria capaz de produzir a própria. Por isso determina naquele passo (CC, art. 477).Art 477 - Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia bastante de satisfazê-la.Uma distinção, todavia ressalta do cotejo entre o texto acima transcrito e o art. 495, em comentário. O art. 477, regra de caráter geral, permite ao contratante, que deve prestar em primeiro lugar, o sobrestamento da prestação, desde que ocorra diminuição do patrimônio do outro, capaz de comprometer ou tornar duvidosa a prestação pela qual o mesmo se obrigou; enquanto o art. 495 só permite a sustação da entrega da coisa vendida a prazo se o comprador cair em insolvência.De maneira que, embora as regras se inspirem em preocupação de igual natureza, o legislador pretendeu ser mais rigoroso na compra e venda que nos demais contratos, pois condicionou a retenção da coisa vendida a prazo à prova da insolvência do comprador.Silvio Rodrigues.