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| Question | Answer |
| Worum gehts beim § 6 (2) letzter Absatz UStG1994 idF 1. StabG 2012? | um die Optionsmöglichkeit zur Regelbesteuerung (20%) bzw. der VSt-Abzug |
| Wann kann der Vermieter zur Regelbesteuerung optieren? | Wenn der Mieter fast ausschließlich (95%) Umsätze tätigt, die ihn zum Vorsteuerabzug berechtigen |
| Wer ist von der Änderung des StabG betroffen? | zB unecht Steuerbefreite - KleinU, Vereine, Körperschaften öff. Rechts, Banken, Ärzte.. |
| Gibt es Ausnahmen im Mietrecht? | ja, in der Vollanwendung |
| Welche steuerlichen Regelungen gibt es im MRG / VA? | § 15 MRG: # USt überwälzen auf Mieter abzgl. VSt (VSt bleiben abzugsfähig für Mieter mit Vorsteuerabzugsberechtigung) # USt selbst tragen |
| § 6 (2) UStG1994 idF 1. StabG 2012: wann ist die Neuregelung NICHT anwendbar? | MV oder Gebäudeerrichtung VOR dem 1. 9. 2012 ("Altfall") |
| § 28 (38) UStG1994 idF 1. StabG 2012: Wann gilt die Errichtung als begonnen? | Beginn der Errichtung = Baubewilligung + Beginn der Bauausführung |
| Was gilt NICHT als Beginn der Errichtung | Ausschreibung Auftragserteilung vorgelagerte Planungs- und Projektierungsarbeiten Abbrucharbeiten symbol. Spatenstich |
| Bauabschnitte - inwiefern relevant? | 1. Für alle Bauabschnitte muss eine Baubewilligung vor dem 1.9.12 vorliegen 2. zumindest für den ersten auch eine Errichtungshandlung 3. einheitl. Errichtungsvorgang: es muss eine fortgesetzte Bautätigkeit bis zum Abschluss vorliegen |
| Ein Vermieter lässt sein im Jahre 2004 errichtetes und im selben Jahr für Geschäftszwecke vermietetes Gebäude nach dem 31.8.12 ausmalen. Kann der Vermieter einen VSt-Abzug geltend machen? | Malerarbeiten = Erhaltungsaufwand, daher kann die Option nach § 6 (2) UStG weiterhin ausgeübt werden, auch wenn das Gebäude an einen nicht zu VSt-Abzugsberechtigten vermietet wird. Bei Ausübung der Option steht dem Vermieter der VSt-Abzug zu. |
| Gebäude aus 1990, Vermieter X stockt es 2013 auf Hat X Anspruch auf VSt-Abzug? | Baulich neuer Gebäudeteil = Neuerrichtung nach dem 31.8.12 X steht kein VSt-Abzug aus der Aufstockung zu Die Optionsmöglichkeit für das restl. Gebäude bleibt bestehen |
| StabG 2012: wann ist ein Mieter- oder Vermieterwechsel schädlich? | wenn.. 1. das Mietobjekt NICHT nach dem 1.9.12 vom Vermieter errichtet wurde (sondern erworben) 2. ein Mieterwechsel nach dem 31.8.12 stattfindet |
| Y errichtet 2010-2012 ein Gebäude und vermeitet es ab 1.3.12 an die Bank A. 2013 wechselt der Mieter, Y vermietet jetzt an die Bank B. Verliert er dadurch seine Berechtigung zum VSt-Abzug? | Nein, ein Verzicht auf Steuerbefreiung ist möglich weil Y mit der Errichtung bereits vor dem 1.9.12 begonnen hat |
| Wenn ein "Altfall" vorliegt, kann der Vermieter dann abwechseln optieren un rückoptieren? | Ja, kann er |
| 1. StabG 2012: Wann gilt Eigentum als erworben? | Einverleibung im GB (vgl. § 5 (3) WEG) |
| Vermieter X hat in seinem Gebäude mehrere Mieter, manche davon mit, manche ohne VSt-Abzugsberechtigung. Wie ist das zu beurteilen? | Es ist für jeden Mieter getrennt zu beurteilen, ob dieser den Gegenstand nahezu ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze nutzt (also zB getrennt nach EG und 1. Stock) |
| Der Eigentümer eines EKZ vermitt Standplätze im Eingangsbereichs an Unternehmer, von denen einige voll und andere nicht VSt-abzugsberechtigt sind | Obwohl eine Parifizierung des einzelnen Standplatzes nach WEG nicht möglich ist, kann der Vermieter hinsichtlich der Vermietungsumsätze an die voll VSt-abzugsberechtigen Unternehmer zur Steuerpflicht optieren |
| Wie ist das, wenn ein Mieter zT steuerpflichtige und nicht steuerpflichtige Umsätze auf einem Grundstück hat? | Eine separate Optionsmöglichkeit für einzelne Grundstücksteile ist nur möglich, wenn es sich um baulich abgeschlossene, selbstständige Teile des Grundstücks handelt. Sonst ist eine Option auf Regelbesteuerung nicht möglich. |
| Wie sind die Voraussetzungen für den Verzicht auf Steuerbefreiung nachzuweisen? | # durch den Vermieter # keine besondere Form # zB durch Bestätigung des Mieters, aus dem MV heraus, ... # Verwendungsänderung sollte vertragl. geregelt sein! |
| Wann ist der verlängerter Vorsteuerberichtigungszeitraum (20 Jahre) anzuwenden? | # Grundstücke, die erstmals nach dem 31.3.12 im Anlagevermögen genutzt wurden # Bei Vermietung außerdem, dass der MV/Nutzungsvertrag nach dem 31.3.12 abgeschlossen wurde |
| Wofür gilt die Vorsteuerberichtigungspflicht? | wie bisher für Vorsteuerbeträge, die auf Anschaffungs-/Herstellungskosten, nachträgliche Anschaffungs-/Herstellungskosten, aktivierungspflichtige Aufwendungen und Großreparaturen entfallen |
| Unternehmer X erwirbt ein Einfamilienhaus Ende 2011. Im Juli 2012 wird erstmals ein MV abgeschlossen. | # erstmalige Grundstücksverwertung im AV vor dem 1.3.12 --> verlängerter VSt-Berichtigungszeitraum |
| Was muss ich machen, wenn sich bei einem Grundstück der VSt-Berichtigungszeitraum ändert? | ich muss für jedes Jahr der Änderung eine Berichtigung der Höhe von 1/20 des bereits geltend gemacht VSt-Abzugs vornehmen |
| Durch den verlängerten VSt-Berichtigungszeitraum ändert sich auch die Aufbewahrungspflicht für Unterlagen betr. Grundstücke, und zwar auf... | 22 Jahre |
| Möbelproduzent M errichtet 2000 ein Betriebsgebäude und verwendet es für die (steuerpflichtige) Möbelproduktion. M macht aus den Errichtungskosten den VSt-Abzug geltend. 2013 verkauft er das Gebäude unecht steuerbefreit. | Da vor em 1.4.2012 im AV findet keine Verlängerung des VSt-Berichtigungszeitraums statt, es ist keine VSt-Berichtigung vorzunehmen |
| § 6 (1) Zi 17 iVm § 6 (2) UstG 1994: Leistungen von Wohnungseigentumsgemeinschaften welche Regelung wurde getroffen? | # Gleichstellung von Wohnungseigentümern und Mietern # also ebenso nur Optionsmöglichkeit soweit nahezu ausschließlich Umsätze, die VSt-Abzug nicht ausschließen # anzuwenden auf Wohnungseigentum, dass nach dem 31.8.2012 erworben wurde |
| Welche Art von Einnahmen hat ein Makler | § 23 EstG Einkünfte aus Gewerbebetrieb |
| Welche Art von Einnahmen hat der Verwalter | § 22 EStG Selbständige Arbeit |
| Welche Art von Einnahmen stellen die Kapitaleinkünfte aus unbeweglichem Vermögen dar? | § 28 EstG Vermietung und Verpachtung |
| § 28 EstG Vermietung und Verpachtung: Welche Werbungskosten habe ich? | 2 Arten: Erhaltung Herstellung |
| Was versteht man unter der Erhaltung? | # entspricht dem Erhaltungsbegriff des § 3 MRG + § 4 MRG Thewosan # Unterteilung in Instandhaltung und -setzung |
| Was ist eine Instandhaltung? | # gehört zur Erhaltung # punktuelle Verbesserung (< 25%) |
| Absetzungsdauer Instandhaltung? | Sofort oder auf Antrag: 1/10 ab 1.1.16: 1/15 (Bsp. Standleitungen: alle Leitungen --> kA was das Bsp. war) |
| Definiere Instandsetzung | # gehört zur Erhaltung # wesentliche Verlängerung der ND (< 25%) # fiktives jüngeres Baujahr |
| Abschreibung Instandsetzung bei WOHNZWECK | Wohnzweck: bis 31.12.15: 1/10 ab 1.1.16: 1/15 + alte 1/10 sind auf 1/15 umzustellen |
| Abschreibung Instandsetzung bei GESCHÄFTSZWECK | sofort absetzen Auf Antrag darüber Verlustvortrag NUR horizontal, nicht i.d. nächste Periode! |
| Definiere Herstellung | # Kategorieanhebung # bei Gesamtrechnung für Sanierung muss geteilt werden (Herstellung / Erhaltung) - oder getrennt abgerechnet # Abschreibung grds. 1,5% (66,7 Jahre) # 1/15 Abschreibung möglich |
| Voraussetzung für eine 1/15 Abschreibung bei Herstellung | # Förderzusage (NICHT: -annahme!) # Denkmalschutz # § 3-4 MRG |
| Gebäude-AfA: wie ist die % Aufteilung von Gebäude im Verhältnis zu Grund und Boden? | Ab 1.1.16 60:40 davor 80:20 |
| Wie rechne ich die Gebäude-AfA? | Anschaffungskosten + Nebenkosten = Gesamtkosten davon: 60% fürs Gebäude x 1,5% (oder 2% vor 1915, oder lt. Gutachten) = Afa p.a. (ggf. Halbjahres-Afa ab 1.7.) |
| Wo wird ein Superädifikat eingetragen? | Bauwerkskartei A2-Blatt im GB |
| Baurecht was ist das? | max. 100, mind. 10 Jahre 25% Bauzeitwert (= Verkehrswert ohne Grundstück) |
| Wie entsteht ein Baurecht? | Titel + Modus brauche Baurechtseinlage im GB! |
| Wer zahlt die AfA beim Fruchtgenuss? | # wirtschaftlicher Eigentümer ist nicht gleich rechtlicher Eigentümer # wirtschaftl. Eigentümer macht Afa |
| Einkommenssteuererklärung - was macht der Hausverwalter, was lieber nicht? | ESt-Erklärung nur für EigentümerGEMEINSCHAFT (nicht für Einzeleigentümer!) |
| Welche Steuer gibt es auf Veräußerungs- und Spekulationsgewinn? | Die Immobilienertragssteuer |
| Wie wird die Immobilienertragssteuer berechnet? | 1. "Steuerverfangene Immobilien": 30% auf den Veräußerungsgewinn 2. "Altfälle": 4,2 % (bzw. 18%) auf den gesamten Kaufpreis |
| Was sind "steuerverfangene Immobilien"? | # Anschaffung AB dem 1.4.2002 (1.4.1997 bei Teilabsetzung für Herstellungsaufwand) |
| was ist der Veräußerungsgewinn? | Anschaffungskosten - Verkaufspreis = Veräußerungsgewinn |
| Was sind "Altfälle"? | # letzter entgeltl. Erwerb vor dem 1.4.2002 # pauschale Besteuerung des Kaufpreises 4,2% oder 18%, wenn seit dem 1.1.88 eine Umwidmung stattgefunden hat |
| Wann ist eine Befreiung von der Immobilienertragssteuer möglich? | 1. Hauptwohnsitzbefreiung 2. selbst erstellte Gebäude, die in den letzten 10 jahre nicht für Erträge aus V+V genutzt wurden 3. Zusammenlegung/Flurbereinigung 4. Anrechnung von Grunderwerbssteuern sowie 5. Erbschafts- und Schenkungssteuer der letzten 3 jahre vor Veräußerung |
| WE-Abrechnung: wann kann der Ist-Besteuerer den Vst-Abzug geltend machen? | erst bei Zahlung (nach vereinnahmten Entgelten) |
| Was ist Sollbesteuerung? | die Umsatzsteuerschuld entsteht mit Ablauf des Kalendermonats, in dem die Lieferung oder sonstige Leistung erbracht wird. Entscheidend ist deren Vollendung. (= nach vereinbarten Entgelten) |
| Umsatzsteuerverrechnung für die WE-Gemeinschaft | # eigene Rechtsperson = eigene USt 1. USt-Voranmeldung 2. USt-Jahreserklärung 3. USt vom Aufwand |
| Was ist die USt vom Aufwand? | # Rücklage wird ohne USt eingehoben # Bei Anfall von USt aufgrund einer AR, wird ds. auch aus der Rücklage genommen # Ausgleich über VSt # wenn abweichende/unterschiedl. Steuersätze bei Einnahmen: Einzelverrechnung der USt |
| USt vom Aufwand: wann habe ich versch. Steuersätze? | # bei Wohnraum: 10% # Geschäftsraum: 0-20% je nach Umsatz, Steuerbefreiung.. |
| Muss sich die Eigentümergemeinschaft an das UStG halten und wenn ja, wieso | Ja, weil sie nachhaltig zur Erzielung von Einnahmen tätig ist und somit unter den Unternehmerbegriff fällt |
| Hat der VSt-Abzug Vorteile für eine WE-Gemeinschaft | ja, in der Regel schon wenn sie unter die Kleinunternehmerregelung fällt wird sie idR zur Regelbesteuerung optieren |
| Wer entrichtet die USt im Wohnungseigentum? | die einzelnen Wohnungseigentümer, nach der jeweiligen Nutzungsart (§ 32 (10) WEG) |
| Welche Leistungen einer Personenvereinigung (WE-Gemeinschaft) unterliegen dem ermäßigten Steuersatz von 10%? | Leistungen für.. Erhaltung - Verwaltung - Betrieb .. von im gemeinsamen Eigentum stehenden Teilen und Anlagen einer LS an der WE begründet wurde und die zu Wohnzwecken dient |
| Welche Leistungen einer Personenvereinigung (WE-Gemeinschaft) unterliegen NICHT dem ermäßigten Steuersatz von 10%? | Errichtungs- bzw. Herstellungskosten |
| USt: Erhaltungsbegriff nach a) ertragssteuerlichen Grundsätzen b) mietrechtlichen Grundsätzen ? | b) mietrechtlich: Erhaltungsbegriff des § 3 MRG |
| Eine Liftanlage ist so defekt, dass sich die Reparatur nicht mehr auszahlt. Eine neue Liftanlage wird eingebaut. Herstellung oder Erhaltung? | Erhaltung - § 3 MRG Es gilt der Zeitpunkt des Entstehens der WE-Gemeinschaft, nicht der Zeitpunkt der Erneuerung |
| Wenn eine Liftanlage neu errichtet wird - Welcher Steuersatz wird an die Wohnungseigentümer verrechnet? Normalsteuersatz oder ermäßigter? | Normalsteuersatz bei Neuerrichtung |
| Welche Leistung ist ausdrücklich vom ermäßigten Steuersatz ausgeschlossen? | die als Nebenleistung erbrachte Lieferung von Wärme Lieferung von Warmwasser für Gebrauchszweicke ist KEINE Lieferung von Wärme |
| Was versteht man unter "als Nebenleistung erbrachte Lieferung von Wärme" | Gas, Strom, Heizöl.. für Zwecke der Raumtemperaturregulierung (online) |
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